住宅ローン減税の手続き｜会社員の確定申告と必要書類をやさしく解説

会社員が住宅ローン減税を受けるには、入居した翌年に1回だけ確定申告をすれば、2年目からは勤務先の年末調整で続けて受けられます。何もしなければ控除は始まらないので、1年目の申告だけは忘れずに済ませてください。

住宅ローン減税（正式には住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引く制度です。給料から天引きされた所得税のうち、控除の分が確定申告で戻ってきます。

控除額は年末のローン残高の0.7%

控除される金額は、年末のローン残高×0.7%です。かつては残高の1%を10年間という制度でしたが、2022年の税制改正で0.7%になり、新築などの控除期間は最長13年に延びました。

たとえば年末の残高が3,000万円なら、その年の控除額は21万円です。ただし、借入限度額を超える部分は計算に入らず、所得税と住民税から引ききれない分は戻ってきません。

この控除は、計算し終えた税額から直接引かれます。所得税から引ききれなかった分は、上限の範囲で翌年度の住民税から差し引かれます。住民税の分の流れは住宅ローン減税の住民税分はいつから？の記事で解説しています。

制度は令和8年度の税制改正で延長され、国土交通省の住宅ローン減税のページによると、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した人が対象です。

1年目は確定申告、2年目からは年末調整

会社員の場合、自分で手続きをするのは1年目だけです。2年目からは、必要な書類を勤務先に渡すだけで控除が続きます。

1年目は、入居した年の分を翌年に確定申告します。受付は原則として2月16日から3月15日までですが、還付を受けるだけの申告なら1月から提出できます。

2年目以降は、税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に出せば、会社が計算してくれます。

これまでは、銀行から毎年届く年末残高等証明書も一緒に出す必要がありました。2023年1月1日以後に入居した人は、借入先が新しい方式に移っていれば、この証明書を出さずに済みます。

新しい方式では、借入先に「住宅ローン控除の適用申請書」を出し、マイナンバーなどを届けます。年末の残高は銀行から税務署に伝わるので、自分で証明書を添える手間がなくなります。

借入先がまだ新しい方式に移っていない場合は、これまでどおり証明書が必要です。どちらの扱いになるかは、ローンの契約時に銀行へ確かめておきましょう。詳しくは国税庁の年末残高調書の方式に関するよくある質問に載っています。

1年目の確定申告でそろえる書類

国税庁のタックスアンサーNo.1211-1では、新築や新築住宅の購入のときに確定申告書と一緒に出す書類として、次のものを挙げています。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 年末残高等証明書（借入先が新しい方式に移っている場合は不要）
• 家屋や土地の登記事項証明書（計算明細書に不動産番号を書けば省略できます）
• 売買契約書または工事請負契約書の写し
• 補助金を受けた場合は、その額が分かる書類
• 住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合は、贈与税の申告書の写しなど

長期優良住宅やZEH水準の住宅などで限度額の上乗せを受けるには、認定通知書や住宅省エネルギー性能証明書など、住まいの性能を示す書類も必要です。

源泉徴収票は、2019年4月1日以後は申告書に添付しなくてよくなりました。とはいえ申告書を作るときに数字を写すので、手元には用意しておいてください。入力のしかたは源泉徴収票の入力手順の記事で紹介しています。

中古住宅で1981年12月31日以前に建てられた家は、耐震基準に合っていることを示す書類が別に要ります。耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれか1つです。

対象になる住まいの条件

2026年に入居する場合のおもな要件は、次のとおりです。

• 自分が住む家で、引き渡しや工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 登記簿上の床面積が40平方メートル以上であること（合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て世帯などの上乗せを使う場合は50平方メートル以上）
• 店舗などとの併用住宅なら、床面積の2分の1以上が住まいであること

床面積の下限は、令和8年度の税制改正で新築・中古とも40平方メートルにそろいました。所得の上限もかつての3,000万円から2,000万円に下がっているので、古い解説の数字には注意してください。

中古住宅の築年数の決まりも変わっています。昔は築20年以内（耐火建築物は25年以内）という条件がありましたが、いまは1982年1月1日以後に建てられた家であれば対象です。

借入限度額は住まいの省エネ性能で変わる

控除の計算に使える残高には上限があり、住まいの省エネ性能によって額が違います。2026年に入居する場合の限度額は、下の表のようになっています。

住宅の区分	新築・買取再販	既存住宅（中古）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円（5,000万円）	3,500万円（4,500万円）	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	3,500万円（4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）	2,000万円（3,000万円）	13年間
その他の住宅（上記に該当しないもの）	（新築は原則対象外）	2,000万円	10年間

かっこ内は、子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる人）と若者夫婦世帯（夫婦のどちらかが40歳未満）の上乗せ後の額です。どちらに当たるかは、入居した年の12月31日時点で判定します。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、2024年以降の入居だと原則として対象外です。2023年末までに建てられた家などには例外があります。

新築の省エネ基準適合住宅も、2028年以降に入居する場合は原則として対象から外れます。2027年末までに建築確認を受けた家などは、限度額2,000万円・10年で対象です。

完成が数年先になる家を考えている人は、性能と時期を早めに業者に聞いておく必要があります。

共働き夫婦は借り方で控除を受けられる人が変わる

夫婦の収入を合わせて借りる場合、借り方によって2人とも控除を受けられるかどうかが変わります。あとから変えにくいので、申し込む前に決めておく必要があります。

• ペアローンは、夫婦がそれぞれ自分のローンを契約するので、2人とも控除を受けられます。
• 連帯債務は、1本のローンを夫婦で一緒に借りる形で、負担の割合に応じて2人とも控除を受けられます。確定申告では連帯債務用の付表を使います。
• 連帯保証は、借りるのは1人で、配偶者は保証人です。保証人はローンを借りた本人に当たらないため、控除の対象外です。

収入を合算したから2人とも戻ってくると思い込んでいると、あとで計算が狂います。登記の持分も、実際に出したお金の割合に合わせておかないと、贈与とみなされることがあります。迷ったら契約前に税務署へ相談すると確実です。

申告を忘れたときや繰り上げ返済をしたとき

1年目の確定申告を忘れても、会社員が還付を受ける申告なら、対象の年の翌年1月1日から5年以内は申告できます。気づいたらすぐに準備を始めれば間に合います。

2年目以降に書類が年末調整に間に合わなかったときも、その年の分は翌年に確定申告をすれば控除を受けられます。

期間を短くする繰り上げ返済で、借りた日から最終の返済日までが10年未満になると、その後は控除を受けられません。残高が減るほど控除額も減るので、繰り上げ返済の前に損得を試算しておくと判断しやすくなります。

借り換えた場合は、新しいローンが前のローンを返すためのもので、返済期間が10年以上あるなどの要件を満たせば控除が続きます。ただし、控除の残りの期間が延びるわけではありません。

最初の1回の申告さえ済ませれば、あとは年末調整で続く

住宅ローン減税は、13年間で合わせると大きな金額になる制度です。それでも、手続きをしなければ1円も戻ってきません。入居した翌年の2月から3月に確定申告をすることを、カレンダーに書いておくと忘れずに済みます。

確定申告の画面の進め方は、会社員が最初にする確定申告のやり方の記事で順を追って説明しています。

控除の要件や必要な書類は税制改正で変わることがあるので、申告する前に国税庁や国土交通省のページ、または税務署で最新の内容を確かめてください。