フラット35とは？特徴・金利・借入条件を初心者向けにやさしく解説

マイホームを住宅ローンで買うとき、選択肢のひとつになるのが「フラット35」です。名前は聞いたことがあっても、「どんなローンなのか」「自分でも借りられるのか」まではよくわからない、という方も多いのではないでしょうか。この記事では、これから初めて家を買う方に向けて、フラット35の基礎知識をやさしく解説します。仕組みを理解して、計画的にマイホームを目指しましょう。

フラット35の最大の特徴とは

フラット35の最大の特徴は、全期間固定金利であることです。住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンで、借入時に決まった金利が返済が終わるまでずっと変わりません。そのため、将来金利が上がっても返済額は増えず、資金計画が立てやすいという大きな安心感があります。

この金利は、フラット35の返済をスタートした月（融資実行月）の金利で決まります。金利は毎月見直されるため、いつ借りるかによって総返済額が変わります。たとえば同じ借入額でも、金利がわずかに違うだけで、35年間の返済総額では数十万円単位の差が出ることもあります。

参考までに、フラット35の金利水準は年々変わります。かつては年0.5〜0.6％台という低い時期もありましたが、2026年7月時点の最多金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下・団信あり）は年3.14％となっています（返済期間20年以下は年2.82％）。金利は情勢によって動くため、実際に検討する際は必ずフラット35の公式サイトで最新の金利を確認してください。

なお、金利は融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割以下か9割超かで変わり、自己資金を1割以上入れて融資率を9割以下にすると、より低い金利が適用されます。頭金を用意できると、金利面でも有利になりやすいということです。

フラット35は借りやすい？

フラット35は、民間銀行の住宅ローンに比べて雇用形態や勤続年数の条件が比較的やわらかいことで知られています。民間銀行では、非正規雇用の方や勤続年数が短い方は審査が通りにくいことがありますが、フラット35は安定して継続的な収入があれば、雇用形態を問わず申し込めます。転職して間もない場合でも、収入の継続性が確認できれば申し込める点も特徴です。

また、フラット35は保証人・保証料が不要で、繰上返済の手数料もかからないなど、諸費用の面でもわかりやすさがあります。ただし、借入時には融資事務手数料が必要で、金額は取扱金融機関によって異なります。

いくら借りられるかは、年収や返済期間、そのときの金利によって変わります。フラット35では、年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）が審査の基準になっており、下の表のとおりです。

年収	総返済負担率の基準	ポイント
400万円未満	30％以下	他の借入も合算して判定
400万円以上	35％以下	自動車ローン等も含めて計算

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件。総返済負担率は、フラット35以外の住宅ローンや自動車ローン・カードローン等も含めて計算します。

ここで注意したいのは、金利が上がると、同じ年収でも借りられる額は少なくなるという点です。金利が低かった時代に比べ、金利が上がった今は借入可能額も変わっています。ご自身の年収でいくら借りられるかは、フラット35 公式のシミュレーションで、最新の金利を使って確認するのが確実です。

借りられる条件・借りられないケース

フラット35にも、いくつかの利用条件があります。主なものを整理しておきましょう。

• 借入額：100万円以上1億2,000万円以下（2026年4月実行分から、従来の8,000万円から引き上げられました）。物件価格の範囲内で借りられます。
• 借入期間：15年以上35年以下。完済時の年齢は80歳までで、申込時の年齢は満70歳未満が原則です（親子リレー返済を使う場合は後継者の年齢が基準）。
• 資金使途：本人や親族が住むための住宅が対象で、第三者へ賃貸する投資用物件には利用できません。
• 団体信用生命保険（団信）：加入は任意です。健康上の理由などで団信に加入できない場合でも、フラット35自体は利用できます（この点は民間ローンと異なります）。

一方で、他の借入の返済が滞っている、過去に自己破産をしているなど、信用情報に問題がある場合は、審査に通りにくくなります。ただし、こうした情報は一定期間が過ぎると信用情報機関から消えるのが一般的です（保有期間は機関や事故の内容により5〜10年程度が目安。正確な期間は各信用情報機関でご確認ください）。過去の事情がある方も、あきらめる前にまずは相談してみるとよいでしょう。

また、頭金（自己資金）は必須ではありませんが、1割以上入れて融資率を9割以下にすると金利が低くなるため、可能な範囲で用意しておくと返済がぐっと楽になります。無理のない範囲で頭金を準備しつつ、月々の返済に加えて諸費用やメンテナンス費用も見込んだ資金計画を立てましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35の金利は本当にずっと変わらないのですか？
A. はい。フラット35は全期間固定金利で、借入時に決まった金利が完済まで変わりません。市場金利が上がっても返済額が増えない安心感が魅力です。ただし適用される金利は融資実行月の金利で決まるため、いつ借りるかで金利は変わります。

Q. フラット35と変動金利、どちらがよいですか？
A. 一概には言えません。将来の金利上昇リスクを避けて返済額を固定したい方には全期間固定のフラット35が向いています。一方、当初の金利を低く抑えたい方は変動金利が候補になりますが、金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。ご自身の家計や考え方に合わせて選びましょう。

Q. 団信に入らなくても借りられますか？
A. フラット35は団信への加入が任意なので、健康上の理由で加入できない場合でも利用できます。ただし団信に入らない場合は、万一のときにローンが残るため、民間の生命保険などで備えを検討しておくと安心です。