住宅ローンと不動産担保ローンの違いとは？5つの観点で比較解説

住宅ローンを利用する場合、購入した土地や建物を担保にすることで融資を受けられますが、似たような商品として「不動産担保ローン」があります。住宅ローンと不動産担保ローンは、どちらも不動産を担保にする点は同じでも、中身は大きく異なるローン商品です。今回は、住宅ローンと不動産担保ローンの違いを、初心者の方にもわかりやすく比較して解説します。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保に融資が受けられるローン商品です。

不動産を担保にするため、無担保のフリーローンやカードローンに比べてまとまった金額を借りやすく、返済期間も長期（金融機関によっては最長30年程度）に設定できるのが特徴です。借入可能額は担保となる不動産の評価などによって決まり、金融機関によっては1億円を超える高額の融資に対応する商品もあります。

また、住宅ローンと同様に、担保に設定する不動産には抵当権を設定し、その旨を不動産登記簿に記載する必要があります。融資は、担保とする不動産の価値などを総合的に判断したうえで行われます。

一般的な住宅ローンとの違いを先にまとめると、担保にできる不動産の範囲が広いこと、資金の使い道が原則自由であること、金利がやや高めであること、審査では申込者の属性よりも担保価値が重視されやすいことが挙げられます。それぞれ順番に見ていきましょう。不動産担保ローンの基本については不動産担保ローンを解説した記事もご確認ください。

担保にできる不動産が異なる

住宅ローンと不動産担保ローンでは、担保として設定できる不動産に違いがあります。

一般的な住宅ローンでは、これから購入する土地や建物そのものが担保の対象になるのに対して、不動産担保ローンは、すでに保有している土地や建物を担保として提供できます。また、金融機関によっては、配偶者や親など親族が保有している不動産を担保にできる場合もあります。

そのため、すでに土地や建物をお持ちの場合は、担保にできる不動産の選択肢が広がると言えます。

資金の使い道が異なる

住宅ローンと不動産担保ローンでは、資金の使い道が異なります。

住宅ローンは住宅の購入・建築など住まいに関する用途に限定されていますが、不動産担保ローンは不動産の取得に限定されておらず、原則として使い道は自由です（多くの商品で事業性資金は対象外とされています）。

そのため、すでにお持ちの不動産を担保に、住宅の増改築を行う、お子様の教育費にあてる、複数のローンを一本化するなど、借り入れた資金を幅広い用途に使えます。

金利設定が異なる

住宅ローンと不動産担保ローンでは、金利の設定が異なります。

住宅ローンは多くの金融機関が取り扱い、顧客獲得の競争が働いていることや、持ち家の取得を支える性格の強いローンであることから、金利は低く抑えられています。水準の目安として、民間の集計（モゲチェック調べ）では2026年7月の変動金利の平均はメガバンクで年1.082%・ネット銀行で年1.177%とされ、全期間固定型の【フラット35】は2026年7月で年3.140%（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。変動でおおむね1%前後、固定でも数%以内というのが住宅ローンの水準感です（2026年7月時点。実際の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

一方、不動産担保ローンは、使い道が自由なローンである分だけ金融機関側のリスクが大きく、住宅ローンに比べると金利はやや高めに設定されています。

たとえば東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」の場合、変動金利型は基準金利（年3.000%）に審査で決まる調整幅（−1.50%〜＋5.00%）を加えた年1.500%〜8.000%です（2026年7月1日現在）。審査結果によって適用金利に大きな幅がある点も、不動産担保ローンの特徴と言えます。

審査で重視されるポイントが異なる

住宅ローンと不動産担保ローンでは、審査で重視されるポイントが異なります。

住宅ローンの審査では、安定した収入があることが重視され、勤続年数の長い会社員や公務員などは審査に通りやすい傾向があります。金利を低く設定している分、金融機関側のリスクは大きくなるため、申込者の返済能力がしっかりと審査されます。

一方、不動産担保ローンでも申込者の属性はある程度考慮されますが、担保として設定する不動産の価値が重点的に判断されます。金利をやや高めに設定していることもあり、一般的な住宅ローンでは審査が難しいとされる自営業・フリーランスの方でも利用できる可能性があります。

また、住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が必須の金融機関が多いのに対して、不動産担保ローンは団信への加入が必須でない商品が多く、健康上の理由で団信に加入できない方でも利用しやすい面があります。もちろん、希望すれば団信を付けられる商品もあります（例：東京スター銀行のスター不動産担保ローンでは、ワイド団信・がん団信などを金利上乗せで任意付加できます。2026年7月時点）。

住宅ローンと不動産担保ローンの違い早見表

ここまでの違いを、ひと目でわかるように表にまとめました。

比較の観点	住宅ローン	不動産担保ローン
担保	購入する土地・建物	すでに保有する不動産（親族名義も可の場合あり）
資金の使い道	住宅の購入・建築など住まい関連	原則自由（事業性資金は対象外が多い）
金利水準	低い（変動でおおむね1%前後）	やや高め（審査により幅が大きい）
審査の重点	申込者の収入・返済能力	担保不動産の価値
団信	加入必須の金融機関が多い	任意の商品が多い

よくある質問（FAQ）

Q. これから家を買うのに、不動産担保ローンを使ってもいいですか？

住宅の購入が目的なら、金利の低い住宅ローンを使うのが基本です。不動産担保ローンは金利が高めなので、同じ金額を借りると総返済額が大きくなりがちです。不動産担保ローンが選択肢になるのは、「すでに持っている不動産を活用してまとまった資金を借りたい」「使い道が住宅購入以外」といったケースだと考えるとよいでしょう。

Q. 住宅ローンを返済中の自宅を担保に、不動産担保ローンは組めますか？

金融機関によっては可能な場合がありますが、自宅にはすでに住宅ローンの金融機関が第一順位の抵当権を設定しているため、住宅ローンの残債と自宅の担保価値のバランス次第になります。残債が多いと担保余力が小さく、審査が難しくなることもあります。取扱いの可否は各金融機関に確認しましょう。

Q. 団信なしで不動産担保ローンを借りた場合、万一のときはどうなりますか？

団信に加入していない場合、契約者が亡くなってもローンは消えず、残った債務は相続の対象になります。相続人が返済を引き継ぐか、担保不動産の売却などで返済することになるため、家族に負担を残したくない方は、団信を付けられる商品を選ぶ、生命保険で備えるなどの対策もあわせて検討しましょう。

※本記事の金利・商品内容は2026年7月時点の情報です。金利は随時改定されるため、最新の適用金利・条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。