賃貸併用住宅の不動産管理会社を選ぶポイント｜国の登録制度もチェック

賃貸併用住宅は、ご自身や家族が住むスペースを確保しながら、一部を賃貸住宅として貸し出すことで家賃収入が得られる魅力があります。

物件の管理を定期的に行うことは、入居者に快適な生活環境を提供し、長期的な安定経営につなげる大切なポイントです。物件管理を不動産管理会社に委託すれば、ご自身の本業に集中できるうえ、プロに任せることでより魅力的な物件を提供できるメリットがあることを別の記事でお伝えしました。

今回は、賃貸併用住宅を検討している方に向けて、不動産管理会社を選ぶポイントを紹介します。あわせて、いまの管理会社選びで必ず確認しておきたい国の登録制度（賃貸住宅管理業法）についても解説します。

不動産管理会社が行う業務

はじめに、不動産管理会社の仕事について紹介します。物件まわりの定期清掃や設備の管理は大家さん自身が行うこともできますが、別に本業を持っている場合、管理業務にあてられる時間には限りがあります。そこで、普段の定期清掃や設備まわりのメンテナンスなどを不動産管理会社に行ってもらう方法を別の記事で紹介しています。

不動産管理会社の主な仕事は以下のとおりです。

1.入居者の募集もしくは不動産仲介会社へ募集を依頼
2.入居希望者の入居前の審査
3.賃貸物件の定期清掃、もしくは清掃専門業者への手配
4.賃貸物件に設置している設備の定期メンテナンス
5.賃貸物件に設置している設備の破損時の修理手配
6.入居者からの家賃の集金や督促
7.入居者からの相談やトラブル解決
8.退去時の立ち会いチェック

賃貸併用住宅を運営するとなれば、ここで紹介した多くの業務を行う必要があります。入居者に魅力的な賃貸物件を提供するためにも、しっかりと業務をこなしてくれる不動産管理会社を選ぶことが重要です。

国の登録を受けた管理会社かを確認する

管理会社選びの前提として、まず確認したいのが「賃貸住宅管理業」の登録を受けている会社かどうかです。

2021年6月に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」により、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣への登録が義務付けられました。登録業者には、事務所ごとに一定の資格・経験を持つ「業務管理者」を配置すること、管理受託契約の前に重要事項を説明すること、家賃などの金銭を自社の財産と分けて管理することなどの義務が課されており、登録の有無が管理会社の信頼性を測るひとつの目安になります。

なお、管理戸数200戸未満の会社は登録が任意のため、未登録＝悪質というわけではありません。ただ、任意でも登録している会社は法令のルールに沿って業務を行う姿勢の表れといえます。登録業者かどうかは、国土交通省の「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」の検索システムで誰でも確認できますので、候補の会社を必ず調べておきましょう。

連絡が迅速に行えるか

不動産管理会社を選ぶうえで、いちばん重要となるポイントは「連絡が迅速に行えるか」どうかです。

たとえば、ご自身の物件に何かしらの問題が発生した場合、ご自身から不動産管理会社へ依頼するときも、その逆のときも、常にコミュニケーションが取れる体制が整っていることが重要です。また、これは所有者だけでなく、入居者とも迅速なやり取りができることも大切です。

何かしらの不備やトラブルが見つかっても、担当者に連絡がつかない、対応が後回しになってしまうということが続けば、賃貸物件としての魅力を下げてしまうことにもつながります。

物件近隣の地域情報に詳しいこと

不動産管理会社が物件近隣の地域情報に詳しいことも重要です。不動産全般に言えることですが、この仕事は単純に建物や土地を売買・賃借するだけでなく、間接的に街の魅力を高めていく仕事でもあります。

近隣の情報に詳しければ、入居者を募集するときや、入居者から相談があったときに、的確な地域情報をすぐに提供できます。

その結果、入居者に長く借りてもらいやすくなり、空室が発生した場合も迅速な入居者の確保につながるのです。

不動産管理会社のスタッフや会社の雰囲気

実際に不動産管理会社へ足を運んで、スタッフの雰囲気や会社（オフィス）の雰囲気を見てみることも重要です。

多くのスタッフが生き生きと仕事をしていれば、仕事に誇りを持って業務に取り組んでいることが伝わってきますし、普段の管理業務も安心して任せられます。逆に、つまらなそうに業務を行っているスタッフが多い場合は、企業体質に問題がある可能性が考えられ、普段の業務もおろそかになっているかもしれません。

オフィスについても、整理整頓ができているかなど細かい部分を見てみることをおすすめします。細かい部分に目が行き届いている会社は、賃貸物件の管理でもきめ細かい対応が期待できます。商談の際は、スタッフの身だしなみや言葉遣いもチェックしておきましょう。

不動産管理会社の経営状況

不動産管理会社の経営状況についてもしっかりと確認しておきましょう。不動産管理会社は長期的に重要なビジネスパートナーとなります。将来にわたり賃貸経営をサポートしてもらうためにも、経営状況や財務状況がしっかりしていることが重要です。

経営状況や財務状況は、上場企業であれば「IRページ」や「四季報」で確認できます。非上場企業の場合は、未上場会社の情報をまとめた「会社四季報 未上場会社版」のような書籍のほか、有料にはなりますが「帝国データバンク」や「東京商工リサーチ」など民間の調査会社を活用して調べる方法もあります。

経営状況については売上や利益の推移を、財務状況については返済する必要がない自己資本の比率がしっかり確保されているかを確認しておきましょう。

よくある質問

Q. 管理会社選びのポイントを一覧で整理すると？

A. 本記事のポイントを表にまとめると次のとおりです。

比較の観点	見るポイント	備考
国の登録	賃貸住宅管理業の登録の有無	200戸以上は登録義務。国交省サイトで検索可能
連絡体制	連絡のつきやすさ・対応スピード	入居者対応の速さは物件の魅力に直結
地域情報	物件近隣の情報に詳しいか	募集力・入居者の定着に影響
会社の雰囲気	スタッフ・オフィスの様子	実際に足を運んでチェック
経営状況	売上・利益の推移、自己資本比率	長期のパートナーとして安定性を確認

Q. 賃貸併用住宅でも住宅ローンは使えますか？

A. 金融機関によっては、自宅部分の床面積が一定割合（2分の1以上など）を占めることを条件に、賃貸併用住宅でも住宅ローンを利用できる場合があります。条件・取扱いは金融機関ごとに異なるため、検討先の公式サイトや窓口で必ず確認しましょう。

Q. 管理を委託するといくらかかりますか？

A. 管理委託料は、委託する業務の範囲（集金管理のみか、クレーム対応・巡回清掃まで含むか等）によって大きく変わります。複数社から業務内容と料金の見積もりを取り、同じ条件で比較することが大切です。安さだけで選ぶと対応の質が伴わないこともあるため、本記事のポイントと合わせて総合的に判断しましょう。

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不動産管理会社は、賃貸併用住宅の経営を左右する長期的なパートナーです。国の登録状況・連絡体制・地域への詳しさ・会社の雰囲気・経営状況という観点でしっかり比較し、安心して任せられる1社を選んでください。あわせて、賃貸併用住宅の建築・購入資金の計画では、金利だけでなく保証料や手数料などの諸費用も含めて住宅ローンを比較することが大切です。最新の制度・条件は国土交通省や各金融機関の公式サイトでご確認ください。