入居後のトラブルを防ぐには？引渡し前の立会いと契約不適合責任

契約した一戸建てやマンションの引渡しを受ければ、あとは引越しとなります。

その時に、もし契約の時に約束していたことが守られていなかったり、建物に不具合箇所がある場合は、売主側に正してもらう必要があります。

でも、入居後のキズや汚れなどは、責任の所在が売主なのか買主なのか分からなくなってしまい、トラブルになりかねません。

今回は、入居後のトラブルを未然に防ぐために買主側が注意することを、2020年4月の民法改正で変わったルールもあわせてお話ししていきます。

新築物件は引渡し前の立会いが必須！

新築マンションや建売住宅では完成前に契約することもあり、その際は契約時に設備や内装材などの仕様書が提示されたり、同タイプの物件を見て仕様を説明されたりします。また、完成後の契約の場合でも、他の内覧客が室内に立ち入ったりします。

そして、いざ入居となった時に、説明された仕様と違っていたり、壁が汚れていたり、建具にキズが付いていたりなどの不具合箇所を発見した場合、設備仕様の交換や、キズ・汚れの責任の所在が不明確であるなどのトラブルになってしまいます。

そのため、引渡し前には必ず3者（買主・施工担当・営業担当）の立会いによる不具合箇所のチェックを行うようにしましょう。
家の内外をすべてチェックし、不具合箇所の是正が完了してから引渡しを受ける――これが基本の流れです。

立会い（内覧会）で見ておきたいところ

はじめての方は「どこを見ればいいのか分からない」となりがちです。最低限、次のあたりは押さえておきましょう。

契約時の仕様書どおりか……設備のメーカー・型番、床材や建具の色柄、コンセントやスイッチの位置と数
キズ・汚れ・へこみ……床、壁紙、建具、サッシ、洗面台やキッチンの天板
建具や窓の動き……ドア・引き戸・網戸・収納扉をすべて開け閉めしてみる
水まわり……蛇口を出して排水の流れを確認、シャワー、換気扇、給湯器の動作
屋外……外壁、基礎、玄関まわり、バルコニーの排水口、境界標や外構

見つけた不具合はその場で写真を撮り、指摘リストにして双方で共有しておくのが確実です。「言った・言わない」を防げますし、あとから「入居後についたキズでは？」と言われずに済みます。是正後にもう一度確認する日まで、この場で決めておくと安心です。

【重要】「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました

ここは、この記事でいちばんお伝えしたい変更点です。

不動産を購入した後で建物に不具合が見つかった場合の対応は、以前は売買契約書の「瑕疵（かし）担保責任」という項目で定められていました。しかし2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法により、「隠れた瑕疵があるとき」という表現は「目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないとき」に改められました。いわゆる「契約不適合責任」です。

国土交通省の解説によれば、ポイントは次のとおりです。

「隠れた」という要件が不要になった……以前は「注意していても知りえない欠陥」であることが必要とされていましたが、改正後は「契約の内容に適合しているかどうか」で判断されます。
買主が求められることが増えた……従来の損害賠償請求・契約解除に加えて、追完請求（修補や代替物の引渡し）と代金減額請求が新たに認められました。

買主が求められること	改正前（〜2020年3月）	改正後（2020年4月〜）
修理・代替物の請求（追完請求）	×	○
代金の減額請求	×	○
損害賠償請求	○	○
契約解除	○	○

出典：国土交通省「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」（売買契約の場合／2026年8月確認）

つまり「直してほしい」「その分だけ値引きしてほしい」と正面から言えるようになったということです。買主にとっては選択肢が増えた、と考えていただいてよいと思います。

なお、改正民法が適用されるのは原則として2020年4月1日以降に結んだ契約です。それ以前の契約には原則として改正前の民法が適用されます。

カギは「知ってから1年以内に通知」

期間のルールも変わりました。

改正前は、瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償の請求などの権利行使まで必要とされていました。改正後は、契約に適合していないことを知ってから1年以内に、その旨を売主に「通知」すれば足りることになっています。

ここでいう通知とは、売主が対応を検討できる程度に、不適合の種類とおおよその範囲を知らせるものとされています。細かく主張を固めてからでなくてよい、ということですね。

気づいたら、まず記録して、早めに伝える。これが最大の自衛策です。連絡した日付が残るよう、メールや書面など後から確認できる方法で伝えておきましょう。

中古物件では「契約書の条項」を必ず読む

中古住宅で不具合を見つけたときは、まず売買契約書の該当条項を確認します。見るポイントは次の2つです。

その不具合が、契約不適合として定められた対象に含まれるか
契約書に定められた期間内か（「引渡しから2年」などと通知期間が記載されていることがあります）

そして対象であれば、売主側に是正してもらうことができます。その不具合によって快適に安心して居住することが困難な場合には、契約を解除することも可能です。

中古物件では、売主が個人か不動産会社かによって契約条件が大きく異なることがあります。契約の前に、この条項だけは必ず自分の目で読んでおいてください。ここを読まずに契約してしまい、あとから「そもそも対象外だった」と気づく――これがいちばん多いパターンです。

新築には「10年の責任」と「保険」という二重の備えがある

新築住宅には、買主を守るための仕組みが法律で用意されています。

ひとつ目が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）です。新築住宅については、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられており、この期間は短縮できません。「構造耐力上主要な部分」とは、基礎・基礎ぐい・壁・柱・小屋組・土台・斜材・床版・屋根版・横架材など、建物の重さや地震などの力を支える部分をいいます。

ふたつ目が「住宅瑕疵担保履行法」です。2009年（平成21年）10月1日以降に引き渡される新築住宅について、請負人や売主に資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）が義務付けられました。これは「売主が倒産してしまったら誰が直すのか」という問題への備えで、補修費用が保険などでまかなわれる仕組みです。

10年の責任と、それを実行するためのお金の裏付け。この二重構造になっている、と覚えておくとわかりやすいと思います。

住宅ローンとの関係で気をつけたいこと

見落としがちなのですが、引渡し日は住宅ローンの実行日（融資が実行される日）とセットになっているのが一般的です。

つまり「不具合の是正が終わるまで引渡しを受けない」という判断は、ローン実行日や引越しの日程にも影響します。だからこそ、内覧会はできるだけ早い時期に設定し、是正のための時間を確保しておくことが大切です。日程がぎりぎりだと、気になるところがあっても「もう間に合わないから」と妥協することになりかねません。

不動産会社や金融機関との打ち合わせでは、内覧会 → 是正 → 再確認 → 引渡し・ローン実行という流れを前提にスケジュールを組んでもらいましょう。