住宅ローンの借り換えシミュレーション｜計算方法と判断のコツ

念願のマイホームを手に入れるとき、多くの方が利用する住宅ローン。将来のことも考えて、ぜひ一度は試しておきたいのが返済シミュレーションです。 「シュミレーション」と書かれることも多いのですが、正しくは「シミュレーション」。呼び方はどちらでも構いませんが、借りる前と、借りたあとの見直し（借り換え）の両方で使えるという点は、ぜひ覚えておいてください。ここでは、シミュレーションで何がわかるのか、そして借り換えを考えるときにどこを見ればよいのかを、順番に整理していきます。

いくらまで借りられるのかを考える

マイホームを購入するとき、頭金だけでは足りない場合に住宅ローンを利用します。 たとえば4,500万円の新築マンションを購入したいけれど、頭金が1,000万円しかない場合。残りの3,500万円をローンでまかなえば購入は可能ですが、その3,500万円を借りたら月々いくら返すことになるのかを知らないままでは、返済で苦労を強いられることになりかねません。 住宅ローンは最長35年というケースが多く、それだけ長い期間、利息を払い続けることになります。だからこそ、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から逆算する——この順番がとても大切です。その逆算に使えるのが、返済シミュレーションです。

返済シミュレーションでわかること

返済シミュレーションでは、次の3つの数字の組み合わせを変えながら、月々の返済額や総返済額を確かめられます。

• 借入額……いくら借りるか
• 金利……年何％で借りるか
• 返済期間……何年で返すか

さらに、元利均等返済か元金均等返済か、ボーナス返済を併用するかといった条件も選べます。元利均等返済は毎月の返済額が一定で家計の見通しを立てやすく、元金均等返済は当初の負担が重いかわりに総利息を抑えやすい方式です。多くの方が選ぶのは元利均等返済です。 使い方は2通りあります。「月々◯万円までなら返せる」から借入可能額を求める使い方と、「3,000万円借りたら月々いくらになるか」を求める使い方です。どちらの向きからも試しておくと、予算感が立体的に見えてきます。 なお、シミュレーションは審査の結果を保証するものではありません。実際に借りられる金額は、収入・勤続年数・他の借り入れ・物件の担保評価などをふまえた審査で決まります。あくまで「計画を立てるための道具」として使いましょう。 まずは、住宅金融支援機構の【フラット３５】サイトにある公式のシミュレーションなど、公的な機関が用意しているツールから試してみるのがおすすめです。特定の商品に寄らない中立的な計算ができます。

金利がわずかに違うだけで、返済額はどれだけ変わる？

「金利0.1％の差なんて、たいしたことないのでは」と感じる方は少なくありません。実際の数字で確かめてみましょう。 当編集部が2026年8月適用の各行公式サイトの金利を実際に開いて確認したところ、借り換え向けの変動金利は年0.950％から年1.347％まで、14件の幅がありました（確認日：2026年8月4日）。この金利で、残高2,000万円・残り20年・元利均等返済（ボーナス返済なし・諸費用は含まない）という条件で当編集部が試算すると、月々の返済額は次のようになります。

いちばん低い年0.950％なら月91,533円、いちばん高い年1.347％なら月95,108円。月々の差は約3,575円です。「思ったより小さい」と感じるかもしれませんが、これが20年続くと総額では約85万円の差になります（金利が全期間変わらないと仮定した概算）。 ※上記は当編集部が実測した金利にもとづく当社試算です。事務手数料・保証料・団信の上乗せ金利などの諸費用は含んでいません。変動金利は半年ごとに見直されるため、実際の返済額は変わります。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

借り換えを考えるときのチェックポイント

いま返済中のローンについても、シミュレーションで「現在の返済額」と「借り換えた場合の返済額」を並べて比べることができます。ただし、数字だけを見て判断すると失敗しやすいので、次の点をおさえておいてください。 1. 諸費用を含めて比べる 借り換えには費用がかかります。新しい金融機関の事務取扱手数料（借入額の2.20％（税込）といった定率型が主流です）、保証料、印紙税、抵当権の抹消と設定にかかる登録免許税と司法書士報酬などです。これらを含めない比較には意味がありません。シミュレーションでは、諸費用を借入額に含めて計算するか、削減できる利息の総額から諸費用を差し引いて考えましょう。 2. 「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差◯％以上」は目安にすぎない 借り換えの効果が出やすい条件として、こうした数字がよく紹介されます。ただしこれは経験則としての目安であって、決まったルールではありません。残高が小さくても残期間が長ければ効果が出ることもありますし、逆のケースもあります。自分の残高・残期間・金利で実際に計算するのがいちばん確実です。 3. 住宅ローン控除は引き継げるが、期間は延びない 借り換え後のローンも、もとの住宅ローンを返済するためのものであることが明らかで、返済期間10年以上などの要件を満たせば、住宅ローン控除の対象になります（国税庁）。ただし控除を受けられる年数は入居した年から決まっており、借り換えによって延長されることはありません。また、返済期間を短縮した結果、残りの期間が10年未満になると控除が受けられなくなる点にも注意してください。 4. あらためて審査があり、団信も入り直しになる 借り換えは新しいローンを組むことなので、収入や健康状態をもとに審査を受け直します。当初に借りたときより健康状態が変わっていると、団体信用生命保険に加入できず借り換えできないこともあります。「金利が下がるから必ず得」とは限らないのは、この点も理由のひとつです。

2026年10月から、フラット35に新しい特典が始まります

全期間固定の【フラット３５】への借り換えを検討している方に、ひとつお知らせがあります。住宅金融支援機構は、2026年10月1日以降に【フラット３５】を借り入れた方を対象に、楽天ポイントを進呈する「フラットすまい・るポイント」を開始します。借換えも対象で、【フラット２０】【フラット５０】も対象とされています。 ただし、ポイントは自動では付きません。所定の期間内に申請サイトから申請する必要があり、申請には楽天IDが必要とされています。進呈されるポイント数や細かい条件は、必ず【フラット３５】公式の特設サイトでご確認ください（報道によって上限額の紹介が異なっています）。 なお、これはあくまでおまけです。借り換え先を選ぶ本筋は、金利・事務手数料・団信の内容・繰上返済のしやすさの比較にあります。ポイントを主役にして判断しないようにしましょう。

よくある質問

Q. シミュレーションの金利は何％で入力すればいいですか？ A. 検討している金融機関の最新の適用金利を入れるのが基本です。変動金利で試す場合は、金利が上がった場合（たとえば+0.5％、+1.0％）でも返済を続けられるかもあわせて確認しておくと安心です。 Q. 借り換えの相談はどこにすればいいですか？ A. 借り換え先の候補となる金融機関に直接相談するのが早道です。多くの銀行が、借り換え専用のシミュレーションや相談窓口を用意しています。いま借りている金融機関に金利の見直しを相談する方法もあります。 Q. 変動金利から固定金利に変えるのは「損」ですか？ A. 一概には言えません。金利だけを見れば固定のほうが高くなりますが、返済額が確定することで家計の見通しが立つという価値があります。「損か得か」ではなく、金利が上がったときに家計が耐えられるかという基準で考えてみてください。

まとめ

返済シミュレーションは、借りる前だけでなく、借りたあとの見直しでも役に立つ道具です。借り換えを考えるときは、月々の返済額の差だけでなく、諸費用を含めた総額で比べること。そして住宅ローン控除や団信の扱いも忘れずに確認することが大切です。 借り換え先を比べるときは、金利の低さだけでなく諸費用の分かりやすさにも目を向けてみてください。たとえばSBI新生銀行は保証料が0円で、当編集部が2026年8月4日に公式サイトで確認した時点では、借り換え向けの変動金利はSBIハイパー預金の利用で年0.990％でした。事務取扱手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型なので、諸費用の見積もりも立てやすくなっています。 金利・手数料・キャンペーンの内容は改定されます。実際に申し込む前に、各金融機関および住宅金融支援機構の公式サイトで最新の情報をご確認ください。