不動産購入の仲介手数料はいつ払う？支払い時期と方法を解説

不動産を購入するときの仲介手数料は、売買契約を結ぶときに半額、残金決済のときに残りの半額を、不動産会社が指定する銀行口座へ振り込むのが一般的です。物件を見学しただけでは1円もかかりません。仲介手数料は売買契約が成立してはじめて発生する成功報酬だからです。

賃貸にお住まいの方なら、契約時に翌月分の家賃・敷金・礼金とあわせて一度に支払った記憶があるかもしれません。購入のときは金額の桁が変わるぶん、支払う時期も2回に分かれます。いつ・いくら現金が必要になるのかを、順を追って整理していきましょう。手数料そのものの仕組みは仲介手数料について解説した記事でも紹介しています。

仲介手数料とは？上限は法律で決まっている

仲介手数料とは、不動産を売買する際に売り手と買い手の取引を仲介してもらい、売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬のことです。

不動産会社にとっては大切な収入源で、物件探しから契約までにかかった人件費や必要経費、利益などをふまえて金額が決められます。

ただし、不動産会社が自由に決められるわけではありません。宅地建物取引業法にもとづく告示で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える部分については、「物件価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限額です（売り手・買い手それぞれから受け取れる上限）。

正確には、価格帯ごとに次のように決められています（いずれも税抜・別途消費税がかかります）。

売買価格（税抜）	上限の計算式	かんたん早見式
200万円以下の部分	価格×5％	400万円超なら 価格×3％＋6万円
200万円超〜400万円以下の部分	価格×4％
400万円超の部分	価格×3％

たとえば3,000万円の物件なら、3,000万円×3％＋6万円＝96万円（別途消費税で105万6,000円）が上限の目安です。あくまで上限であって、これより低い金額を提示する会社もあります。

なお2024年（令和6年）7月1日からは、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」について、現地調査などの費用を勘案して30万円×1.1＝33万円（税込）まで受け取れる特例が適用されています。それまで400万円以下だった対象が広がり、買主からも受け取れるようになったのが改正のポイントです。

この特例を使う場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ前にあらかじめ金額を説明し、依頼者の合意を得ることが求められています（国土交通省「宅地建物取引業法関係」）。安い物件ほど「3％＋6万円」より割高に感じられることがあると知っておくと、金額を見て驚かずに済みます。

※仲介手数料の上限ルールは2026年9月時点の内容です（出典＝国土交通省 告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」）。制度は改正されることがあるため、実際の金額は媒介契約時の説明で確認してください。

仲介手数料は売買契約のタイミングで支払い

物件探しは、不動産会社を訪ねて多くの物件から自分に合うものを探すところから始まります。実際に引き渡しを受けるまでの流れは、おおむね次のとおりです。

1. 情報収集および物件見学
2. 物件購入の申し込み
3. 住宅ローンの事前審査
4. 重要事項の説明
5. 売買契約の締結（ここで仲介手数料の半額）
6. 住宅ローンの本審査・申し込み
7. 残金決済（ここで残りの半額）
8. 引き渡し

各ステップの詳細はマイホームを買うまでの流れ8ステップでくわしく紹介しています。

仲介手数料を支払うタイミングは、基本的に「売買契約の締結」時点です。物件見学を申し込んだ段階で支払う必要はありませんので、ご安心ください。

見学そのものは無料でできますし、気に入る物件がなければキャンセルしたり、別の不動産会社で探したりすることもできます。

また、売買契約のときに支払うのは全額ではなく半額が一般的です。その後、住宅ローンの本審査に通って申し込みが完了し、残金決済のタイミングで残りの半額を支払うという流れが多くなっています（支払い方法やタイミングは不動産会社により異なる場合があります）。

仲介手数料は銀行振り込みで支払う

支払い方法としては、不動産会社が指定する銀行口座へ振り込むのが一般的です。契約日までに振込が間に合うよう、金額と期日を早めに確認しておきましょう。

銀行振り込みでは振込手数料がかかる場合もあり、これを抑えるために現金で直接支払えるケースもあります。ただし、大量の現金を持ち歩くのは盗難・紛失のリスクが大きく、ATMや窓口で多額を引き出す際の安全面でも不安が残ります。

受け取る不動産会社側にとっても、現金の保管・管理は大きな手間です。こうした理由から、多少の振込手数料を払ってでも、銀行振り込みで支払うほうが安全で手間も少ないといえるでしょう。

契約時に用意するお金は手数料だけではない

ここが見落とされやすいところです。売買契約の日に必要なお金は、仲介手数料の半額だけではありません。同じ日に手付金も支払うのが通例です。

手付金は物件価格の5〜10％程度が目安とされ、3,000万円の物件なら150万〜300万円ほど。仲介手数料の半額（上限なら約53万円）と合わせると、契約日だけで200万円を超える現金が動くことになります。

加えて、売買契約書に貼る印紙税も契約時に必要です。手付金は最終的に物件代金の一部に充当されますが、住宅ローンが実行されるより前に自己資金で用意しなければならない点が、初めての方がつまずきやすいポイントです。

「頭金ゼロで買えるはずだったのに、契約日に数百万円必要と言われて慌てた」というのは、よくある話。自己資金の準備は、物件を決める前から逆算して考えておきましょう。

住宅ローンの本審査に落ちた場合は仲介手数料は返金される

売買契約を結んで仲介手数料の半額を支払ったあと、金融機関で住宅ローンの本審査が行われます。では、万が一その本審査に落ちてしまった場合、すでに支払ったお金はどうなるのでしょうか。

住宅ローンの本審査に落ちた場合は、売買契約が白紙に戻り、すでに支払った仲介手数料は返金されます。不動産取引では一般的に、住宅ローンの審査が通らずに契約を解除する事態に備えて「ローン特約（住宅ローン特約）」が付けられているためです。

これにより、仲介手数料だけでなく手付金なども原則として返金されます。くわしくは住宅購入のキャンセル・解約と注意点で解説しています。

住宅ローンは事前審査を経て進めるため、よほどのことがない限り本審査で落ちることは多くありません。ただし、事前審査から本審査までの間に申込者の状況が大きく変わると、本審査で否決されることもあります。

住宅購入の手続き中は、新たな借り入れや転職などはできるだけ控えるのが安心です。ローン特約には期限（特約期日）が設けられているのが通常なので、その日付も契約前に確認しておきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 仲介手数料は契約時に全額払うのですか？

A. 一般的には、売買契約のときに半額、残金決済のときに残りの半額を支払います。タイミングは不動産会社によって異なる場合があるので、媒介契約を結ぶ段階で確認しておきましょう。

Q. 物件を見学しただけでも費用はかかりますか？

A. かかりません。仲介手数料は売買契約が成立してはじめて発生する成功報酬です。見学だけなら無料で、契約しなければ支払いは生じません。

Q. 仲介手数料は住宅ローンに組み込めますか？

A. 諸費用も借り入れに含められる住宅ローンなら組み込めることがあります。ただし借入額が増えれば総返済額も増えます。また契約日に支払う半額分はローン実行前なので、いずれにせよその時点では自己資金が必要です。取り扱いは金融機関ごとに違うため、事前審査の段階で確認してください。

Q. ローンが通らなかったら払ったお金は戻りますか？

A. 「ローン特約」が付いていれば、住宅ローンの本審査に通らず契約が白紙になった場合、支払った仲介手数料や手付金は原則として返金されます。契約前に特約の有無と期日を必ず確認しましょう。

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仲介手数料は数十万〜100万円超になることもある大きな出費です。いつ・いくら必要になるかを早めに把握し、住宅ローンの借入額や自己資金とあわせて資金計画を立てておくと安心です。

住宅ローン選びでも、金利だけでなく保証料や事務手数料といった諸費用を含めた総額で比べることが大切です。たとえばSBI新生銀行は、事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で、一部繰上返済手数料は無料。費用の内訳が把握しやすいので、比較の一つの目安になります（2026年9月20日確認）。