賃貸併用住宅を上手に経営していくためのポイントを徹底解説

賃貸併用住宅は、ご自身や家族が居住するスペースと他人に賃貸住宅として貸す住宅として活用できる住宅です。2017年12月23日の記事で詳しい内容を解説していますが、ご自身や家族が住むだけではなく、他人に貸すことで家賃収入が得られるメリットがあります。

ただし、家賃収入が入ってくるといったメリットがありますが、賃貸併用住宅は賃貸住宅として人に貸すためご自身で事業として経営することになりますので、建物を建てた後は何もせずに家賃収入が入ってくるという考えは禁物です。

今回は、賃貸併用住宅を上手に経営していくためのポイントをお伝えします。

賃貸併用住宅のリスク
賃貸併用住宅は「立地」が鍵
修繕費や突発的な出費に備えキャッシュフローを確保
自己資本比率は30％以上を確保

賃貸併用住宅のリスク

賃貸併用住宅は、他人に貸すことで家賃収入が得られるメリットが大きく取り上げられますが、良いことだけではなくリスクも当然持ち合わせており、リスクに関してしっかりと理解した上で経営を行う必要があります。

1.空室リスク

賃貸併用住宅の大きなリスクとしてあげられるのが、「空室リスク」です。

賃貸併用住宅を建てたのは良いが、誰も入居者が居なければ家賃収入も当然入ってきません。住宅ローンを契約して賃貸併用住宅を建てた場合、家賃収入があればその家賃収入から住宅ローンの支払いに充当できますが、入居者が居なければ、一般的な住宅を建てた場合と比べて高額な住宅ローンを返済することになります。

2.賃貸併用住宅の管理に関わるリスク

賃貸併用住宅の管理などで、想定以上の出費が発生することもあります。例えば、共用部の設備が故障・破損が発生した場合や基本的にご自身でその修繕費といった費用を負担する必要があります。

そのため、手元にキャッシュがなければこれらの費用が負担できないだけではなく、そのままにしておくと、入居者が退去してしまう、その後の入居者が見つからないなど、経営に行き詰まってしまうことも考えられます。

3.住宅ローン返済不能リスク

賃貸併用住宅は、一般的な住宅とはことなり家賃収入が入ってくるため、高額な住宅ローンが契約できるメリットがありますが、身の丈に合わない金額で契約した場合、後に返済不能となり、賃貸経営に行き詰まってしまうことが考えられます。

先程、紹介した空室リスクにより家賃収入が想定通りに入ってこないことに加え、予想以上に維持管理費が発生して返済が難しくなってしまうこと、ご自身が病気で働けなくなり収入が減少するなど、返済不能になるパターンは多く考えられます。

賃貸併用住宅は「立地」が鍵

賃貸併用住宅を経営していくポイントとしては「立地」があげられます。一般的な住宅とは異なりご自身が住みたい場所に住むのも良いですが、その場所が賃貸需要がある場所なのかをしっかりと見極める必要があります。

例えば、駅から近いことに加え、周辺にスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどの商業施設の有無や病院や教育機関、学校、公共機関の有無なども徒歩圏で行くことができる場所であれば、賃貸需要は高いと言えます。

事前に、インターネットや書籍、自治体が出している各種資料やデータを集めた上で、客観的に賃貸需要を調査しておくことが重要です。

修繕費や突発的な出費に備えキャッシュフローを確保

賃貸併用住宅では、ご自身や家族だけではなく、入居者にとっても常に快適に生活できるよう建物の管理をしていく必要がありますが、共用部に設置している設備などは年数が経過すると自然故障が発生し買い替えが必要になります。また、突然の故障や破損が発生し、突発的に高額な出費が発生することもしばしばあります。

そのため、賃貸併用住宅を経営するには、常にキャッシュフローを確保していくことが重要です。キャッシュフローとは家賃収入から住宅ローンの返済や諸経費などを差し引いて、余ったキャッシュのことです。そのため、家賃収入を満額住宅ローンに充当することや、ご自身や家族の生活費として全部使ってしまうのは禁物です。

住宅を購入するときに、あらかじめ住宅ローンの契約金額と毎月入る家賃収入をしっかりとシミュレーションした上で、キャッシュフローが確保できる返済プランを検討しておくことが重要です。