不動産担保ローンで住宅を購入するメリット・デメリットをやさしく解説

住宅を買うときは住宅ローンを利用するのが一般的ですが、じつは似た性格のローンとして不動産担保ローンという選択肢もあります。あまり聞き慣れないかもしれませんが、「すでに土地や建物を持っている」「持病があって団信に入りにくい」といった方には、住宅ローンとは違う使い道があるローンです。この記事では、不動産担保ローンで住宅を購入する長所と短所を、はじめての方にもわかるようにやさしく整理します。検討する前に、良い面と気をつけたい面の両方を知っておきましょう。

不動産担保ローンは不動産を担保に融資が受けられるローン商品

不動産担保ローンとは、土地や建物を担保にして融資を受けられるローン商品です。

住宅ローンも土地や建物を担保にしますが、あくまで「これから購入する土地・建物」が担保になります。一方の不動産担保ローンは、すでに持っている土地や建物を担保にできるのが大きな違いです。場合によっては親族が保有する不動産を担保にできることもあり、不動産をお持ちの方が使いやすいローンだといえます。

不動産を担保にできるため、数百万円〜1億円程度と、まとまった金額の借り入れにも利用できます。返済期間も10〜30年程度と長期に設定できる商品が多くあります。

不動産担保ローンの仕組みについては不動産担保ローンの詳細記事でくわしく解説していますので、あわせてご覧ください。

不動産担保ローンを利用して住宅を購入する4つの長所

まずは、不動産担保ローンで住宅を購入する長所を4つ見ていきましょう。

別に保有している不動産を担保にできる

最大の長所は、今回取得する住宅とは別に、すでに持っている土地や建物を担保にして資金を借りられることです。住宅ローンは土地と建物の同時取得を前提にしていることが多いため、たとえば「すでに土地を持っていて、そこに後から建物を建てたい」といったケースでは、不動産担保ローンのほうが使いやすい場合があります。

多額の資金が借りられ、長期間に渡って返済できる

不動産担保ローンも住宅ローンと同じく、数百万円〜1億円程度のまとまった資金を借りられ、10〜30年と長期で返済できます。担保となる不動産の価値が高いほど、大きな借り入れがしやすくなります。

契約者の属性が比較的問われにくい

不動産担保ローンは、住宅ローンに比べて申込者の属性（勤務先や勤続年数など）が重視されにくい傾向があります。低金利で貸す住宅ローンは審査が厳しめですが、不動産担保ローンは担保となる不動産の価値を重点的に見て審査するため、担保価値が高ければ属性が大きく問われないことがあります。

団体信用生命保険の加入可否を選べる

多くの不動産担保ローンは、団体信用生命保険（団信）に加入するかどうかを選べます。そのため、持病などで住宅ローンの団信に通らず住宅ローンを組めなかった方でも、利用できる可能性があります。ただし団信に入らない場合は、万一のときにご家族が返済を引き継ぐことになるため、別途、生命保険などで備えておくと安心です。

不動産担保ローンを利用して住宅を購入する5つの短所

一方で、次の5つの短所も知っておきましょう。良い面だけで判断しないことが大切です。

抵当権の設定が必要である

不動産担保ローンでも住宅ローンと同様に抵当権（担保としての権利）の設定が必要です。不動産登記簿への登記作業とその費用がかかり、司法書士に依頼すればその報酬も発生します。

返済できなければ担保の不動産が売却される

住宅ローンでも同じですが、返済が滞って返せなくなると、抵当権にもとづき担保の不動産が売却され、その資金でローン残高が精算されます。担保に入れた大切な不動産を失うリスクがある点は、しっかり理解しておきましょう。

金利が住宅ローンに比べて高めである

不動産担保ローンは、住宅ローンに比べて金利が高めに設定される傾向があります。目安として、一般的な住宅ローンの金利が年0.3〜1.5%程度（変動金利型はさらに低いことも）なのに対し、不動産担保ローンはおおむね年1〜9%程度と幅があり、ノンバンク系ではさらに高くなることもあります（いずれも2026年7月時点の一般的な目安）。適用金利は担保評価・借入額・返済能力などで大きく変わり、日々改定されるため、最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

すべての不動産が担保に設定できるとは限らない

担保にできるのは、売却したときに融資額を上回る価値が見込める不動産が基本です。立地や築年数、権利関係によっては担保として認められないこともあるため、事前の確認が必要です。

申込みから融資実行まで時間がかかる

不動産担保ローンは、申込者の情報に加えて担保となる不動産の調査・評価が必要なため、審査から融資実行まで最短でも1週間、長ければ1か月程度かかることがあります。急ぎの資金には向きにくい点に注意しましょう。

住宅ローンと不動産担保ローンの違い（早見表）

2つのローンのちがいを、初心者の方にもわかりやすいように表にまとめました。

比較の観点	住宅ローン	不動産担保ローン
担保になる不動産	これから購入する物件	すでに持っている物件（親族の物件も可の場合あり）
金利の目安（2026年7月時点）	年0.3〜1.5%程度	おおむね年1〜9%程度（ノンバンクはさらに高いことも）
審査の重点	申込者の属性（収入・勤続など）	担保不動産の価値が中心
団信	加入が基本（商品による）	加入するかどうか選べることが多い
資金の使いみち	住宅の取得が中心	幅広い（住宅購入以外にも）
融資までの期間	数週間程度	最短1週間〜1か月程度

※金利・条件は金融機関や審査結果によって異なります。表の数値は2026年7月時点の一般的な目安です。最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

こんな人に向いている／よくある質問（FAQ）

不動産担保ローンで住宅を購入するのは、「すでに担保にできる不動産を持っている」「持病などで住宅ローンの団信に入りにくい」「属性面で住宅ローンの審査が不安」といった方に向いた選択肢です。逆に、少しでも金利を抑えたい・担保に入れられる不動産がない、という場合は、まずは通常の住宅ローンを優先して検討するのが基本です。

Q. まずは住宅ローンと不動産担保ローン、どちらを検討すべき？

金利の低さを重視するなら、まずは住宅ローンが基本です。不動産担保ローンは「すでに持つ不動産を活かしたい」「団信を選びたい」「属性審査が不安」など、住宅ローンでは対応しにくい事情があるときの選択肢と考えるとよいでしょう。

Q. 持病があって団信に入れませんが、住宅は買えますか？

団信の加入を選べる不動産担保ローンなら、団信なしで借りられる可能性があります。その場合は、万一に備えてご自身で生命保険に入るなどの対策を検討しましょう。なお住宅ローンでも、引受条件を緩めたワイド団信を扱う金融機関があるため、あわせて確認するのがおすすめです。

Q. 金利が高めなのは損ではないですか？

借入額が大きく返済期間が長いほど、金利差は総返済額に大きく効きます。まずは住宅ローンで借りられないかを確認し、それが難しい場合に不動産担保ローンを検討する、という順番が安心です。どちらの場合も、金利・手数料・団信まで含めて総返済額で比べましょう。住宅ローンを比較するなら、諸費用のわかりやすさや団信の内容に定評のあるSBI新生銀行などのネット系銀行も候補に入れてみてください。

まとめ：不動産担保ローンは、「すでに持つ不動産を担保にできる」「団信を選べる」「属性が問われにくい」といった長所がある一方、「金利が高め」「担保を失うリスク」「時間がかかる」といった短所もあります。まずは住宅ローンを軸に検討し、事情に応じて不動産担保ローンも比べながら、最新の金利・条件を各金融機関の公式サイトで確認して選びましょう。