入居後のトラブルを防ぐには、引渡し前の立会いで不具合を見つけて直してもらい、写真と指摘リストを残しておくことがいちばんの備えです。入居後に不具合が見つかったときは、気づいてから1年以内に売主へ知らせれば、修理や値引きを求められます。
引渡しを受けると、あとは引越しです。ところが入居してからキズや汚れに気づくと、それが引渡し前からあったものか、入居後についたものか分からなくなり、売主ともめる原因になります。
引渡し前に買主がしておくことと、2020年4月の民法改正で変わった売主の責任、困ったときの公的な相談先を知っておけば、入居後に慌てずに済みます。
新築物件は引渡し前の立会いで不具合を直してもらう
新築マンションや建売住宅では、完成前に契約することがあります。その場合は、仕様書を見たり、同じタイプの部屋を見たりして中身の説明を受けます。完成後に契約する場合も、引渡しまでの間にほかの見学客が室内に入ります。
そのため、いざ入居となったときに、説明と違う設備が付いていたり、壁の汚れや建具のキズが見つかったりすることがあります。この段階で気づかないと、交換や補修を誰の負担で行うのかがはっきりせず、トラブルになりがちです。
引渡し前には、買主・施工担当・営業担当の3者がそろって立ち会い、不具合がないかを一緒に確認します。家の内外をすべて見て、不具合の補修が終わってから引渡しを受けるのが基本の流れです。
立会い（内覧会）で見ておきたいところ
はじめての方は、どこを見ればよいか迷いやすいものです。最低限、次のところは確かめてください。
- 契約時の仕様書どおりか（設備のメーカーや型番、床材や建具の色柄、コンセントやスイッチの位置と数）
- キズ・汚れ・へこみ（床、壁紙、建具、サッシ、洗面台やキッチンの天板）
- 建具や窓の動き（ドア・引き戸・網戸・収納扉をすべて開け閉めする）
- 水まわり（蛇口を出して排水の流れを見る、シャワー、換気扇、給湯器の動作）
- 屋外（外壁、基礎、玄関まわり、バルコニーの排水口、境界標や外構）
見つけた不具合は、その場で写真を撮り、指摘リストにして双方で共有しておきます。言った言わないの行き違いを防げますし、あとから入居後についたキズだと言われずに済みます。補修のあとにもう一度確認する日も、この場で決めておくと補修の漏れを防げます。
立会いの日に持っていきたいもの
立会いは1〜2時間ほどかかることが多く、見る場所もたくさんあります。持ち物を用意しておくと、短い時間でも見落としを減らせます。
- 契約時の図面と仕様書（照らし合わせながら見る）
- マスキングテープ（不具合の場所に貼って印を付ける。貼ってよいか先に聞く）
- メジャーと懐中電灯（収納の奥や床下点検口の中を照らす）
- スマートフォン（写真を撮り、日付を残す）
2020年4月から瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わった
購入後に建物の不具合が見つかったときの売主の責任は、以前は売買契約書の「瑕疵（かし）担保責任」という項目で決められていました。瑕疵とは、欠陥のことです。
2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法で、この考え方が改められました。「隠れた瑕疵があるとき」という言い方は、「目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないとき」に変わっています。これが契約不適合責任です。
国土交通省の「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」によると、変わった点は大きく2つです。
- 「隠れた」という条件がなくなった。以前は注意していても知りえない欠陥であることが必要でしたが、改正後は契約の内容に合っているかどうかで判断します。
- 買主が求められることが増えた。損害賠償の請求と契約の解除に加えて、修理や代わりの物の引渡しを求める追完請求と、代金の減額請求が認められました。
| 買主が求められること |
改正前（〜2020年3月） |
改正後（2020年4月〜） |
| 修理・代わりの物の請求（追完請求） |
× |
○ |
| 代金の減額請求 |
× |
○ |
| 損害賠償請求 |
○ |
○ |
| 契約解除 |
○ |
○ |
出典：国土交通省「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」（売買契約の場合）
買主の側から見ると、直してほしい、その分だけ代金を下げてほしい、と正面から求められるようになりました。
改正後の民法が使われるのは、原則として2020年4月1日以降に結んだ契約です。それより前に結んだ契約には、原則として改正前の民法が使われます。
不具合に気づいたら1年以内に売主へ通知する
期間のルールも変わりました。改正前は、欠陥を知ってから1年以内に、損害賠償の請求などの権利を実際に使う必要がありました。改正後は、契約に合わないことを知ってから1年以内に、その旨を売主に知らせればよくなりました。
ここでいう通知は、売主が対応を考えられる程度に、不具合の種類とおおよその範囲を知らせるものです。細かい主張や修理の見積もりをそろえてからでなくてかまいません。
たとえば、入居して半年後にクローゼットの天井に雨じみを見つけたとします。この場合は、見つけた日付と写真を添えて、売主へメールや書面で知らせておきます。後から確認できる方法で伝えておけば、いつ通知したかで争いになりません。
中古物件は契約書の条項で期間と対象が決まる
中古住宅で不具合を見つけたときは、まず売買契約書の該当する条項を読みます。見るのは次の2つです。
- その不具合が、契約不適合として定められた対象に入っているか
- 契約書に書かれた期間内か（「引渡しから3か月」「引渡しから2年」などと書かれていることがあります）
対象に入っていれば、売主に補修してもらえます。不具合のために安心して住めない場合には、契約を解除できることもあります。
中古物件は、売主が個人か不動産会社かで条件が大きく変わります。売主が個人の場合は、責任を負う期間を短くしたり、責任を負わない特約を付けたりすることがあります。
契約の前に、この条項だけは必ず自分の目で読んでおいてください。中古住宅での具体的な例は、引渡し後にガスが使えなかったときの対処法の記事で紹介しています。
新築は品確法の10年と保険の2つで守られている
新築住宅には、買主を守るための仕組みが法律で用意されています。
1つ目は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）です。新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引渡しから10年間の責任が売主に義務付けられ、この期間は短くできません。構造耐力上主要な部分とは、基礎・壁・柱・土台・屋根など、建物の重さや地震の力を支える部分のことです。
2つ目は「住宅瑕疵担保履行法」です。2009年（平成21年）10月1日以降に引き渡される新築住宅では、売主や請負人に、保険への加入か保証金の供託が義務付けられました。売主が倒産しても、補修の費用が保険などから支払われるようにするための仕組みです。
新築は、10年の責任と、それを実際に果たすためのお金の備えの2つで守られています。売主がどちらの方法をとっているかは、契約時に渡される書面で分かります。
引渡し日は住宅ローンの実行日と重なるので日程に余裕を持つ
引渡し日は、多くの場合、住宅ローンが実行される日（融資のお金が振り込まれる日）と同じ日に設定されます。
そのため、補修が終わるまで引渡しを受けないと決めると、ローンの実行日や引越しの日程にも影響します。日程がぎりぎりだと、気になる点があっても間に合わないからと妥協することになりかねません。
不動産会社や金融機関との打ち合わせでは、内覧会、補修、再確認、引渡しとローン実行という流れを前提に、日程に余裕を持たせてもらうよう頼んでおいてください。引渡しまでにかかるお金の全体像は、住宅購入で見落としがちな費用の記事で紹介しています。
困ったときは住まいるダイヤルに無料で相談できる
売主とのやりとりで行き詰まったときのために、公的な相談窓口があります。
「住まいるダイヤル」は、国土交通大臣の指定を受けた住宅専門の相談窓口です（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）。建築士の資格を持つ相談員に、電話で無料で相談できます。
保険が付いた新築住宅や、建設住宅性能評価書が交付された住宅の場合は、弁護士と建築士による無料の対面相談や、弁護士会の住宅紛争審査会による紛争処理（申請手数料1万円）も利用できます。売主と直接の話し合いで決着しないときの次の手段として覚えておくと、ひとりで抱え込まずに済みます。
まとめ
家を買うのは一瞬ですが、住むのは数十年です。入居後のトラブルを防ぐために、覚えておきたいことは次の4つです。
- 引渡し前の立会いで、写真と指摘リストを残す
- 契約書の契約不適合責任の条項を、契約前に読む
- 不具合に気づいたら、1年以内に記録の残る方法で通知する
- 新築には品確法の10年と保険の備えがある
扱いは契約の内容や事情によって変わるので、実際に判断するときは契約書の条項を読み直したうえで、住まいるダイヤルや専門家の窓口で最新の内容を確かめてください。
