住宅売却の仲介手数料はいくら？上限の計算と800万円以下の特例

住宅を売るときの仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超えるなら「売却価格の3％＋6万円」に消費税を足した金額です。2,000万円で売れた場合、上限は税込72万6,000円になります。

売却価格が800万円以下の家は、2024年7月から上限が最大33万円（税込）になる特例があります。住み替えなどで家を売る方に向けて、計算のしかたと、手数料で損をしないための注意点をお伝えします。

仲介手数料は売買が成立したときに払う成功報酬

家を売るときは、不動産会社に払う仲介手数料のほか、売買契約書に貼る印紙税、引っ越し代やクリーニング代などがかかります。ほかの諸費用は売却時の諸費用の解説記事で紹介しています。

この中でいちばん金額が大きくなりやすいのが仲介手数料です。仲介手数料は、不動産会社に売却を頼み、買い手が見つかって売買契約が成立したときに払う成功報酬です。

仲介手数料は買うときに払うものと思われがちですが、売るときにもかかります。買い手が見つからず売買契約が成立しなければ、原則として払う必要はありません。

不動産会社は、売却の依頼を受けると、広告を出して買い手を探し、内覧の案内や契約の手続きを進めます。その人件費や経費をまかなうのが仲介手数料です。

できるだけ安くしたいと考えるのは自然ですが、手数料の安さだけで選ぶと、売却活動が手薄になることもあります。仲介手数料の仕組みそのものは、仲介手数料の仕組みの解説記事でも紹介しています。

上限額は売却価格の3％＋6万円に消費税を足した金額

仲介手数料は、不動産会社が自由に決めているわけではありません。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で、上限額が決められています。売却価格の区分ごとの上限は、下の表のとおりです。

売却価格（税抜）	仲介手数料の上限（速算式）	備考
200万円以下の部分	取引額の5％以内	別途消費税10％がかかる
200万円超〜400万円以下の部分	取引額の4％＋2万円以内
400万円超	取引額の3％＋6万円以内

出典：国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

住宅の売却では、売却価格が400万円を超えることがほとんどです。そのため、目安は「売却価格の3％＋6万円」に消費税（10％）を足した金額と考えてかまいません。

たとえば、売却価格が2,000万円だった場合の上限は次のように計算します。

（2,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 72万6,000円（税込）

3,000万円なら（3,000万円×3％＋6万円）×1.1で105万6,000円（税込）です。売却価格が1,000万円上がるごとに、上限は33万円ずつ増えます。

支払いは、売買契約のときに半分、引き渡しのときに残りの半分を払う形が多く見られます。時期の考え方は仲介手数料を払うタイミングの記事で紹介しています。

上限より安い手数料で引き受ける不動産会社もある

上の金額は、法律にもとづく上限額です。必ずこの金額を請求されるわけではなく、条件によってはもっと安くなることもあります。

たとえば、同じ物件で売り手と買い手の両方を1社が仲介する場合（両手仲介）は、手続きをまとめて進められるため、手数料の値引きに応じてもらえることがあります。

インターネットで広告や手続きの費用を抑え、上限より安い仲介手数料を出している不動産会社もあります。手数料を抑えたい方は、こうした会社を比べてみるのもひとつの方法です。

とはいえ、仲介手数料は売却活動を任せるための報酬です。いくらで、どれくらいの期間で売れるかで手元に残るお金は大きく変わるので、手数料と合わせて売却活動の中身も比べてください。

800万円以下の家は上限33万円（税込）の特例がある

空き家の売買を進めやすくするため、2024年7月1日に仲介手数料のルールが変わりました。

売却価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、通常の計算式にかかわらず、30万円の1.1倍、つまり33万円（税込）まで手数料を受け取れる特例ができています。

たとえば売却価格500万円なら、通常の計算では上限が税込23万1,000円です（500万円×3％＋6万円の1.1倍）。特例が使われると、最大33万円（税込）まで手数料がかかる可能性があります。

地方の実家や古い戸建てなど、価格の低い家を売る方は、この特例を知っておくと見積もりの金額に驚かずに済みます。

この特例を使うには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社が報酬額を説明し、依頼する人と合意しておく必要があります（国土交通省の資料）。

あとから一方的に上乗せできるものではないので、媒介契約のときに手数料の金額を書面で確認してください。

売却を頼んだ後に取引状況を自分で確認する方法

売却を頼んだ後、物件がどう扱われているかも自分で確認できます。不動産会社は、物件情報を業者間の物件情報サイト「レインズ」に登録して、ほかの会社にも買い手を探してもらいます。

国土交通省の発表によると、2025年1月1日から、不動産会社はレインズへ物件の取引状況を登録することが義務になりました。物件が紹介中なのか、購入の申込みが入っているのかといった状況です。

売主は、レインズの登録証明書に載っている2次元コードから、売主専用の画面で自分の物件の取引状況を確かめられます（登録証明書への2次元コードの記載は2025年1月4日から）。

専任媒介や専属専任媒介で売却を頼んだら、ときどき画面を開いてみてください。

ほかの会社からの問い合わせを断って両手仲介を狙う、いわゆる囲い込みがあると、売れる時期が遅れることがあります。画面の状況と不動産会社の報告が合っているかを見ておけば、早めに気づけます。

住宅ローンが残っている家でも、引き渡しまでに売却代金や自己資金で完済し、抵当権を外せば売却できます。売却価格がローン残高を下回りそうなときは、早めに不動産会社と借入先の金融機関に相談してください。

仲介手数料の上限や特例の扱いは見直されることがあるので、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社の説明と国土交通省の案内で最新の内容を確かめてください。