住宅売却の仲介手数料はいくら？上限の計算方法と2024年改正を解説

住み替えなどの事情で、いま住んでいる住宅の売却を検討する場合は、不動産会社に売却手続きと買い手探しを依頼するのが一般的です。

住宅を売却する際は、売却時の諸費用の解説記事で記載したとおり、さまざまな諸費用が発生します。その中でも特に大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

今回は、住宅の売却を検討している方に向けて、不動産会社に支払う仲介手数料の目安金額と計算方法を、最新のルール（2024年7月の報酬規定改正を含む）でわかりやすく解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料とは

住宅などの不動産を売却する際には、不動産会社に支払う「仲介手数料」のほか、売買契約書に貼る「印紙税」、引っ越しや明け渡しに伴う「クリーニング代」「引っ越し代」といった諸費用が発生します。

これらの諸費用の中で特に割合が高いのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼して、無事に買い手が見つかり売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。「仲介手数料は買うときや借りるときに払うもの」というイメージがあるかもしれませんが、売却するときにも支払う必要があります。

不動産会社は、売却の依頼を受けると、売却に必要な手続きを進めたり、買い手を見つけるために広告を出したりといった業務を行います。その際に生じる人件費や諸経費を加味したうえで、仲介手数料として請求する仕組みです。

そのため「単なる手数料だからできるだけ安く」と考えたくなりますが、不動産会社にとっては重要な収入源です。手数料を支払う分、しっかりと売却活動をしてくれる不動産会社を見つけることが大切になります。

仲介手数料と不動産取引の仕組みについては、仲介手数料の仕組みの解説記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

仲介手数料の上限額は「売却価格の3％＋6万円」＋消費税が目安

不動産会社の重要な収入源となる仲介手数料ですが、不動産会社が自由に決めているわけではなく、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示によって上限額が定められています。上限額は売却価格の区分ごとに、次のように決まっています。

売却価格（税抜）	仲介手数料の上限（速算式）	備考
200万円以下の部分	取引額の5％以内	別途消費税10％がかかる
200万円超〜400万円以下の部分	取引額の4％＋2万円以内
400万円超	取引額の3％＋6万円以内

住宅の売却では、よほど古い物件などを除けば売却価格が400万円を超えるケースが大半です。そのため、「売却価格の3％＋6万円（＋消費税）」が仲介手数料の目安と考えておけばよいでしょう。

また、仲介手数料には消費税（現在は10％）がかかることも覚えておきましょう。

たとえば、物件の売却価格が2,000万円だった場合の仲介手数料の上限は、次のようになります。

（売却価格2,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 消費税1.10 ＝ 72万6,000円（税込）

※2019年10月に消費税が8％から10％へ引き上げられたため、以前の記事や書籍にある「8％込みの計算例」とは金額が変わっています。

上限額はあくまで上限。それより安くなることもある

上で紹介した金額は、あくまでも法律にもとづいて定められた「上限額」です。必ずこの金額を請求されるわけではなく、条件によってはもっと安くなる場合もあります。

たとえば、同じ物件で売り手と買い手の両方を1社が仲介する場合（いわゆる両手仲介）など、手続きがスムーズでコストを抑えられるケースでは、仲介手数料が割り引かれることも考えられます。

また、近年ではインターネットを活用して、契約手続きや広告宣伝などのコストを抑えることで、仲介手数料を上限より安く設定している不動産会社も増えています。売却時の仲介手数料を抑えたい場合は、こうした会社に相談してみるのも一つの方法です。

ただし、仲介手数料は売買契約をご自身に代わって進めてもらうための報酬でもあります。「手数料は安いけれど売却活動の質が低い」のでは本末転倒ですので、支払う金額に見合った仕事をしてくれる不動産会社を選ぶことが何より重要です。

【2024年7月〜】800万円以下の物件は上限33万円（税込）の特例に注意

空き家の流通を促進するため、2024年7月1日に仲介手数料のルールが改正されました。売却価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）については、通常の計算式にかかわらず、売主・買主それぞれから税込33万円（30万円×1.1）を上限に仲介手数料を受け取れる特例が設けられています。

たとえば売却価格500万円の場合、通常の速算式では税込23万1,000円（500万円×3％＋6万円の1.1倍）が上限ですが、特例が適用されると最大33万円（税込）まで手数料がかかる可能性があります。地方の実家や古い戸建てなど、価格の低い物件を売却する方は特に知っておきたいポイントです。

ただしこの特例は、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社が報酬額について説明し、売主（買主）と合意しておくことが必須とされています。あとから一方的に上乗せされるものではありませんので、媒介契約時に手数料の金額をしっかり確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 仲介手数料はいつ支払うのですか？

A. 支払いのタイミングは不動産会社との契約によりますが、売買契約の成立時に半金、物件の引き渡し時に残りの半金を支払うのが一般的です。媒介契約を結ぶ際に、支払い時期も確認しておきましょう。

Q. 住宅ローンが残っている家でも売却できますか？

A. 売却できます。ただし、引き渡しまでに売却代金や自己資金でローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を下回りそうな場合は、早めに不動産会社と借入先の金融機関に相談しましょう。住み替え先の住宅ローンを検討する際は、諸費用の分かりやすさや保証料0円といった点で、SBI新生銀行のような銀行も比較候補になります。

Q. 買い手が見つからなかった場合も仲介手数料はかかりますか？

A. 仲介手数料は売買契約が成立した場合の成功報酬なので、原則として売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料は売却時の諸費用の中でも大きな金額になります。目安の計算式と2024年からの特例を頭に入れて、納得のいく売却につなげてください。