住宅購入のスケジュール｜申込から引き渡しまでの流れと住宅ローンの段取り

マイホームの購入は、賃貸のお部屋探しとはまるで違います。一生に一度という方がほとんどですから、知識も経験も少なくて当たり前。不安になるのも自然なことです。

でも、全体のスケジュールが頭に入っているだけで、戸惑いはぐっと減ります。ここでは「いつ、何をするのか」を行動予定リストの形で、住宅ローンの手続きとあわせてご説明します。はじめての方が見落としやすいポイントも、その都度ふれていきますね。

まずは全体像。ざっくり半年前後と考えておく

物件を探しはじめてから鍵を受け取るまでは、おおむね数か月〜半年ほどかかるのが一般的です（注文住宅ならもっと長くなります）。流れを4つに区切ると、次のようになります。

段階	やること	住宅ローンの動き
① 準備	予算を決める・物件を見に行く	事前審査（仮審査）を受けておく
② 申込〜契約	購入申込・条件交渉・売買契約	事前審査の結果を待って契約日を決める
③ 契約〜引き渡し	本審査・火災保険の手配・引き渡し日の調整	本審査 → 金銭消費貸借契約
④ 引き渡し後	引っ越し・住所変更	返済開始・翌年に住宅ローン控除の申告

最初に行くのは不動産会社ではない？

探しはじめの時期におすすめしたいのは、一戸建てやマンションのオープンハウス見学です。実際に物件を見に行き、「自分はここに住むのか？」と自問自答してみるのです。

そして「住んでもいいかな」と感じたら、疑問点を営業担当者に質問してみましょう。探しはじめの時期は「現地の見学 → 不動産会社で商談」の順番を意識してみてください。

そしてもうひとつ、見学と並行して進めておきたいのが住宅ローンの事前審査（仮審査）です。「いくらまで借りられそうか」が分かっていないと、予算の合わない物件に時間を使ってしまいます。また、人気の物件では申し込みが重なることがあり、事前審査を通してある方が優先されやすいのが実情です。多くの金融機関がWEBから24時間申し込めるようになっているので、早めに済ませておくと安心ですよ。

申込みから契約までのスケジュール

疑問点が解消したら、営業担当者に「購入の方向で進めてください」と伝えます。ここからは、営業担当者主導でスケジュールが進みます。

1.購入申込書または買付証明書に記名・押印し、売主に提示します。
2.金額や引渡し日などの条件について交渉が行われます。
3.上記2と同時進行で、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申請します。
（源泉徴収票などの書類の用意）
4.交渉がまとまり、事前審査の承認が出たら売買契約日を決めます。
5.売買契約を締結します。
（手付金の支払い）

交渉〜審査〜契約が順調に進む場合は、このようなスケジュールで行われます。ただ実際には、売主とのさまざまな交渉や、金融機関から提示された条件をクリアしていくなど、「障害」を解消してから契約を迎えるのが通常のケースです。

■ 見落とすと怖い「住宅ローン特約」
売買契約のときに必ず確認してほしいのが、住宅ローン特約（ローン条項）です。これは「住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、契約を白紙に戻せる」という取り決めのこと。期限が決められているのが普通なので、契約書のどこに書かれていて、いつまでなのかを必ず確認してください。ここを曖昧にしたまま進めると、融資が受けられなかったときに手付金を失うことにもなりかねません。

引渡しまでのスケジュール

次に、契約後から引っ越しまでのスケジュールです。

1.住宅ローンの本審査を申請します。
（各証明資料の用意）
2.上記1.と同時進行で引渡日（残代金を支払い、鍵を受取る日）を決めます。
3.金融機関と金銭消費貸借契約（住宅ローンを借りる契約）を結びます。
4.住宅ローン資金から残代金を支払い、鍵と所有権の引渡しを受けます。
5.引越しが終了して、購入スケジュール完了となります。

引渡しは通常、金融機関で行われます。登記関係の書類に記入・押印したり、税金などの精算も同時に行います。一見むずかしく感じるかもしれませんが、事前に打ち合わせをしておけば、当日は営業担当者と司法書士がリードしてくれますので、スムーズに進行できるはずです。

この時期に忘れがちなのが、次の2つです。

■ 火災保険の手配
多くの金融機関では、引渡しまでに火災保険へ加入していることが融資の条件になっています。比較する時間を取りたいなら、本審査と並行して動き出すのがおすすめです。

■ 諸費用の現金
売買代金のほかに、事務手数料・登記費用・仲介手数料・印紙税といった諸費用がまとまってかかります。住宅ローンに含められる金融機関もありますが、手付金のように先に現金で用意しておく必要があるお金もあります。何を・いつ・いくら払うのかは、早い段階で営業担当者に一覧で出してもらいましょう。

引き渡しの「あと」にもやることがあります

鍵を受け取ったら終わり、ではありません。むしろ、お金の面でいちばん得をする手続きがここに残っています。

それが住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）です。年末の住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度で、控除率は0.7％、控除期間は新築住宅などで原則13年です。令和8年度の税制改正で適用期限が5年延長され、令和8年（2026年）1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合が対象となりました（国土交通省）。

手続きで押さえておきたいのは次の2点です。

• 1年目は確定申告が必要です（入居した翌年に行います）。会社員の方も、初年度だけはご自身で申告します。
• 2年目以降は、会社員なら年末調整で手続きできます。

借入限度額は住宅の省エネ性能や世帯の状況（子育て世帯・若者夫婦世帯かどうか）によって変わり、床面積や所得の要件もあります。物件を決める前に対象になるかを確認しておくと、あとから「知らなかった」と悔やまずに済みます。詳しい要件は国土交通省・国税庁の案内でご確認ください。

このほか、引っ越し後は住民票の異動、電気・ガス・水道の手続き、火災保険の証券の保管なども忘れずに。登記が済んだ権利証（登記識別情報）は、なくさないよう大切に保管してください。

はじめての方がつまずきやすい疑問（FAQ）

Q. 事前審査に通れば、住宅ローンは必ず借りられますか。
A. いいえ。事前審査はあくまで簡易な確認で、最終的な可否は本審査で決まります。事前審査のあとに転職したり、車のローンやクレジットカードのリボ払いを新たに増やしたりすると、結果が変わることがあります。契約から引き渡しまでの間は、新しい借り入れをしないようにしましょう。

Q. 複数の銀行に同時に申し込んでもよいのですか。
A. 事前審査を複数の金融機関に出すこと自体は珍しくありません。金利や手数料、団信の内容は銀行ごとに違うので、2〜3行を比べてみるのは有効です。ただし本審査まで進めると必要書類の準備が増えますから、比較は早めに済ませて、契約する銀行は絞り込んでおくとスムーズです。

Q. 注文住宅の場合もこのスケジュールで進みますか。
A. 大きな流れは同じですが、注文住宅では土地の代金や着工金・中間金など、建物が完成する前に支払いが発生します。住宅ローンは原則として建物の完成・引き渡し時に実行されるため、その間を埋める「つなぎ融資」などの手当てが必要になることがあります。取り扱いは金融機関によって異なるので、早い段階で相談してください。

Q. 金利はいつ決まりますか。
A. 多くの金融機関では、申し込み時点ではなく「実際に借り入れる（融資実行）時点」の金利が適用されます。契約から引き渡しまでに数か月あく場合、その間に金利が動くことがあるということです。金利が変わったときに返済額がどうなるか、余裕を見て試算しておくと安心です。

まとめ：先に「お金の段取り」を置くと、迷子になりません

今回は住宅購入の全体像をつかんでいただくため、「行動予定リスト」形式でご説明しました。あらためて整理すると、はじめての方がつまずくのは物件選びよりも、住宅ローンと諸費用のタイミングです。

順番としては、①予算を決める → ②事前審査を受ける → ③物件を決める。この形にしておくと、条件交渉も契約も落ち着いて進められます。

借入先を選ぶときは、金利の低さだけでなく、事務手数料・団体信用生命保険の保障・繰り上げ返済のしやすさまで含めて比べてみてください。たとえばSBI新生銀行のように、店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応していて、保証料や一部繰上返済手数料がかからず、団信も一般団信・全疾病保障付団信を上乗せ金利なしで選べる銀行もあります。はじめての住宅ローンでは、こうした「費用と手続きの分かりやすさ」も立派な比較材料になりますよ。

※制度・手数料・金利は変更されることがあります。住宅ローン減税の要件は国土交通省・国税庁、各金融機関の条件は公式サイトで最新の内容をご確認ください。