不動産担保ローンとは？住宅ローンとの違いと使い方

不動産担保ローンとは、すでに持っている土地や建物を担保にしてお金を借りるローンです。使いみちが原則自由で、担保評価しだいで大きな金額を借りられる一方、金利は住宅ローンより高めになります。

住宅の購入資金に使える場合もありますが、自分が住む家を買うなら、まずは住宅ローンを軸に考えるのが基本です。ここでは、住宅ローンとの違いと、どんなときに不動産担保ローンが役立つのかを、順番にやさしく整理していきます。

不動産担保ローンは不動産を担保に融資を受けられる商品

不動産担保ローンとは、名前のとおり、土地や建物を担保として融資を受けられるローン商品です。

担保にできるのは、ご自身が持っている土地や建物だけではありません。金融機関によっては、親族が持っている不動産を担保にできる場合もあり、担保にできる不動産の幅が広いのが特徴です。すでに不動産を持っていて、まとまった資金を借りたい方に向いています。

住宅ローンも不動産を担保にしますが、担保になるのは原則として「これから買う家と土地」です。これに対して不動産担保ローンは、すでに持っている土地や建物を担保として活用できる点が大きな違いです。

不動産担保ローンの資金用途は原則自由

不動産担保ローンは、住宅ローンの代わりに住宅の購入資金に使える場合があるほか、住宅以外の用途にも使える、使いみちの自由度が高いローンです。

たとえば東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」は、セカンドハウスの購入や教育費、他社ローンの借り換え・おまとめなど、資金使途自由で利用できます。融資額は100万円以上で、申込内容によっては高額の融資も相談できるとされています（2026年10月時点）。

ただし、事業目的（法人や個人事業主の運転資金・設備資金など）は対象外としているのが一般的です。事業に使うお金であれば、事業者向けの不動産担保ローンなど、事業資金向けの商品を選びましょう。

住宅ローンの使いみちは住宅関連に限られますが、不動産担保ローンなら、お子さまの教育費やまとまった支出など幅広く使えます。また、担保評価に応じて1億円規模の融資を受けられる場合があるのも特徴で、返済期間も10年〜30年程度と長めに設定できる商品が多くなっています。

ネット銀行では、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）なども個人向けの不動産担保ローンを扱っています。

不動産担保ローンの金利は住宅ローンより高め

不動産担保ローンは、使いみちが自由で大きな金額を借りられる反面、住宅ローンに比べると金利が高めです。

住宅ローンの目安を見ると、主要な銀行の変動金利（最も優遇された金利）はおおむね年1%台〜2%程度、全期間固定の【フラット35】は年3.830%です（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利／いずれも2026年10月時点）。

これに対して、不動産担保ローンはおおむね年2%〜10%程度が目安とされています。同じ商品でも、審査や担保評価によって適用金利に大きな幅があるのがふつうです。複数の金融機関を比べて検討しましょう。

【フラット35】の毎月の金利は、住宅金融支援機構の【フラット35】金利情報で確認できます。

ローンの種類ごとの違いをまとめると、次のようになります。

比較の観点	住宅ローン	不動産担保ローン	カードローン
金利水準の目安	低い（変動は年1%台〜2%程度が中心・2026年10月時点）	やや高い（2〜10%程度）	高い（4〜15%程度）
資金使途	住宅の購入・建築・借り換えなどに限定	原則自由（事業目的は対象外が一般的）	原則自由
担保	購入する物件に抵当権を設定	保有する不動産に抵当権を設定	不要
借りられる金額	物件価格・年収に応じて高額まで	担保評価に応じて高額まで	比較的少額（数十万〜数百万円）

不動産担保ローンは変動金利の商品が多く、借りたあとに金利が上がれば返済額も増えることがあります。いまの金利だけで判断せず、金利が上がっても返し続けられる計画かを確かめておきましょう。

一方で、使いみちが自由なカードローンの金利がおおむね4%〜15%程度であることを考えると、不動産担保ローンの金利は低めです。まとまった資金が必要なときは、カードローンだけでなく、不動産担保ローンもあわせて比べてみる価値があります。

住宅ローンとの違いをもっと詳しく知りたい方は、住宅ローンと不動産担保ローンの違いを5つの観点で比較した記事も参考にしてください。

不動産担保ローンも抵当権の設定が必要

不動産担保ローンを利用する場合も、住宅ローンと同じように、担保にする土地や建物に抵当権を設定する必要があります。

抵当権とは、万が一返済が滞ったときに、金融機関がその土地や建物を売却して、ローンの残りを回収できる権利のことです。返済が止まれば大切な不動産を失うことになるため、借りる金額は担保評価の上限ではなく、返せる範囲にとどめることが大切です。

抵当権を設定するときは、その土地や建物の登記簿に抵当権の登記をします。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です（金融機関が認めれば、ご自身で手続きすることもできます）。

抵当権のしくみについては、住宅ローンの抵当権設定についての解説記事で詳しく紹介していますので、あわせてご覧ください。

申し込みから融資までの流れ

はじめて不動産担保ローンを利用する方のために、一般的な流れをまとめました。細かな手順は金融機関によって違いますが、大まかには次の5つのステップで進みます。

1. 相談・仮審査……借りたい金額や使いみち、担保にしたい不動産を伝えます。
2. 担保評価（不動産の調査）……金融機関が不動産の価値を調べます。登記簿や図面などの書類を求められることがあります。
3. 本審査……担保評価に加えて、収入やほかの借り入れの状況など、返済できる力も確認されます。
4. 契約・抵当権の設定……ローン契約を結び、司法書士を通じて抵当権の登記を行います。
5. 融資の実行……指定した口座に資金が振り込まれ、返済がスタートします。

担保の調査がある分、無担保のカードローンより手続きに時間がかかりやすい点は覚えておきましょう。資金が必要な時期が決まっているなら、早めに相談を始めると安心です。

不動産担保ローンに関するよくある質問（FAQ）

Q. 家を買うなら、住宅ローンと不動産担保ローンのどちらを選ぶべきですか？

A. 買う家に自分が住むのであれば、金利が低く、条件を満たせば住宅ローン減税も使える住宅ローンが基本的に有利です。不動産担保ローンが候補になるのは、持っている不動産を活用してまとまった資金を借りたいときや、住宅ローンでは使えない使いみちのお金が必要なときです。詳しくは不動産担保ローンで住宅を購入するメリット・デメリットで解説しています。

Q. 収入が少なくても、担保があれば借りられますか？

A. 担保評価は大切な審査項目ですが、担保があれば必ず借りられるわけではありません。収入やほかの借り入れの状況など、返済できる力もあわせて審査されます。

Q. 住宅ローンを返済中の家でも、担保にできますか？

A. 金融機関によっては利用できます。たとえばドコモSMTBネット銀行は、住宅ローンの返済中でも不動産担保ローンを利用できると案内しています。借りられる金額は、住宅ローンの残高や担保評価によって変わります。

Q. 抵当権の設定には、どのような費用がかかりますか？

A. 抵当権設定登記の登録免許税や司法書士への報酬、契約書の印紙税などがかかります。金融機関によっては、事務手数料や担保調査の費用がかかることもあります。金利だけでなく、諸費用も含めた総額で比べましょう。

まとめ：不動産担保ローンは「持っている不動産を活かす」ローン

不動産担保ローンは、すでに持っている土地や建物を担保に、使いみち自由で大きな金額を借りられるローンです。ただし金利は住宅ローンより高く、返済が滞れば担保の不動産を失うおそれもあります。

自分が住む家を買うなら、まずは住宅ローンを検討し、不動産担保ローンは「住宅ローンでは対応できない資金が必要なとき」の選択肢として考えるのがおすすめです。

※金利・融資条件・資金使途の取り扱いは金融機関ごとに異なり、変更されることがあります。最新の情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。