住宅ローンを利用した場合における物件の所有権は誰にある？

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、購入代金を完済していない場合、所有者が誰になるのか疑問に思うことがあります。通常、物を購入する場合、対価を支払いが完了することで所有権が移転することになります。今回は、住宅ローンを利用した場合における物件の所有権について解説します。

住宅ローンを利用し完済していなくても所有者は購入者になる

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、長期に渡り毎月決められた額を返済することになります。通常であれば、物品を購入する場合、代金を支払いが終わった時点で、購入者に所有権が移転します。また、クレジットカードや一部のローンサービスを利用して物品を購入した場合も、クレジットカードで支払った代金が完済されるまでは、クレジットカード会社が所有権を保有している事になっています。

そのため、住宅ローンを利用した場合も、住宅ローンの完済が終わるまでは金融機関が所有権を有しているのではないかと考える方も多いですが、住宅ローンの場合は、完済していないくても購入者に所有権があります。その代わり、後述している通り、金融機関は抵当権を設定していますので、万が一、住宅ローンが完済できない事態になった場合は、金融機関が差し押さえることが可能となっています。

ローンの利用は所有権的構成と担保的構成の2構成となる

住宅ローンを含めて、ローンサービスを利用して商品を購入した場合、所有権の扱いとして、主に「所有権的構成」と「担保的構成」の2構成となっています。

所有権的構成

所有権的構成とは、クレジットカードやローンを利用して商品を購入した場合、売買契約を行った時点でレジットカード会社や信販会社といった債権者に所有権が移ります。返済が完了した時点で所有権が債権者から購入者である債務者に移転することになります。

担保的構成

担保的構成とは、売買契約を行った時点で、購入者である債務者に所有権が移転されますが、お金を貸す金融機関といった債権者については、所有権を債務者に付与する代わりに、資産などの担保を取得します。

要するに、クレジットカードなどを利用して物品を購入した場合は、担保を差し出すことなく購入することができますが、住宅ローンの場合は、予め担保を差し出すことになりますので、完済していなくても、所有権は購入者になります。

住宅ローンを契約する場合は抵当権の設定が必要

住宅ローンは、クレジットカードで物品を購入するのとは異なり、担保を金融機関側に提供する必要があります。

住宅ローンを利用する場合における担保として差し出すのは土地や建物になりますが、万が一、返済が不能になった場合、担保として提供されている土地や建物を差し押さえることを可能にする権利として抵当権を設定する必要があります。

抵当権についての詳細は2018年7月16日の記事で詳しく解説していますが、抵当権を付与する場合は不動産登記簿にその事実を登録する必要があります。不動産登記簿は表題部と権利部の2つに分かれていますが、抵当権については、権利部に記載することになります。

不動産登記簿への登録については、金融機関が提携している司法書士などに依頼して行なうことになります。一方で、住宅ローンが完済した場合は、抵当権は不要になりますので抵当権抹消登記が必要になります。抵当権抹消登記の方法については、2018年7月20日の記事をご覧ください。

無担保住宅ローンの場合も所有権は購入者にある

一方で、住宅ローンは抵当権が設定する必要が無い、無担保住宅ローンも存在します。無担保住宅ローンは担保を提供せずに住宅ローンを借りることができるサービスですが、無担保住宅ローンについても、実は所有権は購入者にあり、金融機関には所有権はありません。

担保が無いため、クレジットカードと同様に所有権は金融機関側にあるのではないかと考えることもできますが、無担保住宅ローンは新規で購入する以外に、住宅の増改築、取り壊しといった多様な用途で活用することを想定しているため、あくまでも、クレジットカードでの支払いのように、物品との引き換えに伴う資金提供ではなく多目的融資という側面があります。

そのため、万が一、無担保住宅ローンで返済ができなくなった場合においても、所有権は金融機関に無いため、強制的に金融機関が住宅を取得することはしませんが、購入した住宅を含め、給与の差し押さえといったあらゆる手段で返済を求めてくることになります。