抵当権抹消登記をしないとどうなる？放置のリスクと費用・期限

抵当権抹消登記そのものに、法律上の期限や罰則はありません。放置しても、すぐに何かを取られるわけではないのです。

ただし放置するほど手続きは面倒になり、相続や売却のときに足を引っ張ります。金融機関から届く書類には有効期間があるものも含まれ、紛失しても原則として再発行されないからです。

しかも2026年4月からは、住所や氏名が変わったときの住所等変更登記が義務化されました。完済後に引っ越しや結婚をしている場合は、こちらも合わせて考える必要があります。順に見ていきましょう。

住宅ローン完済後は抵当権抹消登記が必要

住宅ローンを利用して住宅や土地を購入するときは、担保として対象の不動産に「抵当権」を設定します。返済が滞った場合に、その不動産を差し押さえて売却し、残債を精算するためのものです。

住宅ローンをすべて返済し終えると抵当権は効力を失いますが、登記簿からは自動では消えません。自分で「抵当権抹消登記」を申請して初めて消えます。仕組みそのものは住宅ローンの「抵当権」の解説もあわせてご覧ください。

手続きは、最寄りの法務局の窓口か郵送で行います。返済していた金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類一式が郵送されますので、その書類と、必要事項を記入した申請書を法務局に提出して申請します。具体的な書き方は抵当権抹消登記を自分でやる方法の記事で詳しく取り上げています。

かかる費用の目安

費用の種類	金額	備考
登録免許税	不動産1個につき1,000円	土地と建物の2個なら合計2,000円。1件の申請で20個以上の不動産をまとめて抹消する場合は20,000円
登記事項証明書の取得費	1通あたり数百円程度	登記の内容を確認する場合。法務局で取得
司法書士への報酬	依頼先により異なる	自分で手続きすれば不要。事前に見積りを確認

マイナンバーカードなどの電子証明書があれば「登記・供託オンライン申請システム」からのオンライン申請もできます。ただし準備の手間を考えると、自分で行う場合は窓口または郵送が現実的なことが多いでしょう。

法律上の期限はないが目安は3ヶ月以内

抵当権抹消登記そのものには、法律上の期日（締め切り）は定められていません。この点が、後で触れる相続登記や住所等変更登記との大きな違いです。

とはいえ、金融機関から届く書類には有効期間が定められているものもあり、通常は3ヶ月以内に手続きするようお願いされるケースが多くなっています。

時間が経つと、書類に記載された内容が古くなって使えなくなることも考えられます。金融機関から書類が届いてから3ヶ月以内を目安に動くのが安心です。

書類が古くなる・紛失すると手続きが面倒に

手続きを後回しにすると、そのうち手続き自体を忘れてしまったり、金融機関から送られてきた書類が古くなったり、紛失してしまったりといったことが起こりがちです。

しばらく経ってから思い出した場合でも、書類の情報が何も変わっていなければ手続きはできます。問題は、情報が変わっていたり書類をなくしていたりするケースです。

たとえば金融機関の合併や商号変更があると、手元の書類に記載された情報が古くなります。住宅ローンを扱う銀行は統合や商号変更が珍しくないため、年数が経つほど起こりやすい事態です。

また、もらった書類を紛失すると原則として再発行ができないため、自分で手続きするのが難しくなり、費用を払って司法書士に依頼することになりがちです。放置したことで、かえって多くの手間と時間がかかってしまうのです。

住宅の相続や売却時に不利になる

返済済みなのに抵当権が設定されたままだと、相続が発生したときや住宅を売却しようとしたときに不利になります。

まず相続の場面です。住宅ローンを支払っていた人が亡くなった後に抵当権が残っていると、本人がいないため手続きが難しくなります。相続人を確定する書類をそろえる必要があり、司法書士に依頼することになって手間も費用も増えます。

なお、住宅ローン返済中に病気や事故で亡くなった場合は、通常は団体信用生命保険（団信）に加入しているため、この保険で残債が返済され、金融機関の案内に従って抵当権抹消登記を行うことになります。団信に入らない選択をした場合の考え方はフラット35で団信に入らないとどうなるかの解説もご覧ください。

次に売却の場面です。抵当権が付いたままの不動産は、返済済みであっても買い手から見れば担保が残っている状態です。通常は決済までに抹消することが求められるため、手続きが終わっていないと引き渡しのスケジュールに影響します。

あわせて知っておきたいのが、抵当権抹消登記とは別に、相続した不動産の名義変更（相続登記）が2024年（令和6年）4月1日から義務化された点です。相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記をしないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となります（法務省）。登記の全体像は住宅購入で必要な4つの登記と登記費用の解説で整理しています。

住所や氏名が変わっているなら「住所等変更登記」も必要

完済までの数十年のあいだに、引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっている方は少なくありません。この場合、登記簿上の住所・氏名を直す「住所等変更登記」も必要になります。

そしてこちらは、2026年（令和8年）4月1日から義務化されました。不動産の所有者は住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第76条の5・第164条第2項）。

見落としやすいのが、施行日より前に住所等が変わっていた場合も対象になる点です。まだ変更登記をしていないなら、令和10年（2028年）3月31日までに手続きをする必要があります。

ただし、過料はいきなり科されるものではありません。法務省の説明では、登記官が義務違反を把握しても直ちに裁判所へ通知するのではなく、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも申請がないときに限られるとされています。

負担を減らす仕組みも用意されています。「スマート変更登記」として、検索用情報の申出を1回しておけば、以後は法務局が住所等の変更を確認して登記をしてくれるため、変更のたびに自分で申請しなくても義務違反に問われません。詳しくは法務省「住所等変更登記の義務化について」をご確認ください。

手続きの進め方は3ステップ

はじめての方でも、流れをつかめば難しくありません。

• ステップ1：書類が届いたら中身を確認する／完済後、金融機関から登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報、委任状などが届きます。封を開けたら、記載された住所・氏名が現在のものと一致しているかを確認します。
• ステップ2：不動産の管轄法務局を調べる／申請先は、自宅の最寄りではなくその不動産を管轄する法務局です。法務局のサイトで管轄を確認できます。
• ステップ3：申請書を作って提出する／申請書の様式と記載例は法務局のサイトで配布されています。登録免許税は収入印紙で納めます。窓口・郵送・オンラインのいずれかで提出します。

住所や氏名が変わっている場合は、住所等変更登記を先に（または同時に）行うのが基本です。迷ったら、管轄の法務局に電話して手順を確認するのが早道です。

よくある質問（FAQ）

Q. 抵当権抹消登記をしないと罰則はありますか？

A. 抵当権抹消登記そのものには期限も罰則もありません。ただし書類が古くなる・紛失する、相続や売却の際に手続きが大変になるなど、放置するとあとで余計な手間と費用がかかります。

Q. 自分でできますか？司法書士に頼むべきですか？

A. 登記簿の情報に変更がなく書類がそろっていれば、登録免許税（不動産1個につき1,000円）だけで自分でも手続きできます。金融機関の合併で書類が古い場合や、相続がからむ場合は司法書士に依頼するほうがスムーズです。

Q. 完済したらいつ手続きすればよいですか？

A. 金融機関から書類が届いたら3ヶ月以内を目安に行うのがおすすめです。書類には有効期間が定められているものがあるためです。

Q. 完済後に引っ越しています。住所はどう扱われますか？

A. 登記簿上の住所が現在の住所と違う場合は、住所等変更登記が別途必要です。2026年4月1日から義務化されており、変更日から2年以内（施行前の変更は令和10年3月31日まで）に申請します。

Q. 借りていた銀行が合併して名前が変わっています。手続きできますか？

A. 手続き自体は可能ですが、合併の経緯を示す書類が追加で必要になります。手元の書類が古い場合は、まず現在の金融機関に連絡し、必要書類を確認してください。

まとめ

抵当権抹消登記は期限のない手続きですが、「期限がない＝急がなくてよい」ではありません。書類がそろっている完済直後がいちばん簡単で、いちばん安く済みます。

まずやることは2つです。金融機関から届いた書類の住所・氏名が今のものと一致しているかを確認すること、そして不動産を管轄する法務局を調べること。ここまでできれば、あとは申請書を書くだけです。

※手続きの詳しい流れ・必要書類・様式は、法務局「抵当権の登記の抹消の申請をされる方へ」および管轄の法務局の案内でご確認ください。