住宅ローン控除の流れと必要書類｜2026年最新の限度額も解説

戸建て住宅や分譲マンションなどを購入する場合、まとまったお金が必要になることがほとんどなので、多くの人たちが住宅ローンを組むと思われます。 その住宅ローンを借りた人が使える大きな制度が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。ここでは、制度の中身・手続きの流れ・必要書類の入手先を、初めての方にも分かるように順番に整理していきます。

住宅借入金等特別控除とは？

住宅ローン控除は、マイホームを購入する際に住宅ローンを借り入れていた場合、一定期間にわたって年末のローン残高に応じた金額が所得税（控除しきれない分は翌年の住民税の一部）から差し引かれるという仕組みです。 現在の制度では、控除率は年末ローン残高の0.7％、控除期間は新築住宅などで最長13年間、既存住宅（中古住宅）で原則10年間です（住宅の性能によって異なります。詳しくは後述します）。 たとえば年末のローン残高が3,000万円なら、その年の控除額は21万円（3,000万円×0.7％）が上限という計算になります。実際に戻ってくる金額は納めた税額が上限になるため、「残高の0.7％が必ず全額戻る」とは限らない点に注意してください。 そのため住宅ローンの支払いに関する負担を軽減することができ、実質的な負担を軽くできるというメリットがあります。

【2026年最新】令和8年度の税制改正で5年間延長されました

住宅ローン控除は期限つきの制度で、これまでも数年ごとに延長・見直しが行われてきました。令和8年度の税制改正により、適用期限が5年間延長され、入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの場合が対象となっています（国土交通省）。 このときの主な見直しは次のとおりです。 ・省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）への支援を拡充（借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間を13年に拡充） ・床面積要件を新築・既存ともに40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上） ・建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は適用対象外（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までは適用対象） ・入居日が令和10年以降の場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに建てる新築住宅は適用対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象） 制度は今後も見直される可能性があります。実際に申請する時点の内容は、国土交通省・国税庁の公式サイトで必ずご確認ください。

いくらまで対象になる？借入限度額と控除期間

控除の対象になるローン残高には上限（借入限度額）があり、住宅の省エネ性能によって金額が変わります。まず新築住宅・買取再販以外の未入居住宅の場合です。

住宅の種類（新築等）	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（同 4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（同 3,000万円）	13年間 ※令和10年以降は適用対象外（経過措置あり）
その他住宅（2023年末までに建築確認）	2,000万円	10年間

次に、中古住宅を買う場合（既存住宅）です。

住宅の種類（既存住宅）	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（同 4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（同 3,000万円）	13年間
その他住宅	2,000万円	10年間

出典：国土交通省「住宅ローン減税」（2026年8月時点）。子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯とは配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方を指します。

対象になる人・住宅の主な条件

住宅ローン控除を受けるには、次のような条件を満たす必要があります（主なものを抜粋しています）。 ・自分が主に住む家であること（引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること） ・合計所得金額が2,000万円以下であること ・住宅ローンの償還期間が10年以上であること ・登記簿上の床面積が要件を満たすこと（40㎡以上。合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上） ・店舗等併用住宅の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること ・中古住宅の場合、耐震基準に適合するものとして証明等がされたものであること（1982年〈昭和57年〉1月1日以後に建築された住宅は、新耐震基準に適合しているものとして扱われます） ・中古住宅の場合、生計を一にする親族など特別な関係のある人からの取得でないこと、贈与による取得でないこと

住宅ローン控除の流れ

ではどのような流れで住宅ローン控除を受けられるのかというところですが、大きくは次の4ステップです。 ステップ1：自分の住宅が対象になるか確認する 条件を満たしていないと控除の対象になりません。住宅の種類（長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅など）によって借入限度額も変わるため、購入前に売主や施工会社に「どの区分に当たるか」「証明書は出せるか」を確認しておくと、あとの手続きがスムーズです。 ステップ2：入居した年の翌年に確定申告をする 控除の対象となることを確認したら、入居した年の翌年の確定申告時に、税務署に対して必要書類をまとめて申請します。会社員の方も、1年目だけは自分で確定申告が必要です。確定申告の期間は原則として翌年2月16日から3月15日までですが、還付申告は年明けから提出できます。 ステップ3：2年目以降は年末調整で受けられる これは毎回税務署に必要書類を申請する必要はなく、2年目以降であれば勤め先に必要書類を提出することで、年末調整で控除を受けることができます（自営業の方などは毎年確定申告で手続きします）。 ステップ4：所得税から控除され、控除しきれない分は住民税から 控除額はまず所得税から差し引かれ、引ききれなかった分は一定の上限のもとで翌年度の住民税からも控除されます。 そのため、住宅ローン控除を受けるためには、1年目に必ず確定申告を行わなくてはいけないということになります。

住宅ローン控除申請の必要書類は？

では、住宅ローン控除を申請するときの必要書類とは何か、と疑問を持つ人も多いと思われます。国土交通省が案内している共通の書類は次のとおりです。

必要書類	入手先	備考
確定申告書	税務署／国税庁ホームページ	「確定申告書等作成コーナー」で作成できます
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署／国税庁ホームページ	控除額を計算する専用の様式です
住宅ローンの年末残高証明書	借入先の金融機関	例年10月ごろに郵送されます（時期は金融機関により異なります）
売買契約書・工事請負契約書の写し	不動産会社・施工会社（契約時に受け取り）	取得対価の額が分かる書類として使います
登記事項証明書	法務局（オンライン請求も可）	床面積・建築年月日の確認に使います

これに加えて、住宅の区分に応じた証明書が必要になります。 ・中古住宅で1982年1月1日以前に建築された住宅の場合……耐震基準適合証明書／建設住宅性能評価書の写し／既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書のいずれか1つ ・長期優良住宅・低炭素住宅の場合……認定通知書の写しと、住宅用家屋証明書または認定長期優良住宅（低炭素住宅）建築証明書など ・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合……建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書 ・補助金を受けた場合……補助金決定通知書など、補助金等の額を証する書類 ・住宅取得等資金の贈与の特例を受ける場合……贈与税の申告書など ★注意：住民票の写しは、現在は原則として不要です。 以前は必要書類に含まれていましたが、マイナンバー制度の導入により提出が不要になりました。古い解説記事のままで用意しないよう気をつけてください。 それぞれの必要書類の入手先は異なっているので、まずどの書類が準備できていないのか、その書類はどこで入手することができるのかというところを確認しながらまとめておく必要があります。とくに性能に関する証明書は、住宅の引き渡しの前後でないと取得できないものがあるため、早めに売主・施工会社へ相談しておくのが安心です。それでも分からないという場合は、税務署で確認しながら進めることがお勧めされています。

住宅ローン控除のよくある質問

Q. 会社員でも確定申告は必要ですか？ A. 1年目は必要です。 2年目以降は、勤務先に必要書類を提出することで年末調整で控除を受けられます。 Q. 1年目の確定申告を忘れてしまいました。もう受けられませんか？ A. 還付申告は、その年の翌年1月1日から5年間提出できます。あきらめる前に税務署に相談してみてください。 Q. 夫婦で住宅ローンを組んだ場合はどうなりますか？ A. ペアローンや連帯債務のように、それぞれが債務を負っている場合は、それぞれが自分の負担分について控除を受けられます（それぞれ確定申告が必要です）。一方が連帯保証人になっているだけの場合は対象になりません。 Q. 繰上返済をすると控除額はどうなりますか？ A. 控除額は年末時点のローン残高で計算されるため、繰上返済で残高が減ればその分だけ控除額も小さくなります。また、繰上返済によって償還期間が10年未満になると、その後は控除を受けられなくなります。返済期間を短くするタイプの繰上返済をするときは、この点を必ず確認してください。 Q. 途中で住宅ローンを借り換えたら控除は続きますか？ A. 当初の住宅ローンの返済のための借り換えで、借り換え後のローンも償還期間10年以上などの要件を満たしていれば、引き続き控除を受けられます。控除期間そのものが延びるわけではありません。 Q. 転勤で住まなくなったら？ A. 単身赴任で家族が住み続けているかどうかなど、状況によって取り扱いが変わります。個別の判断になるため、税務署に確認してください。

まとめ｜制度の中身と手続きは「買う前」に確認を

住宅ローン控除は、年末残高の0.7％が最長13年間にわたって税金から差し引かれる、家計へのインパクトが大きい制度です。ただし、住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わり、必要な証明書も変わります。だからこそ、契約したあとではなく物件を選ぶ段階で「どの区分に当たるか」を確認しておくことが、いちばん確実な準備になります。 あわせて、繰上返済の仕方によって控除額が変わる点も覚えておいてください。控除を受けながら計画的に返していきたい方にとっては、一部繰上返済手数料が0円で、保証料も不要なSBI新生銀行のように、返し方を柔軟に選べる住宅ローンも検討の価値があります。 なお、税制は毎年見直されます。この記事は2026年8月時点の情報をもとにしています。最新の要件・限度額・必要書類は、必ず国土交通省「住宅ローン減税」および国税庁のタックスアンサーでご確認ください。