注文住宅を建てるために、新たに宅地の購入を検討する時、土地の値段がどのように決まるのか考えたことはありますか？
土地の売主は、近隣の相場や売りたい金額をもとに価格を決めているでしょうが、それらの根拠となるものは一体何なのでしょう？
今回は、土地の値段の根拠について、解説していきます。
毎年、何種類かの「地価」が発表されているけど、誰が決めているのか？
現在日本では、国や地方自治体の判断基準によって4つの土地の価格（＝地価）を発表しています。
以下に4つの地価を列記します。
1.公示価格→国土交通省
2.基準地価→都道府県
3.路線価格→国税庁（財務省の管轄庁
4.固定資産税評価額→市町村
これらの判断基準に内容は少し難しいので、ここでは4つの地価がそれぞれ「異なる比率」であることを覚えておきます。
比較しやすいように公示価格を「10」とした場合の割合で列記します。
1.公示価格→10
2.基準地価→10
3.路線価格→8
4.固定資産税評価額→7
となります。
不動産会社が土地の査定をする際は、公示価格や路線価格を参考にするのが一般的です。
売り土地情報で、土地の価格が「地価」よりも高かったり安かったりするのはなぜなのか？
売りに出されている土地には、地価よりも高い土地や安い土地があったりします。
これは「さまざまな使い道がある土地とそうでない土地」と言い換えることができます。利用価値が多ければ、土地の利用範囲は広がります。
例えば、仮に150平方メートルの土地があるとします。利用価値が多い土地の場合1階の床面積が120平方メートル、1.2階合計の床面積が240平方メートルの家を建てることが可能です。
一方、利用価値が少ない土地ですと1階60平方メートル、1.2階合計75平方メートルの家しか建てられない場合があります。
利用価値が多い土地なら、広くて大きな家が建てられるということです。
その土地特有の事情によっても「地価」と異なったりする？
他にも土地の金額を判断する材料があります。
それは「その土地特有の事情」です。
ちょっと難しいので簡単にお話しましょう。
まずひとつ目は法令上の特性です。
一定の基準をクリアした道路に面しているかどうかや、水道・電気・ガスなどのライフラインが通っているかどうか、近隣に危険なガケなどが無いかなど、法律や条令を満たす必要がある土地の場合は費用や手間が掛かるため、敬遠されがちになります。
ふたつ目は「瑕疵（かし）」がある土地かどうかです。
これは「物理的・精神的に負担を感じるような土地なのかどうか」という意味に考えて頂ければ分かりやすいでしょう。
一例として、ある土地の敷地内もしくは近隣において、事件・事故などで死亡された方がいる（自然死は含まない）とか、ガケ崩れや陥没などがあった土地だとか、火事で以前あった建物が焼失したなどが挙げられます。
これらを踏まえると、一般的に土地の価格は、「地価」を参考にして、「利用価値」が多いか少ないかを調査し、「その土地特有の事情」としてどのようなものが存在しているのか、などを考慮した上で決まると言えます。
土地の購入を検討する際は、参考にしてみて下さい。
