マイホームを賃貸住宅にする場合において住宅ローンで継続返済していく方法を解説

住宅ローンを契約してマイホームを購入したが、転勤となりやむを得ず転居するケースもあります。転居した場合、購入したマイホームは賃貸住宅として提供する場合、金融機関が認めればそのまま住宅ローンを利用できますが、場合によっては事業用ローンへの切り替えが求められる場合があります。

今回は、住宅ローン支払い中に転勤などいで転居する場合、そのまま住宅ローンとして継続返済していく方法をお伝えします。

マイホームを賃貸住宅として提供すると住宅ローンは利用できない？

マイホームを購入したものの、転勤など諸事情により家族全員で転居せざる得ない状況となった場合、これまで住んでいたたマイホームは賃貸住宅として提供する方法があります。

住宅ローンを活用していないもしくは返済が終えた場合であれば、ご自身で不動産会社と相談して賃貸住宅として提供したいことを相談するだけですが、住宅ローンを返済している途中であれば、金融機関と相談する必要があります。

2019年4月15日の記事でも記載しましたが、原則として、住宅ローンは賃貸住宅の提供を目的に利用することはできず、賃貸住宅として提供することになると、事業用ローンへの借り換えが求められます。

ただし、金融機関に相談の上、金融機関が了承した場合のみ既存の住宅ローンはそのままに、賃貸住宅として提供できる場合もあります。その際は、これまで受けていた優遇が受けられなくなるなど、サービス内容が悪くなる場合もあります。

ローンの借り換えは費用負担が高くなることに注意が必要

諸事情で住宅ローン支払い中に転居する事になった場合において、賃貸住宅として提供することを目的に既存の住宅ローンから事業用ローンへ借り換えを行うことが確実な方法ではありますが、ローンの借り換えには、返済時の費用負担がます他、借り換え手続きにおいて諸経費も発生することに注意が必要です。

まず、住宅ローンは居住目的の利用に限定されますので、金利が低く設定されていますが、事業用ローンは、収益を目的とした用途での活用になりますので、住宅ローンに比べると金利が高く設定されています。住宅ローンと事業用ローンの違いについては2019年4月11日の記事で詳細を記載していますが、住宅ローンの金利が年率0.5％から2.0％なのに対し、事業用ローンの金利は年率1.5％から5％設定になっています。そのため、支払う金利負担も高くなります。

また、ローンを借り換えるにあたり、契約手続きなどで発生する費用も考えておく必要があります。代表的なのが金融機関に対して支払う事務手数料の他、契約書類などに貼る印紙税、その他、抵当権の設定を変更する必要がありますので、その際の登録免許税、また、金融機関を変更する場合は抵当権抹消費用が発生します。

また、これまで契約していた住宅ローンについては、一旦完済するという手続きが必要になりますので、住宅ローン商品によっては、全額繰上返済手数料が発生する場合も考慮しておく必要があります。

フラット35は転居などで賃貸住宅と提供する場合も継続返済が可能！

諸事情などで転居することになりマイホームを賃貸住宅として提供することを検討した場合、原則として既存の住宅ローンでは金融機関に相談の上、継続利用できるかは金融機関の判断に委ねられることになります。また、仮に、事業用ローンなどに借り換える場合においても金利負担が高くなるほか、借り換え時の費用も多く発生することになります。

そのため、転勤などの可能性があるなど転居の可能性が僅かでも考えられる場合は、賃貸住宅として提供する事になった場合でも、継続して利用できる住宅ローンをはじめから利用することが得策となります。

住宅金融支援機構が提供しているフラット35では、転勤や病気、介護、転職などの理由で転居することになり、転居して別の場所に住んでいる間にマイホームを賃貸住宅として提供する場合において、住宅ローンとしてそのまま返済を継続することができます。

また、その際の手続きについても複雑ではなく、住所変更届を提出するだけで手続きができます。そのため、下手な事業用ローンに借り換えて、借り換え時の費用を多く負担することに加え、金利を多く支払うことを考えると、フラット35をはじめから利用したほうが、万が一の転居でも費用や手間を大幅に軽減することができます。また、フラット35は金融機関で審査の通過が難しい場合においても、条件が緩和されているため、多くの方に利用しやすい住宅ローンサービスであると言えます。

フラット35についての詳細は2017年3月31日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。