一戸建て・マンションの寿命は何年？築年数の誤解と長く住むコツ

「木造は27年、マンションは37年」——家を買うときによく耳にするこの数字は、建物が使えなくなるまでの寿命を示したものではありません。取り壊された建物の平均築年数などをもとにした数値で、実際にどれくらい残っているかを調べた研究では木造で約64年、マンションで約68年という結果が出ています。

つまり35年の住宅ローンを組んでも、手入れを続けていけば完済後もまだ住み続けられる可能性は十分にあります。ただし「何もしなくても長持ちする」わけではありません。寿命を大きく左右するのは、構造の種類よりも計画的なメンテナンスです。

「木造27年・マンション37年」は寿命ではなく“取り壊した建物の平均築年数”

まず押さえておきたいのが、この数字の作られ方です。国土交通省などがこれまで示してきた「木造27〜30年」「マンション37年」は、おもに過去に取り壊された建物の、取り壊し時点の平均築年数をもとにした数値です。

算出方法には「取り壊した住宅の平均築年数」のほか、「現存数を新築数で割ったサイクル年数」といった考え方も含まれます。いずれも「壊すまでの平均」であって「使えなくなるまでの平均」ではない、という点が大きな違いです。

ここには「まだ十分に住める家でも、建て替えや売却などの理由で取り壊された分」まで含まれています。実際には、築40年・50年を超えても元気に使われている家がたくさんあります。

また、昭和の時代に建てられた住宅は現代より法的な規制がゆるく、なかには欠陥を抱えた建物や、地震・台風で被害を受けた建物もありました。そうした事情も平均を押し下げています。「30年・37年」という数字だけがひとり歩きして“寿命”と受け取られてきた、というのが実情なのです。

実態調査でわかった「本当の寿命」は、もっとずっと長い

では、実際の建物はどれくらいもつのでしょうか。早稲田大学の小松幸夫教授らは、固定資産台帳のデータをもとに、建物の残存率が50％になる年数を推計しました。

2013年の調査研究「建物の平均寿命実態調査」では、木造住宅の平均寿命は約64年、マンションは約68年という結果が示されています。この調査は国土交通省の中古住宅評価に関する参考資料でも引用されている、信頼性の高いものです。

マンションの寿命については、配管の種類や調査方法によって見解が分かれ、117年（1979年・鹿島出版会）や120〜150年といった説もあります。いずれにしても、昔から信じられてきた“寿命”よりも、実際にはずっと長いというのが各種研究の共通した見方です。

住宅の構造に関する基準は何度もバージョンアップされ、耐久面の技術も進歩しています。これからの住宅は、さらに長持ちすると考えられます。

構造	よく言われる“寿命”	実態調査による平均寿命
木造（一戸建て）	27〜30年	約64年
RC（マンション）	37年	約68年

※「言われる寿命」は取り壊した建物の平均築年数など。「実態調査による平均寿命」は残存率が50％となる年数（早稲田大学・小松幸夫『建物の平均寿命実態調査』2013年）。

長く住み続けるには、メンテナンスが欠かせない

どんな家も「建てたら一生そのまま」というわけではありません。長く住み続けるカギは、なんといっても計画的なメンテナンスです。掃除をしていれば寿命が延びる、という単純な話ではなく、傷む前に点検して手を打つことが大切です。

木造の一戸建てなら、10〜15年に1度を目安に、屋根・躯体（柱・梁・土台など）・基礎・シロアリの状況などを専門の業者に調査してもらい、傷んだ箇所は早めに対処しましょう。

マンションの場合は、管理組合がおおむね10年に1度の大規模修繕を計画します。そのタイミングで主要な構造や配管の調査を行い、必要な補修工事をしていくことで、建物は長く健康を保てます。

マンションを選ぶときは「修繕積立金がきちんと積み立てられているか」を確認しておくと、将来の安心につながります。維持費の目安についてはマンションと一戸建ての維持修繕コストの比較もあわせてご覧ください。

中古住宅は「築年数」より、耐震基準と手入れの履歴を見る

中古住宅を検討していると、どうしても「築◯年」という数字が気になります。ただ、ここまで見てきたとおり、築年数だけで建物の良し悪しは決まりません。見るべきなのは、耐震基準と、これまでどう手入れされてきたかです。

ひとつの目安になるのが1981年（昭和56年）6月に導入された新耐震基準です。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）でも、中古住宅は1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された家屋であれば、新耐震基準に適合しているものとして扱われます。

それより古い家でも、あきらめる必要はありません。耐震基準適合証明書、耐震等級1以上の建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険のいずれかで耐震基準への適合を証明できれば、控除の対象になり得ます（床面積や所得など、ほかの要件も満たす必要があります）。制度の詳細は国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」で確認できます。

もうひとつ確認したいのが修繕履歴とインスペクション（建物状況調査）の結果です。いつ屋根や外壁を直したか、マンションなら大規模修繕をいつ行ったか。この積み重ねが、これから何年住めるかを決めます。

築年数の浅い物件を探している方は、築浅の中古住宅の見極め方もヒントになります。近年は専門業者が補強や設備交換を行ったリノベーション住宅も増えています。

「長く住める家」は、住宅ローンや税制でも後押しされる

初めて家を買う方に知っておいてほしいのが、長持ちする家づくりは国の制度でも後押しされているということです。代表的なのが「長期優良住宅」の認定制度。

劣化対策・耐震性・省エネ性などの基準を満たした住宅で、構造躯体に求められる劣化対策（劣化対策等級3）は、3世代＝おおむね75〜90年にわたって使い続けられることを目安にしています（国土交通省「長期優良住宅のページ」）。

長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除の借入限度額が優遇されたり、登録免許税・不動産取得税などで軽減を受けられたりする場合があります。新築を検討中の方は新築一戸建て・マンションのメリットとデメリットもあわせてどうぞ。

返済期間の選択肢も広がります。住宅金融支援機構の【フラット50】は、長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかを取得する場合に使える、最長50年の全期間固定金利ローンです。

借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、融資率は建設費または購入価額の9割以内。申込時の年齢は満44歳未満（親子リレー返済を使う場合は満44歳以上でも申込可）で、借入期間は36年以上、「80歳－申込時の年齢」と50年のいずれか短いほうが上限です（2026年4月1日現在）。

返済中に住宅を売却する場合、買主がその借入金利のまま債務を引き継げる金利引継特約が使えるのも、長持ちする家ならではの仕組みです。2022年10月からは借換融資にも利用できるようになりました。

ただし金利はフラット35より高めに設定されるのが一般的で、期間が長いぶん総返済額は増えます。「返済期間を延ばせる」ことと「得になる」ことは別、と考えておきましょう（条件の出典＝住宅金融支援機構【フラット５０】ご利用条件）。

よくある質問（FAQ）

Q. 木造とマンション（鉄筋コンクリート）では、どちらが長持ちしますか？

A. 実態調査では木造約64年・マンション約68年と、大きな差はありませんでした。構造の種類そのものより、こまめなメンテナンスをしているかどうかが寿命を左右します。木造でも適切に手入れすれば長く住めますし、マンションも修繕を怠れば早く傷みます。

Q. 築30年の中古住宅を買うのは、寿命の面で損ですか？

A. 平均寿命が木造約64年・マンション約68年であることを踏まえると、築30年はまだ折り返し地点です。築年数よりも、修繕履歴とインスペクション（建物状況調査）の結果を確認しましょう。1982年1月1日以後に建築された家屋なら、住宅ローン控除でも新耐震基準に適合しているものとして扱われます。

Q. 35年ローンを組んでも、家のほうが先に寿命を迎えませんか？

A. 実態調査の平均寿命を踏まえると、適切に維持していけば完済後も長く住み続けられる可能性は十分にあります。大切なのは、購入後のメンテナンス費用も家計に織り込んでおくこと。新築時から「10〜15年ごとの点検・修繕」を見越して資金計画を立てておくと安心です。

Q. 長期優良住宅なら、住宅ローンも50年で組めますか？

A. 【フラット５０】なら最長50年が選べますが、50年をフルに使えるのは申込時の年齢が30歳未満の方に限られます。借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢」と50年のいずれか短いほうで、たとえば35歳で申し込むと上限は45年です（2026年4月1日現在）。

まとめ

日本では新築志向が強く、中古住宅の売買は欧米に比べると割合が低めです。けれども「木造27年・マンション37年」は本当の寿命ではなく、実際の建物はもっと長持ちするというのが各種研究の結論でした。

近年はリノベーションによって、状態の良い中古住宅も多く市場に出回るようになりました。場所・家族構成・価格などの条件が合えば、しっかり手入れされた中古住宅も十分に「一考に値する選択肢」です。

家を長持ちさせる視点を持っておけば、購入後の暮らしも、住宅ローンの返済計画も、より落ち着いて考えられるようになりますよ。なお税制や【フラット５０】の条件は改正・改定されることがあるため、申し込む前に最新の内容を公式サイトでご確認ください。