住宅ローン借り換えの審査基準は？新規との違いをやさしく解説

住宅ローンの返済を続けていく中で、生活状況の変化や金利情勢の変化をきっかけに、毎月の返済負担を見直したいと住宅ローンの借り換えを検討する方は多くいらっしゃいます。ただし、住宅ローンを借り換える場合も、新たに契約する金融機関との間で住宅ローンの審査を再度受ける必要があります。

今回は、住宅ローンを借り換える場合の審査について、新規で借りるときの審査基準との違いと、借り換えならではの審査項目を解説します。

借り換え時の審査項目は新規とは若干異なる

住宅ローンの返済を続けていく中で、金利負担の軽減や、既存で加入している団体信用生命保険（団信）の保障内容の見直しを目的に借り換えを検討している方にとって、借り換え時の審査項目は一番気になるところだと思います。

住宅ローンを新規に借り入れる場合の審査項目については審査のチェックポイントを解説した記事で詳しく記載していますが、各金融機関に共通する主な審査項目としては「完済時の年齢」「住宅の担保評価額」「勤続年数」「年間収入」があげられます。

借り換えの審査でも、新規のときと共通する部分は多いのですが、借り換えをする方の多くは、新規で住宅ローンを借りたときと比べて状況が大なり小なり変わっています。そのため、審査で判断される材料も新規時とは変わってくるのです。

勤務先や年間収入の変化の有無

住宅ローンを借り換える場合、勤務先や年間収入が、新規で借り入れたときからどれくらい変わっているのかを審査時に確認されます。

特に、転職して勤務先と年間収入が大きく変わっている場合は注意が必要です。転職からある程度の年数が経過して年間収入も増えていれば大きな問題にはなりにくいと考えられますが、転職して間もない場合や、年間収入が減ってしまった場合は、審査に影響することも考えられます（勤続年数の基準は金融機関によって異なり、近年は転職直後でも申し込める金融機関もあります）。

また、新規に住宅ローンを契約したときは夫婦共働きだったものの、その後、子育てや家事に専念するために配偶者が仕事を離れ、世帯収入が減少したという場合も、審査への影響が考えられます。

もちろん、借入残高によっては、年間収入が減少していても無理のない返済が可能と判断され、借り換えができる場合もあります。まずは、現在の年間収入と借り換え後の返済金額をシミュレーションした上で、無理のない返済が可能かを確認しておくと良いでしょう。

借り換え時の年齢と健康状態の変化

借り換えのタイミングでは、当然ながら、新規で住宅ローンを借り入れたときより年齢が上がっています。また、年齢を重ねるにつれて、健康状態に不安が出てくる方も少なくありません。

健康状態が悪くなった場合、借り換え先で新たに加入する団体信用生命保険に加入できない可能性があります。その場合、希望どおりに住宅ローンの借り換えができないことも考えられます。

民間の金融機関の多くでは団体信用生命保険への加入が住宅ローン契約の条件となっており、団信に加入できないと契約ができません。一方、住宅金融支援機構の【フラット35】は団体信用生命保険への加入が必須ではありません（2026年7月時点・公式サイトより）ので、民間の生命保険でカバーしている場合などは、そちらを検討してみるのも良いでしょう。

ただし、現在利用している住宅ローンで団信に加入していて健康状態が悪くなった場合は、「保険を維持する」という意味合いで、借り換えをせずにそのまま返済を続けたほうが良いことも十分に考えられます。

さらに、健康状態だけではなく、希望する借入残高に対して、定年後も含めて完済できる見込みがあるかも考慮されます。

他のローンサービスからの借り入れの有無

住宅ローン以外に、自動車ローンやお子様の教育ローンなど、他のローンからの借り入れの有無についても確認が行われます。

住宅ローンを新規に契約した段階では他の借り入れがなかった方も、住宅購入後に自動車を購入したり、お子様の進学で教育ローンを借り入れたりと、新規契約時に比べて負債が増えているケースは少なくありません。

負債が増えると、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が高くなります。借り換えの審査でも、この返済負担率がしっかり考慮されます。返済負担が重くて借り換えを検討している場合は、他のローンの見直しも同時に着手し、精算できるものは優先して返済することや、借り換え先の金融機関に相談してローンを整理できないかも、あわせて検討してみると良いでしょう。

これまでの返済実績（延滞の有無）も見られる

借り換えならではの審査項目として見逃せないのが、現在の住宅ローンをきちんと返済してきたかという「返済実績」です。

借り換えの審査では、信用情報機関に登録されている返済履歴などを通じて、これまでの住宅ローンやその他のローン・クレジットカードの返済状況が確認されます。直近で返済の延滞があると、審査に通ることは難しくなると考えられます。逆に言えば、長年きちんと返済を続けてきた実績は、借り換え審査においてプラスの材料になります。

「毎月の返済が苦しくなってきたから借り換えたい」という方こそ、延滞をしてしまう前の早めのタイミングで、借り換えの相談・検討を始めることが大切です。

借り換え審査のよくある質問（FAQ）とまとめ

最後に、借り換えの審査について初心者の方からよくいただく質問にお答えします。

Q. 借り換えの審査は新規のときより厳しいのですか？

一概に厳しいとは言えません。前述のとおり、長年の返済実績がプラスに働く一方で、年齢・健康状態・借入状況の変化がマイナスに働くこともあります。新規時から状況が良くなっている方（収入が増えた、他の借金を完済した等）にとっては、むしろ有利に進むこともあります。審査基準は金融機関ごとに異なるため、1行で断られても他行では通るケースもあります。

Q. 借り換え審査に必要な書類は何ですか？

一般的には、本人確認書類・収入を証明する書類（源泉徴収票など）・物件関係の書類に加えて、現在の住宅ローンの返済状況がわかる書類（返済予定表や返済用口座の通帳など）が必要になります。必要書類は金融機関によって異なりますので、申込前に各金融機関の案内で確認しましょう。

まとめ：早めのシミュレーションと複数行の比較を

住宅ローンの借り換え審査では、新規時と共通の項目に加えて、「新規時からの状況の変化」と「これまでの返済実績」が見られます。まずは現在の借入条件を整理し、借り換えでどれくらい負担が変わるのかをシミュレーションしてみましょう。

借り換え先を選ぶ際は、金利だけでなく、事務手数料などの諸費用や団信の内容も含めた総合的な比較が大切です。例えばSBI新生銀行は借り換えにも対応しており、保証料0円・一部繰上返済手数料0円と諸費用の仕組みがわかりやすいうえ、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、対面で相談しながら進めたい方にも検討しやすい銀行の一つです。ご自身の状況に合わせて、複数の金融機関を比較しながら検討してみてください。

※審査基準・商品内容は金融機関によって異なり、変更されることがあります。最新の情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。