店舗・事務所兼自宅は住宅ローンで買える？条件と控除の注意点

店舗や事務所を併設した自宅（併用住宅）も、住宅ローンで買うことはできます。ただしローンの対象になるのは原則として住まいの部分だけで、たとえばフラット35なら「住宅部分が床面積の2分の1以上」などの条件を満たす必要があります。事業に使う部分の資金は、事業用ローンなどで別に用意するのが基本です。

自営業や会社経営の方にとって、職場と住まいを一つにできる併用住宅は魅力的です。一方で、住宅ローンの条件と住宅ローン控除のルールはそれぞれ別に決まっているため、両方をセットで押さえておくと計画がぶれません。

住宅ローンの対象は住まいの部分だけ

金融機関の住宅ローンは、自分や家族が住むための住宅を買う資金を貸すローンです。そのため、店舗や事務所として使う部分は、原則として住宅ローンの対象になりません。

併用住宅を建てたり買ったりするときは、住まいの部分を住宅ローンで、事業用の部分を事業用ローンや自己資金でまかなう組み合わせが一般的です。どこまでを住宅ローンの対象と認めるかは、金融機関や商品によって扱いが異なります。

条件が公表されていて分かりやすいのが、住宅金融支援機構のフラット35です。次の4つの条件をすべて満たせば、併用住宅でも利用できます。ただし、借入れの対象は住宅部分の建設費・購入価額に限られます。

フラット35で併用住宅を買うための4つの条件

住宅金融支援機構のフラット35のよくある質問では、併用住宅の要件が次のように示されています。

1.住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であること

住まいとして使う部分が、建物全体の床面積の半分以上ある必要があります。店舗や事務所が建物の大半を占める場合は対象外です。

2.店舗・事務所は本人か同居する家族が自分で使うこと

店舗や事務所の部分は、申込本人または同居者が、生計を立てるために自分で使うことが条件です。事務所・日用品の販売・食堂・理容院・クリーニング店・学習塾などが例として挙げられています。

本人や同居者が経営する法人に無償で貸す場合は自己使用に含まれますが、第三者に賃貸する部分は借入れの対象になりません。

3.住宅部分と店舗・事務所が区画され、行き来できること

住まいと事業のスペースが壁や建具などで区切られていて、原則として建物の中で相互に行き来できる建て方である必要があります。一つの部屋で生活と仕事を兼ねているような間取りは、条件に合わないことがあります。

パソコンと机があれば仕事ができる業種なら、1部屋を事務所として区切っておくと、ローンの条件も税金の計算も整理しやすくなります。

4.一つの建物として登記できること

住宅部分と店舗・事務所部分を一つの建物としてまとめて登記（一体登記）できることが条件で、店舗や事務所を別に区分登記することはできません。別棟になる場合は、住まいは住宅ローン、事業用は事業用ローンと分けて考えます。

条件	満たすためのポイント	対象外になる例
住宅部分の割合	床面積の1/2以上が住まい	店舗が建物の大半を占める
店舗・事務所の使い方	本人・同居者が自己使用（自分の法人への無償貸付を含む）	第三者へ賃貸する
区画と動線	壁や建具で区画し、中で行き来できる	生活と仕事が同じ1部屋
登記	一つの建物として一体登記	店舗・事務所を区分登記する

フラット35そのものの特徴や審査の考え方は、フラット35の魅力とは？金利・保証料・審査をやさしく解説でまとめています。

住宅ローン控除は「居住用部分」の割合で決まる

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高などに0.7％を掛けた額を、所得税から差し引ける制度です（引ききれない分は住民税から一定額まで）。国税庁の案内では、2030年（令和12年）12月31日までに住み始めた場合が対象とされています。

併用住宅で押さえたい3つのルール

• 床面積は建物全体で判断：店舗や事務所の部分も含めた全体の床面積が、原則50㎡以上であることが必要です（40㎡以上50㎡未満は、合計所得金額1,000万円以下などの条件つき）。
• 床面積の2分の1以上を自分の住まいに使う：この条件を満たさないと控除そのものが受けられません。
• 控除の対象は居住用部分に対応する借入金：たとえば住まいが半分なら、原則として借入金の半分が控除の計算に使われます。

ただし、居住用部分の割合がおおむね90％以上であれば、建物全体を居住用として扱うことができます（租税特別措置法関係通達41-29）。事務所が小さな1部屋程度なら、借入金の全額が控除の対象になる可能性があります。

また、新築住宅は省エネ性能によって借入限度額や控除期間が変わり、省エネ基準を満たさない新築住宅は、建築確認の時期によっては控除の対象外になります。併用住宅を新築するときも、設計段階で省エネ性能の証明が取れるかを確認しておきましょう。控除期間の考え方は住宅ローン控除は何年間受けられる？で解説しています。

事業に使っている部分は、事業所得の計算で減価償却費や借入金利息の一部を必要経費にできる場合があります。水道光熱費や火災保険料も、使った割合で家事按分できることがあります。

居住用と事業用の割合の決め方は、控除額と経費の両方に影響します。具体的な計算は、税務署や税理士に相談して確認するのが安心です。

店舗・事務所兼自宅の住宅ローンでよくある質問

Q. どの銀行でも店舗兼自宅に住宅ローンを使えますか？

A. 併用住宅への対応は金融機関や商品で異なります。フラット35のように条件を公表している商品もあれば、居住専用の住宅に限る商品もあるため、申し込む前に取扱いを確認しましょう。

Q. 店舗部分が建物の半分を超えるとどうなりますか？

A. フラット35の条件を満たせず、住宅ローン控除も受けられません。住まいと事業の割合を見直すか、別棟にして住まいは住宅ローン、事業用は事業用ローンと分ける方法を検討します。

Q. 自宅の一部を賃貸に出す場合も住宅ローンで買えますか？

A. フラット35では、第三者に貸す部分は借入れの対象になりません。賃貸部分がある家は「賃貸併用住宅」として別の考え方が必要で、賃貸併用住宅の立地選びと資金計画も参考にしてください。

Q. 自分の会社の事務所として使う場合も条件を満たしますか？

A. フラット35では、本人または同居者が経営する法人に無償で貸す場合は、自己使用に含まれるとされています。家賃を受け取る形にすると扱いが変わるため、事前に確認しましょう。

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店舗・事務所兼自宅は、住宅部分を半分以上にし、事業用部分は本人か家族が使う形にすれば、住宅ローンを組める道があります。そのうえで、住宅ローン控除は居住用部分の割合で決まるため、間取りを決める段階で「ローン」と「税金」の両方を意識するのが失敗しないコツです。

ここで紹介した条件は2026年9月時点のものです。最新の取扱いは各金融機関・住宅金融支援機構・国税庁の案内でご確認ください。