新築マンションに仲介手数料は必要？不要になる理由と諸費用

新築マンションは、デベロッパー系列の販売会社が直接販売しているケースが多く、その場合は仲介手数料がかかりません。「仲介」してくれる第三者の不動産会社が間に入っていないためです。

ただし、手数料がかからない＝総額が安い、ではありません。販売にかかる経費は物件価格に含まれているからです。仲介手数料のしくみと上限のルール、中古との諸費用の違いまで、順に整理していきます。

仲介手数料とは？（しくみと上限のルール）

仲介手数料とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入って売買を仲介し、契約が成立したときに支払う「成功報酬」です。物件探し・価格交渉・契約手続きなどを代行してもらう対価で、原則として契約が成立しなければ支払いは発生しません。

中古マンションは、売り主が一般の個人であることが多く、買い手探しや契約手続きを不動産会社にお願いするのが一般的です。そのため中古マンションでは仲介手数料がかかるケースが多くなります。

一方で、不動産会社が自ら売り主として直接販売している物件では、「仲介」の関係が生じないため仲介手数料はかかりません。新築マンションの多くがこのパターンです。

仲介手数料には、宅地建物取引業法（第46条）にもとづく国土交通省の告示で上限が定められています。売買価格が400万円を超える物件では、次の「速算式」で上限額をまとめて計算できます。

仲介手数料の上限（税抜）＝売買価格 × 3％ ＋ 6万円（これに消費税が加わります）

たとえば3,000万円の物件なら、3,000万円×3％＋6万円＝96万円、消費税込みで105万6,000円が上限です。物件価格別の目安は次のグラフのとおりです。

金額の大きさに驚くかもしれませんが、これはあくまで上限です。法律が決めているのは「ここまでしか受け取ってはいけない」という線であり、実際の金額は不動産会社との取り決めによります。

なお2024年（令和6年）7月1日施行の改正により、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、上限が30万円の1.1倍（最大33万円・税込）まで認められるようになりました（低廉な空家等の媒介の特例）。この特例を使う場合は、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが必要とされています。空き家であるかどうかは問われず、価格が基準です。

値引き交渉の余地やコツについては、仲介手数料は値引きできる？諸費用を下げる交渉術もあわせてご覧ください。

新築マンションはデベロッパー系列の販売会社が販売

新築マンションは、マンションを建てたデベロッパー（開発業者）の子会社や関連会社である「販売会社」が販売しているケースが多いです。販売会社は、親会社が建てたマンションの販売業務を担当しているほか、関連の不動産業務を行っていることもあります。

規模が大きく販売戸数が多いマンションでは、複数の販売会社がつくこともあります。モデルルームで応対してくれるのは、この販売会社のスタッフというわけです。

ただし、地方などで販売会社の営業拠点が少ない地域では、地元の不動産会社が新築マンションの販売を「仲介」する場合もあります。この場合は仲介手数料がかかることがあります。

デベロッパー系列の販売会社なら仲介手数料は不要

新築マンションを、デベロッパー系列の販売会社が販売している場合は、原則として仲介手数料はかかりません。売り主自身（またはそのグループ会社）が直接販売しており、第三者の不動産会社が間に入る「仲介」にあたらないためです。

ただし、販売にかかる人件費・広告費などの経費は、マンション本体の販売価格に含まれているのが一般的です。「手数料の名目で別途請求されない」だけ、と理解しておきましょう。

また、新築でも一戸建て（建売）の場合は、販売の形態によっては仲介手数料が発生することがあるので注意が必要です。契約前に「誰が売り主で、仲介手数料がかかるのか」を必ず確認しましょう。

仲介手数料が不要でも「お得」とは限らない

新築マンションは仲介手数料がかからないことが多く、中古に比べて支払う項目が一つ減るためお得に感じられます。しかし、仲介手数料がかからない＝総額が安い、というわけではありません。

前述のとおり、販売にかかる経費は販売価格に上乗せされています。とくに新築は、多くの人に知ってもらうための広告宣伝費がかさみやすく、その分が価格に反映されがちです。

さらに新築マンションでは、修繕積立基金（一時金）や管理費・修繕積立金の前払い分を引き渡し時にまとめて求められることがあります。中古にはない項目なので、資金計画では見落とさないようにしましょう。

「仲介手数料の有無」だけでなく、物件価格・諸費用・住宅ローンの条件まで含めた“総額”で比較することが、後悔しないための大切な視点です。諸費用の全体像は住宅購入でかかる諸費用の一覧で確認できます。

新築・中古マンションの諸費用の違い（比較表）

新築と中古では、仲介手数料以外にもかかる費用が少しずつ違います。代表的なポイントを整理しました。

比較の観点	新築マンション	中古マンション
仲介手数料	不要なことが多い（売り主＝販売会社の直接販売）	かかることが多い（上限＝価格×3％＋6万円＋消費税）
物件価格	高めになりやすい（広告費・経費を含む）	新築より抑えやすい傾向
新築だけにかかりやすい費用	修繕積立基金などの一時金、管理費・修繕積立金の前払い分	—
中古で見込みやすい費用	—	リフォーム・ハウスクリーニング費用、固定資産税等の精算金
共通してかかる主な諸費用	登記費用、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、印紙税 など
住宅ローン	利用可（事前審査からの流れは共通）	利用可（築年数・耐震性などで条件が変わる場合あり）

中古マンションの資金の組み立て方は中古マンションの購入資金はいくら必要かの解説で目安を紹介しています。

契約前に確認したい3つのこと

仲介手数料がかかるかどうかで迷わないために、次の3点を順番に確認しておくと確実です。

• 1. 売り主は誰か／物件資料や広告の「取引態様」の欄を見ます。「売主」と書かれていれば仲介手数料はかかりません。「媒介（仲介）」なら発生します。
• 2. かかる場合はいくらか／上限の範囲内で、具体的な金額と支払時期を書面で確認します。上限＝必ずその額、ではありません。
• 3. 諸費用の総額はいくらか／仲介手数料だけでなく、登記費用・住宅ローンの事務手数料・火災保険料・一時金まで含めた見積りをもらいます。

住宅ローンの事前審査に進む前にここまで把握できていると、借入額の検討がぐっと楽になります。新築マンションで住宅ローンを組む際の確認事項は新築マンションで住宅ローンを組む前に確認したい5つのことにまとめています。

よくある質問（FAQ）

Q. 新築マンションで仲介手数料を請求されたらおかしいですか？

A. おかしいとは限りません。地元の不動産会社が「仲介」として間に入っている場合は、上限（価格×3％＋6万円＋消費税）の範囲で正当に発生します。まず取引態様が「売主」か「媒介」かを確認してください。

Q. 仲介手数料はいつ支払うのですか？

A. 仲介手数料がかかる場合、一般的には売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うケースが多く見られます。支払時期は不動産会社によって異なるため、媒介契約の内容を確認しましょう。

Q. 仲介手数料も住宅ローンに含められますか？

A. 諸費用までまとめて借りられる住宅ローンもあります。ただし借入額が増えると総返済額や審査にも影響するため、自己資金とのバランスで考えましょう。

Q. モデルルームで契約すると必ず仲介手数料は不要ですか？

A. 販売会社が売り主として直接販売していれば不要です。ただし販売の体制は物件ごとに違うため、「モデルルームだから不要」と決めつけず、取引態様の表示で確かめるのが確実です。

Q. 800万円以下なら仲介手数料は必ず33万円になりますか？

A. なりません。33万円（税込）は特例で認められる上限額です。特例を適用する場合は、媒介契約の締結時にあらかじめ報酬額の説明と合意が必要とされています。

まとめ

新築マンションは仲介手数料がかからないことが多い一方で、登記費用や住宅ローンの事務手数料・保証料、修繕積立基金などの諸費用は別途かかります。物件価格だけでなく諸費用まで含めた総額で資金計画を立てることが、はじめの一歩としてとても大切です。

住宅ローンの諸費用は金融機関によって差があります。たとえばSBI新生銀行は、保証料0円・一般団信の上乗せ金利0円で、事務取扱手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型と、諸費用の構成がわかりやすいのが特徴です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、はじめての方も相談しながら進めやすいでしょう。

※費用の有無・金額・条件は物件や契約内容、金融機関によって異なります。最新の内容は販売会社・不動産会社およびSBI新生銀行の公式サイトなどでご確認ください。