不動産担保ローンとは？住宅ローンとの違いと活用法をやさしく解説

住宅を購入する場合、一般的な資金調達方法としては住宅ローンの利用があげられますが、住宅ローン以外の金融商品を利用することも可能です。その選択肢として、よく検討されるのが不動産担保ローンです。今回は、不動産担保ローンの商品概要をわかりやすく紹介します。

不動産担保ローンは不動産を担保に融資を受けられる商品

不動産担保ローンとは、名称の通り、土地や建物を担保として融資を受けられるローン商品です。

不動産担保ローンでは、ご自身で所有している土地や建物のほか、金融機関によっては親族が保有している不動産を担保に設定することも可能など、担保にできる不動産も多岐にわたります。そのため、すでに不動産を所有していて、まとまった資金を借り入れたいと考える方に向いたローン商品です。

一般的な住宅ローンの場合も不動産を担保としますが、原則として今回購入する対象の建物と土地を担保として提供することになります。これに対して不動産担保ローンは、既に保有している土地や建物を担保として活用できる点が大きな違いです。

不動産担保ローンの資金用途は原則自由

不動産担保ローンは、住宅ローンの代わりとして住宅の購入資金に活用できる場合があるほか、住宅以外の用途でも使うことが可能な、使いみちの自由度が高いローンという側面があります。

たとえば東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」は、セカンドハウスの購入や教育費、他社ローンの借り換え・おまとめなど資金使途自由で利用でき、融資額は100万円以上（申込内容によっては高額の融資も相談可能）とされています。ただし、事業目的（法人や個人事業主の運転・設備資金など）は対象外となっているのが一般的です。事業用途であれば、事業用の不動産担保ローンなど、事業資金に特化したローン商品を活用することが望ましいと言えます。

一般的な住宅ローンは資金使途が住宅関連に限定されていますが、不動産担保ローンでは、お子様の教育費やまとまった支出など幅広い用途で利用できます。また、不動産を担保にすることで、担保評価に応じて1億円規模の多額の融資を受けられる場合があるのも特徴です。返済期間も10年〜30年程度と、長期にわたって返済できる商品が多くなっています。ネット銀行では住信SBIネット銀行（2026年8月に「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更済み）なども不動産担保ローンを取り扱っています。

不動産担保ローンの金利は住宅ローンに比べてやや高め

不動産担保ローンは、使いみちの自由度が高く多くの資金を借りることができますが、一般的な住宅ローンに比べるとやや金利が高い特徴があります。

参考として、2026年7月時点の住宅ローン金利は、変動金利で大手銀行・ネット銀行ともおおむね1％台前半が中心（民間集計による平均値）、全期間固定のフラット35は年3.14％（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。これに対して、不動産担保ローンはおおむね2％から10％程度が相場とされています。金融機関によって金利の設定は大きく異なるため、不動産担保ローンを検討する場合は複数の金融機関を比較する必要があります。個別の適用金利は審査や担保評価によっても変わるため、最新の金利は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

ローンの種類ごとの違いをまとめると、次のようになります。

比較の観点	住宅ローン	不動産担保ローン	カードローン
金利水準の目安	低い（変動1％台前半が中心・2026年7月時点）	やや高い（2〜10％程度）	高い（4〜15％程度）
資金使途	住宅の購入・建築・借り換えなどに限定	原則自由（事業目的は対象外が一般的）	原則自由
担保	購入する物件に抵当権を設定	保有する不動産に抵当権を設定	不要
借りられる金額	物件価格・年収に応じて高額まで	担保評価に応じて高額まで	比較的少額（数十万〜数百万円）

借入時の金利水準が高い局面では、その後の返済における金利負担が大きくなることも考えられます。市場金利の動向を確認したうえで、無理のない返済計画を立てることが望ましいと言えます。

一方で、使いみちが自由なカードローンの金利がおおむね4％から15％程度であることを考えると、不動産担保ローンの金利は低めです。まとまった資金を借りる場合は、カードローンだけではなく、不動産担保ローンも合わせて検討してみることをおすすめします。

不動産担保ローンも抵当権の設定が必要

不動産担保ローンを利用する場合も、住宅ローン同様に、担保として設定する対象の土地や建物に対して抵当権を設定する必要があります。

抵当権は、万が一返済が滞った場合に、金融機関が対象の土地や建物を売却して現金化することで、ローンの残高を回収できる権利です。返済が滞れば、担保にした大切な不動産が処分されることになりますので、借入額は担保評価の上限ではなく、返済能力に見合った範囲にとどめておく必要があります。

抵当権を設定する場合は、対象の土地や建物の不動産登記簿にその旨を登記する必要があります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です（金融機関が認めればご自身で手続きすることも可能です）。

抵当権の設定については、2019年6月7日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧下さい。

不動産担保ローンに関するよくある質問（FAQ）

Q. 住宅を購入するなら、住宅ローンと不動産担保ローンのどちらを選ぶべきですか？

A. 購入する住宅に自分が住むのであれば、金利が低く、要件を満たせば住宅ローン減税も使える住宅ローンが基本的に有利です。不動産担保ローンが選択肢になるのは、すでに保有している不動産を活用してまとまった資金を借りたい場合や、住宅ローンの対象にならない使いみち（教育費・おまとめなど）の資金が必要な場合です。

Q. 収入が少なくても、担保があれば借りられますか？

A. 担保評価は重要な審査項目ですが、担保があれば必ず借りられるわけではありません。返済能力（収入や他の借入状況）も合わせて審査されます。返済が滞れば担保の不動産を失うことになるため、金融機関側も返済できる見込みを重視します。

Q. 抵当権の設定にはどのような費用がかかりますか？

A. 抵当権設定登記の登録免許税や司法書士への報酬、印紙税などがかかります。このほか、金融機関によっては事務手数料や担保調査費用がかかる場合もあります。借入前に、金利だけでなく諸費用も含めた総負担で比較することが大切です。

※本記事の内容は2026年7月時点の情報です。金利・融資条件・資金使途の取り扱いは金融機関ごとに異なり、変更されることもあるため、最新の情報は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。