一戸建て購入の「保証」を確認しよう｜新築10年保証と中古の瑕疵保険をやさしく解説

「一戸建ての購入を検討しているのですが、建物の“保証”がどうなっているのか不安です。どの部分が何年間保証されるのか。また、購入した会社が倒産したら保証はどうなるのか、教えてください。」

マイホームは一生に一度の大きな買い物。だからこそ「もし欠陥が見つかったら？」「建ててくれた会社が倒産したら？」という不安はとても自然なものです。この記事では、住宅ローンを組んで初めて家を買う方に向けて、新築・中古それぞれの「保証」の仕組みを、専門用語をかみくだいてやさしく整理します。まず何を確認すればよいのか、一緒に見ていきましょう。

新築住宅は「引渡しから10年」の保証が義務づけられている

注文住宅や建売住宅などの新築住宅を買うとき、通常は構造部分・地盤・設備などに保証が付きます。その土台になっているのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」です。

この法律により、新築住宅の売主や施工会社は、建物の構造耐力上主要な部分（柱・梁・基礎など）と、雨水の浸入を防ぐ部分（屋根・外壁など）について、引渡日から10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。

【用語ミニ解説】瑕疵（かし）とは？
「瑕疵」とは、建物に隠れているキズや欠陥のこと。雨漏りや構造上の欠陥などが代表例です。この欠陥を売主や施工者が無償で補修・賠償する責任を「瑕疵担保責任」と呼びます。

会社が倒産しても大丈夫？「住宅瑕疵担保履行法」の仕組み

「10年保証があっても、肝心の会社が倒産していたら意味がないのでは？」――そんな不安に応えるのが「住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）」です。2005年に社会問題となった構造計算書の偽装事件をきっかけに整備されました。

この法律は2007年に成立し、2009年（平成21年）10月1日以降に引き渡される新築住宅から、売主や施工者に次のいずれかの措置を義務づけています。

• 住宅瑕疵担保責任保険への加入（国土交通大臣が指定する保険法人と契約）
• 保証金の供託（法務局などへ一定額を預ける）

これにより、引渡しから10年以内に売主や施工者が倒産していても、保険金の支払いや供託金の還付で補修費用がカバーされるようになりました。契約時には、事業者がどちらの措置をとっているかを説明する義務もあります。契約前の重要事項説明でしっかり確認しておきましょう。

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

ここで、知っておきたい大きな変更があります。2020年4月1日に施行された改正民法により、これまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称・考え方に変わりました（約120年ぶりの大改正）。

ポイントは「引き渡された住宅が契約の内容に適合しているかどうか」で判断される点です。たとえば契約書に「雨漏りがある」と書かれていないのに雨漏りが見つかれば、買主は補修や損害賠償、代金の減額などを求めやすくなりました。品確法にもとづく新築住宅の10年保証（前述）は、改正後も引き続き有効です。

中古住宅の保証はどうなる？

中古住宅は新築ほど手厚い法的保証がなく、注意が必要です。売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合は、宅建業法により「引渡しから2年以上」の契約不適合（瑕疵担保）責任期間を設けることが義務づけられています。一方、売主が個人の場合は、特約で責任期間を数か月に短縮したり、免責したりすることも可能です。中古住宅を検討するときは、契約書の「契約不適合責任」の条項を必ず確認しましょう。

一定基準を満たした中古住宅は「既存住宅売買瑕疵保険」で守れる

そこで活用したいのが「既存住宅売買瑕疵保険」という任意の保険制度です。検査機関による建物検査（インスペクション）を経て、保険法人（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を付けます。これにより、中古住宅でも引渡しから1〜5年程度の保証が付いた住宅として売買できます。売主が個人の場合でも、買主が費用を負担して保険を付けられるケースがあります。対象は、1981年施行の新耐震基準を満たし、検査機関の基準をクリアした住宅です。

新築と中古の保証を比べてみよう

比較の観点	新築住宅	中古住宅
法律上の保証	品確法で構造・雨水部分に引渡しから10年（義務）	宅建業者が売主なら引渡しから2年以上（宅建業法）。個人売主は特約次第
倒産時の備え	住宅瑕疵担保履行法で保険加入・供託が義務	任意の「既存住宅売買瑕疵保険」で備える
確認しておくこと	資力確保措置（保険か供託か）を重要事項説明で確認	建物検査（インスペクション）や瑕疵保険の有無を確認

住宅ローンを組む前に「保証」も確認しておこう

住宅ローンを検討している段階では、つい金利や返済額に目が向きがちですが、建物の保証は「安心して長く住み続けられるか」を左右する大切なチェックポイントです。とくに【フラット35】など一部の住宅ローンでは、物件が一定の技術基準を満たしていること（適合証明）が利用条件になる場合もあります。物件選びと資金計画は、セットで考えておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. 新築住宅の10年保証は、家のすべての部分が対象ですか？
A. いいえ。品確法で10年間の保証が義務づけられているのは、主に「構造耐力上主要な部分（柱・梁・基礎など）」と「雨水の浸入を防ぐ部分（屋根・外壁など）」です。設備や内装などは、事業者ごとの保証内容によって期間が異なります。契約前に保証書で範囲と期間を確認しましょう。

Q. 保証を受けるための費用は誰が負担しますか？
A. 新築住宅の保険料や供託は、原則として売主・施工者側の負担です。中古住宅の「既存住宅売買瑕疵保険」は、売主または買主が費用を負担して加入します。

Q. 中古住宅を買うとき、保証で特に気をつけることは？
A. 売主が個人の場合、契約不適合責任の期間が短く設定されていたり、免責になっていたりすることがあります。契約書の該当条項を確認し、心配なら建物検査や瑕疵保険の付いた物件を選ぶと安心です。

まとめ

近年は自然災害も多く、以前にも増して建物の保証を重視する方が増えています。新築なら品確法の10年保証と住宅瑕疵担保履行法（保険・供託）、中古なら宅建業法の責任期間と既存住宅売買瑕疵保険――この違いを知っておくだけで、物件選びの安心感は大きく変わります。一戸建てを検討する際は、保証が付いているかどうかはもちろん、保証の対象範囲と期間まで、しっかり確認していきましょう。

※制度の詳細や最新の取り扱いは、国土交通省「住まいの安心総合支援サイト」や各保険法人の公式サイトでご確認ください。