住宅ローンの繰り上げ返済とは？2つの型と効果・注意点をやさしく解説

住宅ローンの繰り上げ返済というものをご存じですか？ マイホーム購入の際に住宅ローンを利用すると、借入金額と期間、金利と毎月の返済額が決まります。 毎月決まった額を返済し続けなければならない…簡単なようで大変なことです。 そんな住宅ローンの負担を少しでも軽くするのが繰り上げ返済です。 ただし、「早く返せば早いほど得」とは言い切れないのが繰り上げ返済のむずかしいところ。手元のお金が減ってしまいますし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）との兼ね合いで、かえって損をしてしまうこともあるからです。 このページでは、はじめて住宅ローンを借りる方に向けて、繰り上げ返済の仕組みと効果、そして「やる前に確認しておきたいこと」をやさしく整理します。

繰り上げ返済は2つのタイプがある

繰り上げ返済とは、簡単に言えば、月々の返済とは別に、お金をある程度貯めてから、まとめて返済することです。そのことにより、将来支払うはずだった利息分を大きく減らすことができます。 ポイントは、繰り上げ返済したお金は全額が「元金」に充てられるということ。毎月の返済額は元金と利息に分かれていますが、繰り上げ返済分は利息をはさまずまるごと元金が減るので、その元金にこれから発生するはずだった利息が、そっくり不要になるわけです。 そして、ひとことで繰り上げ返済と言っても、実は2つのタイプがあります。 ・毎月の支払い額は変更しないで、返済期間を短くする（期間短縮型） ・返済期間を変更しないで、月々の支払い額を少なくする（返済額軽減型） 利息をより減らしたいと考える方にとっては、返済期間を短くする期間短縮型がいいですね。毎月の返済額の内訳は元金と利息ですが、期間が短くなる方が利息を払う回数も減るため、効果は高いです。ただし、毎月の支払いが変わらないため、実感しにくいです。 一方、毎月の生活費に余裕を持ちたい、貯金をしておきたいと考える方にとっては、月々の支払い額が少なくなる返済額軽減型がよいでしょう。 金額が少なくなった分、生活費に回したり貯金ができるようになります。 繰り上げ返済を行ったという実感が持てる方法です。 2つの違いを、いちど表で整理しておきましょう。

比較の観点	期間短縮型	返済額軽減型
毎月の返済額	変わらない	減る
完済までの期間	短くなる	変わらない
利息を減らす効果	大きい	期間短縮型より小さい
向いている人	総返済額をできるだけ抑えたい人／定年前に完済したい人	毎月の家計にゆとりを持たせたい人／収入が変わりやすい人
注意したい点	返済期間が短くなりすぎると住宅ローン控除の対象から外れることがある	完済時期は変わらないため、定年後に返済が残る場合はそのまま残る

どちらか一方が正解ということはありません。「総額を減らしたいなら期間短縮型」「毎月をラクにしたいなら返済額軽減型」と覚えておけば十分です。

繰り上げ返済でどれだけ利息は減らせるのかシミュレーション

では、具体的な数値を出して確認してみましょう。 ここでは借入金額3,000万円・返済期間35年・全期間固定金利 年3.290％で借りたと仮定します。この金利は、住宅金融支援機構の【フラット３５】2026年8月資金受取分（融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利を例として置いたものです（元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用は含まない当サイトの試算です）。 この条件だと毎月の返済額は約12万円。返済開始から2年後の残高はおよそ2,905万円です。ここで100万円を繰り上げ返済すると、こうなります。 ・期間短縮型…軽減できる利息は約186万円、返済期間は約1年11か月短縮 ・返済額軽減型…毎月の返済額が約4,100円減り、軽減できる利息は約64万円

100万円を返しただけで、期間短縮型なら利息が約186万円も減る。これが繰り上げ返済の力です。返済額軽減型でも約64万円の利息が減り、そのうえ毎月の負担も軽くなります。 そして大事なのがタイミングです。短縮される期間は、返済時期が遅くなればなるほど減少し、利息の軽減効果も少なくなります。返済の初期は返済額に占める利息の割合が大きいためで、同じ100万円でも、早い時期の繰り上げ返済ほど効果が大きくなるのです。 ただし、次章のとおり「早ければ早いほどよい」と単純に言い切れない事情もあります。あわてて手元のお金を使い切る前に、注意点も必ず確認しておきましょう。

繰り上げ返済にもデメリットはある

一見お得に見える繰り上げ返済にもデメリットはあります。 まず、住宅ローンが軽くなる代わりに貯めた貯金がなくなりますね。 貯金の一部ならいいですが、繰り上げ返済するとお得だからと使いすぎてしまうと、いざという時に手元に資金がなくて困ることになります。 住宅ローンは、いったん繰り上げ返済してしまうと「やっぱり返して」と引き出すことはできません。教育費や医療費、失業といった急な出費に備えるお金まで回さないようにしましょう。 この点は、金利が動く局面ではとくに意識したいところです。内閣府が令和8年度の年次経済財政報告（経済財政白書）で示した試算では、借入金利が1％、預金など資産の金利が0.6％上がったと仮定すると、住宅ローンを抱える30代は平均で年間約24万円の負担増になる一方、ローンを完済した世帯が多い70代は年間約8万円のプラスになるとされています。あくまで一定の前提を置いた平均値の試算ですが、白書は「金融資産と負債の両方を含めて家計の状況を把握することが重要」と指摘しています。借入だけを見て急いで返すのではなく、手元に残す資産とセットで考える——という視点を持っておくと安心です。 また、繰り上げ返済には手数料がかかる金融機関があるため、回数が多くなると支払う手数料の総額も増えてしまいます。 これから住宅ローンを申し込む方は、このような手数料がどうなっているのかも確認しておきましょう。すでに返済中で手数料がかかる銀行を利用している方は、回数を少なくすれば無駄な出費を抑えることができます。 近年はインターネット経由の一部繰り上げ返済を無料にしている金融機関も増えています。たとえばSBI新生銀行は一部繰上返済の手数料が無料で、返済計画を変えたくなったときに小まめに使いやすい設計です（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。手数料の有無は同じ銀行でも「一部繰上返済か全額繰上返済か」「ネットか窓口か」で変わることがあるので、必ずご自身の借入先の最新の条件をご確認ください。 あとは、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けている場合も注意が必要です。 住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に控除率をかけた金額が所得税などから差し引かれる制度です。控除率は令和4年（2022年）1月1日以降に入居した場合は0.7％で、繰り上げ返済で年末残高を減らすと、その分だけ控除額も小さくなります。 借入金利が控除率を下回っていると「払う利息より戻ってくる税金のほうが多い」という状態になり、あわてて繰り上げ返済すると、かえって手取りが減ってしまうこともあるわけです。 なお、控除率が1％だったのは令和3年（2021年）までに入居した場合です。古い記事や体験談では1％で説明されていることがあるので、ご自身の入居年で確認してください。 ※住宅ローン控除は令和8年度税制改正により、入居日が令和12年（2030年）12月31日までに延長されています（国土交通省）。借入限度額や控除期間は住宅の省エネ性能・入居年によって異なるため、詳しくは国土交通省・国税庁の公式情報をご確認ください。 もうひとつ、期間短縮型では見落としがちな落とし穴があります。住宅ローン控除には「返済期間（償還期間）が10年以上であること」という要件があり、繰り上げ返済後の期間で判定されます。 国税庁の質疑応答事例では、繰り上げ返済で期間が短くなっても、最初に返済した月から短くなった最終返済月までが10年以上あれば控除を受けられるとされています。裏を返せば、期間短縮型を重ねてこれが10年未満になると、その年以後は控除そのものが受けられなくなります。控除期間中に大きく期間を縮めるときは、この10年ラインを必ず確認しましょう（返済額軽減型なら完済時期が変わらないため、この心配は基本的にありません）。 そして、繰り上げ返済をする場合には、住宅ローン控除額が12月末に確定したすぐあとの1月に行うのがもっとも良い時期になります。控除額はその年の12月31日時点の残高で決まるため、12月中に繰り上げ返済すると、その年の控除額まで減ってしまうからです。年をまたいで1月に実行すれば、その年の控除はそのまま受けたうえで、翌年以降の利息を減らせます。

繰り上げ返済をする前に確認したい4つのこと

はじめて繰り上げ返済をするときは、次の順番で確認していくと迷いません。 1. 手元にいくら残すかを先に決める 生活費の半年分程度＋近い将来に使う予定のお金（教育費、車の買い替え、リフォームなど）は残しておく、というように「使わないお金」の線引きを先に決めてから、余った分で繰り上げ返済を考えます。順番を逆にすると、返しすぎて生活が苦しくなります。 2. 借入先の手数料と最低金額を調べる 一部繰上返済の手数料（無料か有料か、ネットと窓口で違うか）と、1回あたりいくらから返せるかを確認します。金融機関によって「1円から」「1万円以上」「10万円以上」などさまざまです。手数料がかかるなら、回数を減らしてまとめて返したほうが有利になります。 3. 住宅ローン控除を受けているかを確認する 控除の期間中かどうか、ご自身の控除率（0.7％か1％か）はいくらか、そして適用金利が控除率を上回っているかを確認します。控除期間が終わってから返す、という選択も十分あり得ます。 4. 期間短縮型か返済額軽減型かを選ぶ 総返済額を抑えたいなら期間短縮型、毎月の家計にゆとりを持たせたいなら返済額軽減型。定年までに完済したい方は期間短縮型が向いていますが、控除期間中は「返済期間10年以上」の要件に注意してください。 手続きそのものは、多くの金融機関でインターネットバンキングから数分で完了します。返済用口座に資金を入れておき、金額とタイプ（期間短縮型／返済額軽減型）を指定して申し込むだけです。実行日が「申込の翌営業日以降」など決まっていることもあるため、余裕をもって手続きしましょう。

繰り上げ返済のよくある質問

Q. 繰り上げ返済は、いくらから使えますか？ A. 金融機関によって異なります。インターネットからの一部繰上返済であれば1円単位・1万円単位で受け付けているところもあれば、10万円以上や100万円以上を最低金額としているところもあります。少額を何度も返したい方は、「最低金額が小さく、手数料が無料」の金融機関を選ぶと使い勝手がよくなります。 Q. 繰り上げ返済をすると、団信の保障は減りますか？ A. 団体信用生命保険（団信）は、万一のときにその時点のローン残高が保険金で返済される仕組みです。繰り上げ返済で残高が減れば、その分だけ保障される金額も減ります。期間短縮型では保障される期間も短くなります。手元のお金を減らして残高も減らすと、生命保険としての備えが薄くなる面がある——という点は頭の片隅に置いておきましょう。 Q. 繰り上げ返済と貯蓄・資産運用は、どちらを優先すべきですか？ A. 一概には言えませんが、判断のものさしはシンプルです。繰り上げ返済は「住宅ローンの金利分だけ確実に得をする」行動なので、住宅ローン控除を受けていない前提なら、適用金利より高い利回りを確実に得られる運用先がなければ、繰り上げ返済のほうが分がよいと考えられます。ただし繰り上げ返済したお金は引き出せません。「確実さ」を取るか「いつでも使える手元資金」を取るかのバランスで決めてください。 Q. ボーナスが出たら毎回少しずつ返すのと、まとめて返すのはどちらが得ですか？ A. 手数料が無料なら、早く・こまめに返すほうが利息の軽減効果は大きくなります。返済初期ほど利息の割合が大きいためです。逆に1回ごとに手数料がかかる場合は、ある程度まとめて回数を減らしたほうが有利になることがあります。ご自身の借入先の手数料体系で判断しましょう。 Q. 変動金利で借りています。金利が上がりそうなら急いで繰り上げ返済すべきですか？ A. 金利が上がれば利息の負担は増えるため、繰り上げ返済の効果も相対的に大きくなります。ただし、金利が上がる局面では預金の金利も動きます。借入だけを見て手元資金を使い切るのは避け、生活防衛資金を確保したうえで、無理のない範囲で行うのが基本です。金利の見通しは誰にも断定できないので、「上がるかもしれないから全部返す」ではなく、「上がっても困らない家計にしておく」と考えるほうが安全です。 はじめての住宅ローンでは、借りるときの金利ばかりに目が向きがちですが、繰り上げ返済のしやすさ（手数料・最低金額・手続き方法）も、借りたあとの自由度を大きく左右します。金融機関を比べるときは、金利・諸費用・団信とあわせて、この点もチェックしてみてください。一部繰上返済の手数料が無料で、団信のラインナップや金利タイプも選べるSBI新生銀行のような銀行は、返済計画を柔軟に見直したい方にとって検討に値する選択肢のひとつです。 ※本記事の金利・手数料・制度の内容は2026年8月時点で確認したものです。適用条件や最新の取り扱いは、各金融機関の公式サイトおよび国税庁・国土交通省の公式情報を必ずご確認ください。