一戸建て・マンションの寿命は何年？築年数の誤解と長く住むコツ

「せっかくマイホームを買っても、建物の寿命ってどれくらいなのだろう？」——。家を購入するとき、こんな不安を感じる方は少なくありません。長い住宅ローンを組むのですから、「ローンを払い終わる前に家が寿命を迎えてしまったら…」と心配になるのは当然のことです。

よく耳にするのが、木造住宅は27〜30年、鉄筋コンクリート造（RC）のマンションは37年という数字です。住宅ローンの返済期間は最長で35年ほどですから、この数字どおりなら「完済のころには寿命」ということになり、確かに不安になりますよね。でも、この年数の本当の意味を知ると、見え方が大きく変わります。ここでは初めて家を買う方に向けて、できるだけかみ砕いて解説します。

「木造27年・マンション37年」は寿命ではなく“取り壊した建物の平均築年数”

結論からお伝えすると、「木造27〜30年・マンション37年」は、建物がもう使えなくなる“寿命”を示した数字ではありません。国土交通省がこれまで示してきたこれらの数値は、おもに「過去に取り壊された建物の、取り壊し時点の平均築年数」などをもとにしたものです（27年や30年の根拠には「取り壊した住宅の平均築年数」「現存数を新築数で割ったサイクル年数」といった算出方法が含まれます）。

つまり、「まだ十分に住める家でも、建て替えなどの理由で取り壊された分まで平均に含まれている」ということ。実際には、築40年・50年を超えても元気に使われている家はたくさんあります。昭和の時代に建てられた住宅は、現代に比べて法的な規制もゆるく、一部に欠陥を抱えた建物や、地震・台風などで被害を受けた建物もありました。そうした事情も平均を押し下げています。「30年・37年」という数字だけがひとり歩きして“寿命”と受け取られてきた、というのが実情なのです。

実態調査でわかった「本当の寿命」は、もっとずっと長い

では、実際の建物はどれくらいもつのでしょうか。早稲田大学の小松幸夫教授らは、固定資産台帳のデータをもとに、建物が実際にどのくらいの年数で残っているか（残存率が50％になる年数）を推計しました。2013年の調査研究「建物の平均寿命実態調査」では、木造住宅の平均寿命は約64年、マンションは約68年という結果が示されています。この調査は国土交通省の中古住宅評価に関する参考資料でも引用されている、信頼性の高いものです。

マンションの寿命については、配管の種類や調査方法によって見解が分かれ、117年（1979年・鹿島出版会）や120〜150年といった説もあります。いずれにしても、昔から信じられてきた“寿命”よりも、実際にはずっと長いというのが各種研究の共通した見方です。住宅の構造に関する基準は何度もバージョンアップされ、耐久面の技術も進歩していますから、これからの住宅はさらに長持ちすると考えられます。

構造	よく言われる“寿命”	実態調査による平均寿命
木造（一戸建て）	27〜30年	約64年
RC（マンション）	37年	約68年

※「言われる寿命」は取り壊した建物の平均築年数など。「実態調査による平均寿命」は残存率が50％となる年数（早稲田大学・小松幸夫『建物の平均寿命実態調査』2013年）。

長く住み続けるには、メンテナンスが欠かせない

ただし、どんな家も「建てたら一生そのまま」というわけではありません。長く住み続けるカギは、なんといっても計画的なメンテナンスです。掃除をしていれば寿命が延びる、という単純な話ではなく、傷む前に点検して手を打つことが大切です。

木造の一戸建てなら、10〜15年に1度を目安に、屋根・躯体（柱・梁・土台など）・基礎・シロアリの状況などを専門の業者に調査してもらい、傷んだ箇所は早めに対処しましょう。マンションの場合は、管理組合がおおむね10年に1度の大規模修繕を計画します。そのタイミングで主要な構造や配管の調査を行い、必要な補修工事をしていくことで、建物は長く健康を保てます。マンションを選ぶときに「修繕積立金がきちんと積み立てられているか」を確認しておくと、将来の安心につながります。

「長く住める家」は、住宅ローンや税制でも優遇されることがある

初めて家を買う方に知っておいてほしいのが、長持ちする家づくりは国の制度でも後押しされているということです。代表的なのが「長期優良住宅」の認定制度。劣化対策・耐震性・省エネ性などの基準を満たした住宅で、構造躯体に求められる劣化対策（劣化対策等級3）は、おおむね75〜90年（3世代）にわたって使い続けられることを目安にしています。

長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除の対象が広がったり、登録免許税・不動産取得税などの税制で優遇を受けられたりする場合があります。さらに住宅金融支援機構の【フラット50】のように、長期優良住宅などを対象に最長50年の住宅ローンを組める商品もあります（通常のフラット35や民間ローンの返済期間は最長35年が中心）。長くもつ家だからこそ、返済期間にも選択肢が生まれるわけですね。金利や適用条件は時期によって変わるため、最新の内容は各金融機関や公式サイトでご確認ください（2026年6月時点）。

よくある質問（FAQ）

Q. 「木造より鉄筋コンクリートのマンションのほうが長持ち」と聞きますが本当ですか？
A. 実態調査では木造約64年・マンション約68年と、大きな差はありませんでした。構造の種類そのものより、こまめなメンテナンスをしているかどうかが寿命を左右します。木造でも適切に手入れすれば長く住めますし、マンションも修繕を怠れば早く傷みます。

Q. 中古住宅は寿命が短くて損ではないですか？
A. 「取り壊し平均」のイメージから不安に思われがちですが、実際の建物はもっと長持ちします。築年数だけで判断せず、これまでの修繕履歴やインスペクション（建物状況調査）の結果を確認すると安心です。近年は専門業者が補強や設備交換を行ったリノベーション住宅も増えており、条件が合えば新築に準ずる寿命が期待できる物件もあります。

Q. 35年ローンを組んでも、家のほうが先に寿命を迎えませんか？
A. 実態調査の平均寿命（木造約64年・マンション約68年）を踏まえると、適切に維持していけば、完済後も長く住み続けられる可能性は十分にあります。大切なのは、購入後にメンテナンス費用も家計に織り込んでおくこと。新築時から「10〜15年ごとの点検・修繕」を見越して資金計画を立てておくと安心です。

まとめ

日本では新築志向が強く、中古住宅の売買は欧米に比べると割合が低めです。けれども、「木造27年・マンション37年」は本当の寿命ではなく、実際の建物はもっと長持ちするというのが各種研究の結論です。近年はリノベーション住宅によって、状態の良い中古住宅も多く市場に出回るようになりました。

場所・家族構成・価格などの条件が合えば、しっかり手入れされた中古住宅やリノベーション住宅も、十分に「一考に値する選択肢」です。家を長持ちさせる視点を持っておけば、購入後の暮らしも、住宅ローンの返済計画も、より落ち着いて考えられるようになりますよ。