住宅ローンで店舗もしくは事務所兼自宅を購入することはできるのか？

自営業者の方や会社経営の方で多いのがご自身が居住する住宅に店舗や事務所を併設したいと考えている方も多いです。一般的な住宅ローンでは、主にご自身が居住する住宅を対象としていることが多く、居住するだけではなく、日々の業務でも使用するスペースがある場合における扱いがわかりづらいのが事実です。

今回は、店舗もしくは事務所兼自宅を購入したいと考えている場合、通常の住宅ローンの活用ができるのか解説します。

住宅ローンの融資対象は主に居住スペースが対象

金融機関で取り扱ってる、一般的な住宅ローンは主に居住用の住宅を購入するための資金を融資するためのサービスです。そのため、主に、対象となるのは居住スペースが融資の対象となります。

そのため、店舗や事務所など事業スペースについては住宅ローンの融資の対象とはならず、事業用のローンを別に調達して住宅ローンと事業用ローンをあわせて借りるのが一般的です。

ただし、金融機関によっては、建物における事業用スペースの割合が小さい場合など、物件の活用用途が居住がメインとなる場合は、住宅ローンの利用を認めてもられる場合があります。

住宅金融支援機構のフラット35では、同機構が提供している住宅ローンは以下の条件を満たすことで住宅ローンの利用が認められています。

店舗および事務所兼自宅で住宅ローンが利用できる条件

フラット35では、店舗および事務所兼自宅を購入する場合において、住宅ローンが利用できる条件として以下の4つの条件を定めており、この条件に合致した場合のみ住宅ローンが利用できます。

1.住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であること

住宅ローンが使える条件として、住宅部分である居住用スペースが床面積全体の2分の1以上あることが条件となっています。すなわち、物件に対して半分以上は居住用スペースとして確保されている必要があります。

2.事業用スペースはご自身やご家族が事業目的で自己使用すること

店舗および事務所などの事業用スペースは、住宅ローンを契約した本人もしくはご家族などの同居者が生計を建てるための事業目的でご自身で使用することが条件となります。

例えば、夫婦で飲食店を経営する、お店を経営するといったイメージです。一方で、賃貸住宅や貸店舗にして第三者に提供するなど、ご自身やご家族が使用せずに賃貸物件として貸し出す場合は利用することができません。

3.事業用スペースと居住用スペースが壁などで区画され、相互に行き来できること

事業用スペースと居住用スペースは、壁などで仕切られていることが条件となっています。また、すぐに相互に行き来できる必要があります。

居住用スペースと事業用スペースが一つの部屋という場合は、融資条件に合致しないため融資に影響する場合があります。特に、店舗が不要でパソコンやデスクがあればすぐに業務ができる場合は、１つの部屋を事業用スペースとして定めて活用することが望ましいと言えます。

4.居住用スペースと事業用スペースが1つの建物として登記できること

ご自身やご家族が居住するスペースと事業用スペースは同じ建物として登記できることが条件となっています。そのため、居住スペースと事業用スペースが別々の建物の場合、融資の対象外となります。

居住用と事業用の建物が別々の場合は、前述した通り、居住用の建物については住宅ローン、事業用の建物については事業用ローンを借りて購入する必要があります。

住宅ローン控除を適用する場合も条件はほぼ同じ

店舗もしくは事務所兼自宅を購入する場合、事業用スペースが小さければ住宅ローンの活用ができることはおわかりいただけたかと思いますが、これらの条件は、ローンを借りる以外にも、住宅ローン控除においても必須となる条件となります。

住宅ローン控除においても、店舗もしくは事務所兼自宅を購入する場合、ローン控除の条件として「床面積が50平方メートル以上であり、その2分の1を居住用目的で使用している」ことが条件として定められています。

さらに、建物に対して事業用スペースが10％以下であれば全額住宅ローン控除の対象とすることも可能です。10％を超える場合は、事業用スペースの部分においてのみ、減価償却として計上することが可能です。また、金融機関に融資額を返済する際に合わせて支払う利息についても経費として計上することが可能です。

建物ではありませんが、水道光熱費や火災保険料など事業を行う上で発生した一部経費についても、家事按分を行えば、事業用で使用した部分を経費としても計上できます。

店舗および事務所兼自宅における住宅ローン控除についての最新情報については、変更される場合もありますので、詳しくは最寄りの税務署もしくは税理士に相談することをおすすめします。