住宅ローンを賢く借りるコツは、大きく3つです。金利のわずかな差を軽く見ないこと、金利タイプを組み合わせて上昇リスクに備えること、そして自分に合った申込ルート（ネットで進めるか、担当者に相談するか）を選ぶこと。同じ金額を借りても、この3つの選び方で総返済額や安心感は大きく変わります。
変動か固定か、固定なら何年にするか——初めての方ほど迷いどころは多いもの。ひとつずつ、かみ砕いて見ていきましょう。
金利の差は「0.2%」でも100万円以上になる
住宅ローンの金利は、金融機関によって差があります。たとえば同じ固定期間でも、A銀行は年2.000%、B銀行は年1.800%といった違いが出ることがあります（説明用の仮の金利です）。
「たった0.2%」と感じるかもしれません。でも3,000万円を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りると、毎月の返済額は約3,000円、総返済額では約128万円の差になります（当サイトによる単純計算。諸費用は含みません）。
金利の差は、返済期間が長いほど大きな金額の差になって表れます。同じ条件なら、まずは少しでも金利の低い金融機関を探すのが基本です。
ひとことメモ：「表示金利」と「適用金利」は別もの
ホームページに大きく載っているのは、条件をすべて満たしたときの最優遇の表示金利です。実際に借りるときの適用金利は、審査の結果や団信の選び方、自己資金の割合などで上乗せされることがあります。比べるときは「自分の場合はいくらになりそうか」を仮審査の結果で確かめるのが確実です。
金利タイプを組み合わせる（ミックスローン）
多くの銀行では、1つの物件に対して金利タイプの違う2本のローンを組み合わせる「ミックスローン」が使えます。
たとえば「変動金利」と「固定金利」を半分ずつにすれば、低めの金利のメリットを取り入れながら、金利が上がったときの影響を一部に抑えられます。いまは金利が上がる局面にあるため、「全部を変動にするのは不安」という方の現実的な選択肢になっています。
また、片方を35年返済、もう片方を20年返済にするなど、返済期間を分けて組む使い方もできます。返済のペースを自分で調整したい方には便利な方法です。
ただし、契約が2本になるぶん、印紙代や登記の費用、事務手数料がかさむことがあります。団信の扱いも金融機関で違うので、メリットと費用の両方を見て決めましょう。仕組みや向いている人はミックスローンのメリット・デメリットの解説でくわしく紹介しています。
ネット銀行の住宅ローンは「申込ルート」も比べる
店舗を持たないネット銀行の住宅ローンは、店頭型の銀行より金利が低めの傾向があり、自宅で手続きを進められる手軽さから利用者が増えています。保証料が0円の銀行も多い一方、事務手数料を「借入額の◯%」で取る定率型が多いので、金利だけでなく諸費用を含めた総コストで比べるのがポイントです。比べ方のコツはネット銀行の住宅ローンの金利・手数料・団信の見方にまとめています。
最近は、ネット銀行でも「ネットで完結するコース」と「担当者に相談できるコース」を分けている例があります。コースによって金利や上乗せの条件が変わることもあるので、申込ルートも比較の対象に入れておきましょう。
たとえばドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）では、ネットで手続きする「WEB申込コース」の仮審査申込の受付を2026年10月30日（金）17時で終了する予定です。それまでに仮審査を申し込んだ人はWEB申込コースで手続きを続けられ、以降は銀行代理業者が窓口になる「対面相談コース」で申し込む形になります。
2026年10月の対面相談コースの変動金利（通期引下げプラン）は、物件価格の80%以下で借りる場合が年1.600%、80%超が年1.700%です（2026年10月時点・公式サイトにて確認）。店舗やオンラインで担当者に相談しながら進められるのは、初めての方には心強い点でしょう。
一方で、審査結果による金利の上乗せは対面相談コースが最大年0.55%と、WEB申込コース（年0.1〜0.3%）より幅が大きい点は知っておきたいところです。同行の住宅ローンの全体像はドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの解説をご覧ください。
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※PR SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。
ネット完結と相談型、どちらが向いている？
どちらが得かは、金利だけでは決まりません。自分の進め方に合うかどうかで考えると選びやすくなります。
| 比較の観点 |
ネットで手続きするコース |
担当者に相談できるコース |
| 進め方 |
入力・書類提出・契約を自分でオンラインで進める |
店舗やオンライン面談で、担当者と相談しながら進める |
| 向いている人 |
平日の日中に時間が取りにくく、手続きに慣れている人 |
初めてで不安が大きい人、借り換えや団信選びを相談したい人 |
| 気をつけたい点 |
わからない点を自分で調べる手間がかかる |
窓口の場所や予約の取りやすさ、上乗せ金利の条件を確認する |
金利が上がる局面での考え方
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を年1.0%程度から1.25%程度へ引き上げました（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」）。これを受けて、三菱UFJ銀行やみずほ銀行などの大手銀行は、短期プライムレートを2026年11月2日から年2.625%へ引き上げると発表しています。
変動金利の住宅ローンの多くは、短期プライムレートなどの基準金利に連動します。変動金利を選ぶなら「金利が上がっても払い続けられるか」を先に確かめておくことが、いちばんの備えになります。返済額が増えたときに家計で吸収できる幅を、借りる前に一度計算しておきましょう。
賢く借りるための4ステップ
- 無理のない返済額を決める：手取り収入と今の家賃・生活費から、毎月いくらなら払い続けられるかを決めます。
- 金利タイプを考える：変動・固定・ミックスのどれが家計に合うかを、金利が上がった場合も想定して選びます。
- 2〜3社に仮審査を申し込む：表示金利ではなく、自分の適用金利と借入可能額を比べます。
- 総コストで決める：金利に加えて、事務手数料・保証料・団信の上乗せまで合計して比べます。
よくある質問（FAQ）
Q. 変動金利と固定金利、初心者はどちらを選べばいいですか？
A. 返済額が上がっても家計に余裕があるなら変動、毎月の返済額を固定して安心したいなら固定が向いています。変動は当初の金利が低い一方で、金利上昇のリスクがあります。迷う場合は、両方を組み合わせるミックスローンも選択肢です。
Q. ネット銀行の住宅ローンでも対面で相談できますか？
A. できる場合があります。ネット銀行のなかには、銀行代理業者の店舗やオンライン面談で相談できるコースを用意しているところがあります。ただしコースによって金利や上乗せの条件が違うことがあるので、申込前に確認しましょう。
Q. ミックスローンにすると費用は高くなりますか？
A. 契約が2本になるため、印紙代や登記の費用、事務手数料などが1本のときより増えることがあります。費用の扱いは金融機関ごとに違うので、見積もりで総額を比べてから決めると安心です。
Q. 仮審査は何社くらいに申し込めばいいですか？
A. 2〜3社が目安です。仮審査を受けると、自分に適用される金利や借りられる金額の目安がわかります。複数社の結果を並べると、表示金利だけでは見えない差に気づきやすくなります。
住宅ローン選びは、不動産会社の担当者まかせにせず、自分でも比べてみることが大切です。金利や条件は毎月のように変わるため、最新の適用金利・優遇条件・受付状況は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
