戸建てとマンションはどっちが住みやすい？住み心地と費用で比較

住宅の購入を考えている方で、戸建てとマンションのどちらにするか悩む方はたくさんいます。
住宅は決して安い買い物ではありません。今後の生活にも大きく関わる大きな買い物ですから、慎重に、大事に決めたいと思うのが自然です。

ここでは戸建てとマンションの住みやすさを、日当たり・音・管理・防犯や防災・購入後にかかるお金・住宅ローンの組み方という切り口で比較してみました。「どちらが正解」という話ではなく、自分たちの暮らし方に合うのはどちらかを見つけるための材料として、ぜひ参考にしてみてください。

日当たり、暑さ・寒さについて比較

生活をする上で気になるのが日当たりや暑さ・寒さなどでしょう。

日当たりに関しては、家を購入するにあたり、もっとも気にしておきたい部分だと言えます。暑さや寒さなどは、ある程度家電などでカバーすることが可能ですが、日当たりはどうしようもないからです。

日当たりをマンションと戸建てで比較すると、マンションのほうが1階などの一部を除き有利です。高さがある分、有利なわけですね。ただし、近くに高層マンションなどがある場合は、日当たりに影響が出ることがあるため、チェックしておきましょう。

戸建ての場合は、南の方向に建物があるか、将来建つことはないかを考慮しなければなりません。すでに建物がある場合は日当たりがどうなるのか確認もできますが、そうでない場合には将来どんな建物が建つのかわかりませんから、よく考える必要があります。

【内見のときに見ておきたいこと】

• 南側の土地の用途地域（どのくらいの高さの建物が建てられる地域か）を確認する。役所の窓口や自治体のサイトで調べられます。
• 可能であれば、時間帯を変えて2回見る。午前と午後で日の入り方はかなり変わります。
• マンションなら、バルコニーの向きだけでなく「前の建物との距離」も見る。真南向きでも目の前に建物があれば日は入りません。

暑さ・寒さで言えば、以前まではマンションのほうが有利とされていましたが、最近では戸建てでも高気密・高断熱の仕様が広く採用されており、大きな差はなくなってきています。

この点は制度の面でも変わりました。2025年（令和7年）4月以降に着工する原則すべての新築住宅は、省エネ基準への適合が義務づけられています（国土交通省・改正建築物省エネ法）。つまり、これから買う新築住宅であれば、戸建てでもマンションでも一定の断熱・省エネ性能が確保されているということです。

一方で、それ以前に建てられた住宅を中古で購入する場合は、性能に大きな差があります。中古を検討するなら、窓が複層ガラス（ペアガラス）かどうか、断熱改修の履歴があるかどうかを確認しておくと安心です。冷暖房費は毎月かかり続けるお金ですから、住み心地だけでなく家計にも直結します。

音・騒音について比較

音に関してですが、これは両者とも騒音に悩むことはあります。
環境によって、遅くまでお店の音や車の音がするなど、それぞれの立地環境は事前によく確認しておくことが大切です。

マンションの場合は、建物の性質上どうしても生活音が気になりますね。足音や子どもの声、遅い時間の洗濯機の使用など、住む側も配慮をしなければなりません。

戸建ての場合でも音の悩みがないわけではありません。しかし、マンションと比較すれば、他人の家の生活音はそれほど気になりませんね。
ただ、マンションのような規約がないことから、ご近所で音がうるさいという場合に、なかなか苦情を言いにくいという現状はあります。

【音のトラブルを減らすためのチェックポイント】

• マンション……管理規約で「床材の遮音等級」が定められているかを確認します。リフォームで床材を変えるときの決まりが書かれていることが多く、そこを見ると建物全体の考え方がわかります。上階・下階・隣の世帯構成も、可能な範囲で聞いておくと安心です。
• 戸建て……隣家との距離、道路や線路との位置関係、近くにお店や工場がないかを確認します。音の問題は「建物の性能」より「立地」で決まる部分が大きいので、平日と休日、昼と夜で環境が変わらないかを見ておきましょう。

管理について比較

管理の面ではマンションは管理費が必要ですが、日々の掃除やメンテナンスを管理会社がしてくれます。
戸建てだと管理費という形での支出はありませんが、すべて自分でしなければなりません。

ただ、これは「戸建てはお金がかからない」という意味ではありません。屋根や外壁の塗り替え、給湯器の交換といった修繕はいずれ必ず必要になり、その費用は自分で準備しておく必要があります。マンションは強制的に積み立てる仕組みがあり、戸建ては自分で積み立てる必要がある――こう捉えると違いがわかりやすくなります。

参考までに、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、月あたり1戸当たりの管理費の平均は1万1,503円、修繕積立金の平均は1万3,054円でした（いずれも駐車場使用料等からの充当額を除いた額）。合わせると月2万4,000円台になります。マンションを検討するときは、この金額が住宅ローンの返済とは別に毎月かかるという前提で資金計画を立ててください。

なお、修繕積立金は購入時の金額のまま一生続くとは限りません。建物の年数が経つにつれて必要な修繕は増えるため、段階的に値上げされる計画になっているマンションも多くあります。購入前に長期修繕計画と積立金の残高を確認しておくと、あとから慌てずに済みます。

セキュリティの面でも、マンションはオートロックや防犯カメラなどが設置されていることも多く、戸建てと比較して優れていると言えます。
戸建ての場合は、すべて自分で用意しなければなりません。

ただ、言い換えれば、戸建ては自由度が高いということになりますね。
家のメンテナンスもセキュリティ対策も、自分の好みで選択して設置することができます。リフォームなども自分で貯金する必要はありますが、いつどのように行うのかもすべて好みで決めることができます。

防犯・防災について比較

防犯については前の項目で触れたとおり、共用部分の設備が整っているマンションに分があります。一方で災害への備えは、建物のつくりだけでなく「その土地がどういう場所か」で大きく変わります。

【共通して必ず確認したいこと】

• ハザードマップの確認……国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、洪水・土砂災害・高潮・津波などの想定を地図上で確認できます。戸建てでもマンションでも、購入前に必ず見ておきたい情報です。
• 建物の建築時期……1981年（昭和56年）6月に耐震基準が大きく改正されており、それ以前と以後で建物に求められる耐震性能が異なります。中古を検討するときは、建築確認を受けた時期を必ず確認しましょう。
• 住まいの保険……火災保険に水災の補償が付いているかどうかは契約によって異なります。「火災保険に入っているから浸水も大丈夫」とは限りません。補償の範囲は必ず保険会社・代理店に確認してください。

マンション特有の視点としては、電気設備や機械式駐車場が地下にある建物では、浸水時に停電やエレベーター停止が起きる可能性があることが挙げられます。戸建て特有の視点としては、擁壁（ようへき）やブロック塀の状態、敷地の高低差などが挙げられます。どちらが安全ということではなく、見るポイントが違うと考えてください。

購入後にかかるお金を比較

住み心地と同じくらい大切なのが、買ったあとに毎月・毎年かかり続けるお金です。同じ価格の物件でも、住み続けるための費用は戸建てとマンションで性格が変わります。

比較の観点	戸建て	マンション
管理費	かからない（自分で管理する）	毎月かかる（月あたり平均1万1,503円／令和5年度）
修繕への備え	自分で計画的に積み立てる必要がある	修繕積立金として毎月徴収される（月あたり平均1万3,054円／令和5年度）
駐車場	敷地内に確保できれば追加費用はかからない	駐車場使用料が別途かかることが多い
修繕の決め方	時期も内容も自分で決められる	共用部分は管理組合の決議で決まる
固定資産税・都市計画税	土地の割合が大きくなりやすい	建物の割合が大きくなりやすい
建て替え・大規模修繕	自分の判断で実施できる	区分所有者の合意形成が必要
売却のしやすさ	立地や土地の形状の影響が大きい	同じ建物内の取引事例が参考になりやすい

※管理費・修繕積立金の平均額は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」より（駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たりの平均）。実際の金額は物件ごとに大きく異なります。

ポイントは、「マンションのほうがランニングコストが高い」と単純に言い切れないことです。戸建ては支払いが見えにくいだけで、修繕費が消えるわけではありません。どちらを選ぶ場合も、住宅ローンの返済額＋毎月かかる費用＋将来の修繕費を合計して比べるのが、失敗しにくい考え方です。

住宅ローンの組み方で違ってくるところ

「戸建てとマンションで住宅ローンの内容が変わるのか」は、初めて借りる方からよく出る疑問です。基本的な仕組み（審査、金利のタイプ、団体信用生命保険など）は同じですが、次の点は意識しておくとよいでしょう。

1. 毎月の負担は「返済額＋管理費・修繕積立金」で考える

マンションを購入する場合、住宅ローンの返済額に加えて管理費と修繕積立金がかかります。審査に通る金額と、無理なく払い続けられる金額は別ものです。借入額を決めるときは、必ずこの2つを足した金額で家計をシミュレーションしてください。

2. 中古を買う場合は「築年数」の扱いを確認する

中古住宅を購入するときは、金融機関によって借入期間の上限の考え方が異なる場合があります。とくに築年数が経った物件では、希望どおりの返済期間を組めるかどうかを、申し込みの前に金融機関へ確認しておくと安心です。

3. リフォーム費用をどう手当てするか

中古の戸建てや中古マンションでは、購入と同時にリフォームをするケースがよくあります。購入資金とリフォーム資金をまとめて借りられる商品を扱う金融機関もあれば、別のローンになる場合もあります。総額でいくら必要になるのかを早めに固めておきましょう。

4. 住宅ローン減税は2030年12月31日入居まで延長されている

国土交通省によると、住宅ローン減税（住宅ローン控除）の適用期限は5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が対象となっています。あわせて、省エネ性能の高い既存住宅（中古）について借入限度額を引き上げ、控除期間を13年間に拡充する見直しや、床面積要件を40㎡以上に緩和する措置を既存住宅にも適用する見直しが行われています（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）。

中古のマンションや戸建ても選択肢に入れているなら、物件の省エネ性能によって受けられる減税の内容が変わるという点は知っておいて損はありません。要件は細かく、住宅の種類や入居時期によっても変わりますので、詳しい適用条件は国土交通省や国税庁の案内で必ずご確認ください。

ライフステージから考える選び方

住み心地の比較だけでは決めきれないときは、これから何年、どんな家族構成で暮らすかから逆算すると考えやすくなります。

• 小さな子どもがいる／これから増えるかもしれない……足音を気にせず過ごせる戸建ては気持ちがラクという声がある一方、階段のない住まいや、共用部の見守りがあるマンションを選ぶ方もいます。学区や公園までの距離も大きな判断材料です。
• 共働きで在宅時間が短い……庭や外まわりの手入れに時間を取られにくいマンションは相性がよい面があります。宅配ボックスの有無も日常のストレスに直結します。
• 在宅勤務が多い……部屋数と音が重要になります。戸建ては部屋を確保しやすく、マンションは立地で通勤・通学の負担を抑えやすい傾向があります。
• 老後の暮らしを見据えたい……ワンフロアで生活が完結し、管理を任せられるマンションを選ぶ方は少なくありません。一方で戸建ても、平屋や1階中心の間取り、将来の手すり設置を想定した設計にすることで対応できます。

両者とも住み心地としてはそこまで大きな違いはありませんが、最近では将来を見据えて、老後の暮らしを管理のしっかりしているマンションで…と考える方も増えています。

戸建てとマンションで迷ったときの疑問Q&A

Q. 資産として残りやすいのはどちらですか？

一概には言えません。戸建ては土地が残る一方で建物の価値は年月とともに下がっていきます。マンションは建物が中心ですが、立地の良い物件は取引事例が多く、価格の目安がつかみやすいという特徴があります。どちらの場合も、資産価値を大きく左右するのは「立地」です。

Q. 管理費や修繕積立金が安いマンションのほうがお得ですか？

必ずしもそうとは言えません。積立金が相場より低い場合、将来の大規模修繕の際に一時金を求められたり、値上げされたりする可能性があります。金額の高さだけでなく、長期修繕計画の内容と積立金の残高をあわせて確認しましょう。

Q. 戸建ての修繕費は、月にいくらくらい貯めておけばよいですか？

物件の広さや仕様、外壁や屋根の材質によって必要額は大きく変わるため、一律の目安をお伝えすることはできません。考え方としては、ハウスメーカーや工務店に主要な設備・外装の想定耐用年数と概算費用を確認し、それを年数で割って毎月の積立額に落とし込むのが現実的です。マンションの修繕積立金の水準（月あたり平均1万3,054円／令和5年度）は、ひとつの参考にはなります。

Q. 戸建てとマンションで、住宅ローンの審査の通りやすさは変わりますか？

審査では申込者の年収・勤続年数・他の借入れ状況などに加えて、購入する物件の担保としての評価も見られます。ただし、その基準は金融機関ごとに異なり、「戸建てだから通りやすい」「マンションだから不利」といった単純な区分けではありません。気になる場合は、事前審査の段階で金融機関に相談してみてください。

Q. 決めきれないときは、何から手をつければよいですか？

まずは毎月いくらまでなら無理なく払えるかを家計から出してみることをおすすめします。そのうえで、マンションなら管理費・修繕積立金を、戸建てなら将来の修繕積立を差し引き、残った金額から借りられる範囲を逆算すると、候補が自然に絞り込まれていきます。

最後に｜住み心地とお金の両方から決めましょう

大切なのは、自分がどのようなスタイルで生活をし、それに合ったマイホームが戸建てなのか、マンションなのかということです。日当たり・音・管理・防犯や防災といった住み心地の面と、購入後にかかり続けるお金の面、その両方を並べて考えると判断がぶれにくくなります。

物件の方向性が見えてきたら、次は住宅ローンの検討です。金利のタイプ（変動・固定）、事務手数料や保証料などの諸費用、団体信用生命保険（団信）の保障内容、繰り上げ返済のしやすさを、総額で比べてみましょう。

たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料や一部繰り上げ返済手数料がかからず、一般団信が上乗せ金利0円で付く点がわかりやすい特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、「まず誰かに相談しながら進めたい」という初めての方にとっても検討しやすい選択肢のひとつです。もちろん条件は各行で異なりますので、複数の金融機関を並べて比べたうえで判断してください。

自分の家族構成や将来を考えて、納得のいく住宅購入をしましょう。なお、金利・手数料・税制の要件は変わることがあります。最新の内容は各金融機関や国土交通省・国税庁の公式サイトでご確認ください。