住宅を売却するときの諸費用は？仲介手数料・印紙税・登記費用をやさしく解説

住まいの住み替えやご事情で、いま持っている住宅を売却することになった場合、多くは不動産会社に依頼して買い手を探してもらいます。このとき忘れてはいけないのが、住宅は「買うとき」だけでなく「売るとき」にも諸費用がかかるということ。売却代金がまるまる手元に残るわけではありません。

この記事では、住宅の売却を検討している方に向けて、売却時にどんな諸費用がかかるのかを、初めての方にもわかりやすく解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

住宅などの不動産を売却する際は、不動産会社に依頼して売却手続きを進めてもらうのが一般的です。不動産会社は、契約手続きだけでなく、広告を出して買い手を探す役割も担ってくれます。

その対価として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は物件を「買う・借りる」ときに払うイメージが強いですが、売買契約を売主・買主に代わって進めてもらう代行費用という位置づけなので、売却をお願いするときにも支払います。

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、法律（宅地建物取引業法にもとづく告示）で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）」で、これは売るときも買うときも同じです。

なお、2024年7月1日の改正で、800万円以下の低廉な空き家等については、上限が最大33万円（税込）まで引き上げられました（それ以前は400万円以下が対象で最大19.8万円でした）。売れにくい安価な物件の流通を後押しするための見直しで、地方の空き家などを売却する場合に関係してきます。実際の手数料は不動産会社との契約で決まるため、契約前に金額をよく確認しましょう。

仲介手数料の詳しい仕組みは仲介手数料について解説した記事でも紹介していますので、あわせてご覧ください。

売買契約書に貼る印紙税

住宅を売却し、無事に買い手が決まれば売買契約を結び、売買契約書を交わします。この契約書には、契約金額に応じた「印紙税」という税金がかかります。

印紙税は、切手に似た「収入印紙」を購入して契約書に貼り、割り印（消印）を押すことで納めたことを証明します。金額は契約金額によって変わり、不動産の売買契約書には軽減措置が適用されています（2014年4月1日から令和9年〈2027年〉3月31日までに作成される契約書が対象）。おもな金額は次のとおりです。

契約金額	印紙税額（軽減措置適用時）
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円

※上記は軽減税率です。軽減措置の適用期限は延長されることがあるため、最新の税額は国税庁の公式サイトでご確認ください。

売買契約書は売り手・買い手の分として2通作成しますが、それぞれが1通ずつ負担するのが一般的なので、売り手が2通分を負担する必要はありません。また、電子契約で締結する場合は印紙税がかかりません（非課税）。なお、不動産会社に売却を依頼する「媒介契約書」には印紙税は不要です。

不動産登記手続きに関わる登記費用

買い手が見つかったら、住宅の所有権を買い手へ移す「所有権移転登記」が必要になります。さらに、売る住宅をローンで購入していて金融機関の抵当権が付いている場合は、その「抵当権抹消登記」も必要です。

登記には登録免許税がかかり、司法書士に手続きを依頼する場合は報酬も発生します。所有権移転登記（土地）にかかる登録免許税は本則で物件価格の1,000分の20（2.0%）ですが、土地の売買については1,000分の15（1.5%）に軽減する措置があり、令和8年度の税制改正で3年延長され、令和11年（2029年）3月31日まで適用されます。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

司法書士への報酬は依頼先によって差がありますが、抵当権抹消などの手続きで2万円〜3万円程度をみておくとよいでしょう。なお、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的で、売主は主に抵当権抹消の費用を負担します。誰がどの費用を負担するかは、契約内容や慣習によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

その他受け渡しや引っ越し時に必要な諸費用

住宅を買い手に引き渡す際にも、細々とした諸費用が発生します。たとえばハウスクリーニング代のほか、住宅の状態や品質を調べてもらう場合には調査・測定の費用がかかることがあります。

さらに、売却した住宅にご自身が住んでいた場合は、引き渡しにあわせて引っ越しが必要になるため、その費用も見込んでおきましょう。これらは不動産会社が提携業者を紹介してくれることもありますし、インターネットで安い業者を探して依頼することもできます。ご自身の予算や都合に合わせて選ぶことで、コストと手間を抑えられます。

よくある質問（FAQ）

Q. 売却でかかる諸費用は、ぜんぶで売却価格のどれくらいですか？
A. 一概には言えませんが、仲介手数料が大きな割合を占め、これに印紙税・登記費用などが加わります。売却価格や物件の状況によって変わるので、不動産会社に見積もりを出してもらい、手元に残る金額を早めに把握しておきましょう。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
A. 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。売却額でローンを返しきれない場合（オーバーローン）は、不足分の手当てや金融機関との相談が必要になります。まずはローン残高を確認しましょう。

Q. 売って利益が出たら税金はかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出ると、原則として譲渡所得税がかかります。ただしマイホームの売却には「3,000万円の特別控除」など負担を軽くする特例があります。条件や手続きは複雑なので、詳しくは国税庁の情報や税理士にご確認ください。

売却は「いくらで売れるか」に目が向きがちですが、諸費用や税金を差し引いて手元にいくら残るかまでイメージしておくことが、後悔しない住み替えの第一歩です。最新の税制や手数料の取り扱いは、国税庁や不動産会社の公式情報でご確認ください。