マイホームの売買契約を結び、住宅ローンの審査も無事に終わりました。あとは引渡しを受けるだけ……と思いきや、じつはこの引渡しの日が、家探しのなかでいちばん慌ただしい一日になります。
正式には「決済」と呼ばれ、残りの代金を支払い、所有権を自分の名義に移し、鍵を受け取るところまでを一日で終わらせます。ここでは、決済に向けて何を準備し、当日どう動けばよいのかを、はじめての方に向けてやさしく整理していきます。
そもそも「決済」とは、何をする日でしょう
決済とは、残代金の支払い・登記の手続き・鍵の引渡しをまとめて行う日のことです。多くの場合、住宅ローンを借りる金融機関の店舗に、買主と売主、不動産会社の担当者、司法書士が集まって行われます。
当日にお金が動く順番は、おおよそ次のようなイメージです。まず金融機関が住宅ローンを実行して買主の口座へ入金し、そこから売主へ残代金を支払います。それと並行して司法書士が書類のそろいを確認し、法務局へ所有権移転登記（家と土地の名義を自分に変える手続き）と抵当権設定登記（金融機関が担保を設定する手続き）を申請します。かかる時間は1〜2時間程度が目安です。
「お金を払ってから登記が終わるまでの間が不安」と感じる方もいらっしゃいますが、司法書士が必要書類のそろいを確認したうえで支払いに進む、というのが一般的な進め方です。分からないことはその場で質問して構いません。当日に初めて聞く言葉があっても、恥ずかしいことではありません。
決済までに済ませておきたい6つの準備
決済の日を落ち着いて迎えられるかどうかは、それまでの準備でほとんど決まります。売買契約が終わったら、次の6つを不動産会社と相談しながら進めていきましょう。
- 現地の立会い確認……土地の境界標の位置や、建物内部の傷・不具合を実際に見て確かめます。
- 住民票の異動手続き……登記する住所を新住所にするため、決済前の異動を案内されることがあります（詳しくは次の見出しで）。
- 必要書類の取得……住民票の写しや印鑑証明書など。必要な通数は必ず不動産会社に確認します。
- 住宅ローンの本申込みと契約……金銭消費貸借契約（いわゆるローン契約）を済ませます。金融機関によっては決済当日にまとめて行う場合もあります。
- 火災保険の手続き……補償内容を決め、引渡し日に間に合うように申し込みます。
- 引越しの手配……引越業者の予約と、電気・ガス・水道の使用開始／停止の連絡をします。
| 準備すること |
いつまでに |
つまずきやすいところ |
| 現地の立会い確認 |
決済の1〜2週間前まで |
直したい箇所は、いつまでに直すのかを書面で残しておく |
| 住民票・印鑑証明書の取得 |
決済の2週間前〜直前 |
通数と「誰の分が必要か」を確認せずに1通だけ取ってしまう |
| 住宅ローンの契約 |
金融機関の指定日まで |
契約に使う印鑑・本人確認書類が当日そろわない |
| 火災保険の申込み |
引渡し日に補償が始まるように |
補償の始まる日を引渡し日より後にしてしまう |
| 引越し・ライフラインの連絡 |
決済の3〜4週間前が目安 |
繁忙期（3月前後）は引越業者が押さえられない |
売買契約のあとに不動産会社と一度打ち合わせて、この表のような形でスケジュールを共有しておくと、直前になって慌てずに済みます。
住民票と印鑑証明書は、いつ・何通そろえるのでしょう
登記の手続きに使う印鑑証明書は、作成後3か月以内のものが必要です（法務局）。早く取りすぎても使えなくなってしまうので、取得の時期は司法書士や不動産会社の案内に合わせましょう。
住民票については、少し分かりにくいところがあります。引越しにともなう転入届は、実際に引っ越した日から14日以内に届け出るのが住民基本台帳法のルールです。正当な理由なく届け出をしないと過料の対象になることもあります。一方で不動産の登記実務では、登記する住所を新住所にしておくと後から住所変更登記をせずに済むため、決済前の異動を案内されることがあります。
この扱いは自治体や状況によって異なります。自己判断で先に動かすのではなく、必ず不動産会社と司法書士の指示に従ってください。
なお、マイナンバーカードをお持ちの方は、マイナポータルの「引越しワンストップサービス」から転出届の提出と転入（転居）の来庁予約をオンラインで行えます。ただし転入の手続きそのものは、新しい住所の役所の窓口で行う必要がありますので、その分の時間はスケジュールに入れておきましょう。
火災保険は「決済の日まで」に決めておきます
引渡しを受けたその瞬間から、建物の万一のリスクは自分が負うことになります。住宅ローンを借りる際にも、火災保険への加入を条件としている金融機関がほとんどです。補償が始まる日を引渡し日に合わせることを忘れないでください。
契約期間についても知っておきたい変化があります。かつては10年などの長期契約が選べましたが、損害保険料率算出機構が参考純率を適用できる期間が最長5年になったことにともない、2022年10月以降に始まる契約は最長5年となりました。長めの契約でまとめて払うほうが保険料は割安になる傾向がありますが、いずれにせよ数年ごとに見直す前提で考えておくとよいでしょう。
もうひとつ、初めての方が見落としやすいのが補償の範囲です。水災の補償は、契約によっては付いていないことがあります。また地震による損害は火災保険では対象外で、地震保険の領域になります。ハザードマップで自宅の立地を確認したうえで、必要な補償を保険会社や代理店と相談して決めましょう。
決済当日の流れと、持っていくもの
当日は、金融機関の応接スペースなどで次のように進みます。
- 本人確認と書類の記入・押印……司法書士が本人確認を行い、登記に必要な書類にサインと押印をします。
- 住宅ローンの実行……借入金が買主の口座に入金されます。
- 残代金の支払い……その資金から売主へ振り込みます。
- 固定資産税・管理費などの精算……日割りで計算した金額をやりとりします。
- 諸費用の支払い……仲介手数料の残金、登記費用、司法書士への報酬などを支払います。
- 鍵の引渡し……鍵と、設備の保証書・取扱説明書などを受け取ります。
持ち物は、本人確認資料（運転免許証やマイナンバーカードなど）・実印・印鑑証明書・住民票の写し・通帳とお届け印・キャッシュカードが基本です。金融機関ごとに指定があるので、事前に渡される案内をそのまま持参するくらいの気持ちで確認しましょう。
4の精算について補足します。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者が1年分の納税義務を負うしくみです（総務省）。そのため引渡し日を境に買主と売主で日割り精算するのは、法律上の義務ではなく売買契約で取り決める慣行にあたります。起算日を1月1日とするか4月1日とするかは地域によって扱いが違うので、契約書の記載を確認しておくと納得して支払えます。
引渡し前の現地立会いで、見ておきたいところ
決済が終わってしまうと、細かな手直しの依頼はしにくくなります。だからこそ、その前の現地立会いが大切です。
新築であれば、建具や窓がスムーズに開くか、コンセントや給排水に不具合がないか、壁や床に傷がないかを見ていきます。設備の使い方の説明もこのタイミングで受けられます。中古住宅であれば、売買契約のときに受け取った付帯設備表・物件状況報告書の内容と、実際の状態が合っているかを照らし合わせるのが要点です。
土地の境界標（隣地との境目を示す杭やプレート）が実際にあるかどうかも、その場で確認しておきましょう。気になる点が見つかったら、いつまでに・誰が対応するのかを口約束で終わらせず、書面やメールで残しておくと安心です。
引渡し・決済でつまずきやすい疑問
Q. 決済にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 書類の確認と押印、振込の完了まで含めて1〜2時間程度が目安です。当日中に法務局へ登記を申請する必要があるため、午前中に設定されることが多くなっています。
Q. 平日でないとできないのでしょうか？
A. 金融機関と法務局が開いている平日に行うのが一般的です。仕事の都合がつきにくい場合は、早めに不動産会社へ相談して日程を調整してもらいましょう。
Q. 夫婦の共有名義にする場合、二人とも行く必要がありますか？
A. 原則として、名義人となる方と借入をする方は全員が出席します。どうしても出席できない事情がある場合の取り扱いは、事前に司法書士へ相談してください。
Q. 決済の日に、そのまま引越ししてもよいですか？
A. 鍵を受け取れるのは決済がすべて終わってからです。同じ日に引越しを入れると時間が読みにくいため、可能であれば日を分けたほうが落ち着いて動けます。
Q. まとまった現金を持っていくのですか？
A. 残代金は口座からの振込で行うのが一般的です。ただし司法書士への報酬など一部を現金で求められることもあるため、当日いくら必要かを事前に確認しておきましょう。
おわりに――「誰に何を聞くか」を決めておけば大丈夫
ここまで読んで、やることが多いと感じられたかもしれません。けれども実際の当日は、不動産会社の担当者と司法書士がその都度リードしてくれます。大切なのは、準備の段階で「この件は誰に聞けばよいか」をはっきりさせておくことです。書類は不動産会社、登記は司法書士、ローンと振込は金融機関、と窓口を分けて考えると迷いません。
その前提として、自分が借りる金融機関の手続きがどう進むのかを早めに確認しておくことをおすすめします。銀行によって進め方はさまざまで、たとえばSBI新生銀行は原則として事前審査（仮審査）を行わず本審査のみで進むしくみで、審査の申込みから契約までをWEBで完結できるほか、店舗での相談にも対応しています。手続きの型が分かっていれば、決済日から逆算したスケジュールも組み立てやすくなります。
引渡しの日は、長かった家探しがようやく形になる日でもあります。準備さえ整えておけば、あとは新しい暮らしの始まりを楽しみに迎えていただければと思います。
