住宅ローン控除とは？会社員が確定申告で所得税を取り戻す方法

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に所得を得た方が、所得税を申告して納めたり、納め過ぎた所得税を申告して還付してもらったりする手続きのことです。

「会社員だから確定申告なんて関係ない」と思っていた方も、マイホームを買った年だけは別。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるには、1年目に自分で確定申告をする必要があります。ここを知らずに1年目を逃してしまうのは、初めて住宅ローンを借りる方がいちばんつまずきやすいポイントです。

この記事では、住宅ローン控除の仕組みと条件、そして「1年目と2年目以降で手続きがどう違うのか」を、はじめての方に向けてやさしく整理します。

サラリーマンの場合

サラリーマン（給与所得者）は、所属している会社が代行して給料から税金を天引きして納税しています。

給料から概算で税金分を天引きしているので、年末に納め過ぎていたり足りなかったりした分を、年末調整で調整します。年末調整をおこなっているので、サラリーマンは通常、確定申告の必要がありません。

ところが住宅ローン控除は、納め過ぎた所得税を戻してもらう「還付申告」の中でも代表的な制度で、簡易的な年末調整だけでは処理できません。そのため、所得税を戻してもらうには、サラリーマンでも1年目だけは確定申告をする必要があります。

なお、還付を受けるための申告は、その年の翌年1月1日から5年間おこなうことができます。「1年目にうっかり忘れてしまった」という場合でも、あきらめる前にお住まいの地域の税務署へ相談してみてください。

住宅ローン控除とは何か

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを借りて住宅を新築・取得したり、増改築をしたりしたときに、住み始めた年から一定の期間、年末のローン残高をもとに計算した金額を所得税から差し引いてくれる制度のことで、住宅ローン減税と呼ばれることもあります。

現在の計算のしかたはシンプルで、年末のローン残高等 × 0.7％が、その年に差し引ける金額の目安です（住宅の種類ごとに、計算のもとになる残高に上限があります）。控除期間は、新築住宅などで原則13年、既存住宅（中古住宅）で10年が基本です。所得税から引ききれなかった分は、一定の範囲で翌年度の住民税からも差し引かれます。

この制度は、令和8年度税制改正で5年間延長されました。入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの方が対象です（国土交通省「住宅ローン減税」）。「そのうち終わってしまうのでは」と気にされる方が多いのですが、期限は延長されており、あわてて購入時期を決める必要はありません。

住宅ローン控除を受けるための条件とは

住宅ローン控除には、満たさなければならない条件がいくつかあります。はじめての方が確認しておきたい主なものは次のとおりです。

確認する項目	主な内容	ひとこと
所得	控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下	かつては「3,000万円以下」でしたが、引き下げられています
床面積	40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上）	令和8年度改正で新築・既存とも40㎡以上に緩和
返済期間	借入金の償還期間が10年以上	短期間で返す計画だと対象外になることがあります
住み始める時期	引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続ける	単身赴任などの事情がある場合は税務署へ相談を
省エネ性能	新築住宅は省エネ基準への適合が要件	証明書類が必要。物件選びの段階で確認を

合計所得金額とは、給与などの収入から必要経費や給与所得控除を差し引いたあとの金額のことで、額面の年収とは違います。「年収2,000万円を超えたら即アウト」と早合点せず、源泉徴収票の数字で確認してみてください。

このほか、生計を一にする親族からの取得ではないこと、贈与による取得ではないこと、居住用財産を売ったときの特例（3,000万円特別控除など）と重ねて使っていないこと、といった条件もあります。また、住宅ローン控除は住宅を取得した本人が手続きをしないと戻ってきませんので、本人が必ず手続きする必要があります。

税制は改正されることがあるため、実際に適用できるかどうかは、購入を決める前に国税庁・国土交通省の最新の案内や税務署でご確認ください。

1年目と2年目以降で手続きはこう変わる

住宅ローン控除でいちばん誤解されやすいのが、手続きの流れです。確定申告が必要なのは、原則として借り入れた最初の年だけで、2年目からは会社の年末調整で対応できます。

【1年目：確定申告】
確定申告書に、次のような書類を添えて税務署へ提出します。

• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関等が発行した「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
• 家屋・土地の登記事項証明書など（床面積や取得年月日がわかるもの）
• 売買契約書や工事請負契約書の写し（取得価額がわかるもの）
• 省エネ性能などを証明する書類（住宅の種類に応じて）

【2年目以降：年末調整】
税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関の年末残高等証明書を勤め先に提出すれば手続きは完了です。

なお、いわゆる「調書方式」に対応した金融機関から借りていて所定の申請書を提出している場合は、提出書類の一部が異なります。年末残高等証明書が届かず不安になる方がいますが、まずは借入先の金融機関の案内を確認してみてください。

はじめての方がつまずきやすいポイント（FAQ）

Q. 年末調整で会社に頼めば、1年目から手続きしてもらえますか？
いいえ。1年目は会社の年末調整では対応できません。ご自身で確定申告をする必要があります。2年目以降は会社に書類を提出すればOKです。

Q. 共働きでペアローンを組みました。ふたりとも控除を受けられますか？
それぞれが自分の借入分について要件を満たしていれば、夫婦それぞれが控除を受けられます。手続きもひとりずつ別々に必要になりますので、書類の準備は2人分と考えておきましょう。

Q. 途中で繰上返済をしたら、控除はどうなりますか？
控除額は年末のローン残高をもとに計算するため、残高が減れば控除額も小さくなります。また、繰上返済によって返済期間が10年未満になると、その後は対象外になります。繰上返済は「利息の軽減」と「控除の減少」を見比べて判断するのがコツです。

Q. 転勤で家を離れることになりました。
本人が住まなくなった期間は原則として控除を受けられませんが、家族が住み続ける場合や、戻ってきたあとに再び適用を受けられる仕組みもあります。届出のタイミングが決まっているため、転勤が決まった段階で税務署に相談してください。

Q. 返済額は年収のどれくらいに収めるのが安心ですか？
金融機関の審査では、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が見られます。昔から年収に占める返済額の割合は25％未満が望ましいと言われますが、これは「借りられる上限」ではなく「無理なく返せる目安」の話です。控除で戻る分をあてにして借入額を増やすのは避けましょう。控除は最長でも13年で終わり、返済はその後も続きます。

まとめ：控除は「借りたあと」に効いてくる

住宅ローン控除は、1年目の確定申告さえ乗り切れば、あとは年末調整で毎年自動的に効いてくる制度です。ポイントは3つだけ。①1年目は自分で確定申告 ②2年目からは年末調整 ③条件（所得・床面積・返済期間・入居時期・省エネ性能）を購入前に確認——これだけ押さえておけば大丈夫です。

そのうえで、住宅ローンそのものを選ぶ段階では「金利」だけでなく、事務手数料や保証料といった諸費用、団体信用生命保険（団信）の保障内容もあわせて見比べてみてください。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信の保障も上乗せ金利なしで付けられるなど、費用の見通しを立てやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、はじめての方が「まず相談してみる」相手としても検討しやすい選択肢のひとつと言えます。

金利や手数料、団信の内容は改定されることがありますので、最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。