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住宅ローンを借り換える場合の審査基準は?新規との違いと借り換え独自の審査項目を解説

住宅ローンの返済を続けていく中で、生活状況が変わったことで毎月の返済負担が重いと感じることで住宅ローンの借り換えを検討する方は多くいます。ただし、住宅ローンを借り換える場合においても新たに契約する金融機関との間で住宅ローンの審査を再度行う必要があります。

今回は、住宅ローンを借り換える場合において、新規での審査基準との違いと借り換え独自の審査項目について解説します。

借り換え時の審査項目は新規とは若干異なる

住宅ローンの返済を続けていく中で金利負担の軽減や既存で加入している団体信用生命保険の補償内容の見直しを目的に、住宅ローンの借り換えを検討している方にとって、借り換え時の審査項目は一番気になる内容となります。

住宅ローンを新規に借り入れる場合における審査項目については、2017年10月28日の記事で詳細を記載していますが、各金融機関に共通する審査項目としては「完済時の年齢」、「住宅の担保評価額」、「勤務年数」、「年間収入」となります。

住宅ローンの借り換えにおいても、当然ながら新規で審査を行う項目と共通する部分もありますが、借り換えの場合は、多くの方が大なり小なり新規で住宅ローンを借りた時と状況が異なっていますので、審査項目についても判断すべき材料が変わってきます。

勤務先や年間収入の変化の有無

住宅ローンを借り換える場合、勤務先や年間収入について新規で借り入れた時と、どれくらい変わっているのか審査時に確認されます。

住宅ローンを借り換える場合は、大なり小なりこの項目が変わっている方は多いかと思いますが、特に、転職して勤務先と年間収入が大きく変わっている場合は注意が必要です。転職して3年以上経過し年間収入も増えていれば問題ないかと考えられますが、転職して3年未満の場合や年間収入が減ってしまった場合は審査に影響することも考えられます。

また、新規に住宅ローンを契約したときは夫婦共働きであったが、住宅を購入してしばらくして子育てや家事に専念するために、妻が専業主婦となり世帯収入が減少した場合についても審査への影響が考えられます。

もちろん、借入残高によっては、年間収入が減少した場合でも無理のない返済が可能であると判断された場合は、住宅ローンの借り入れが可能な場合もあります。はじめに、現在の年間収入と借り換え後の返済金額などをシミュレーションした上で無理のない返済が可能であるかを確認しておくと良いでしょう。

借り換え時の年齢と健康状態の変化

借り換え時のタイミングで、当然ですが、新規で住宅ローンを借り入れた時と年齢は上がっています。また、人間は年をとるにつれて健康状態も悪くなる傾向があります。

健康状態が悪くなった場合、借り換え先で新たに加入する団体信用生命保険の加入ができない可能性もあります。したがって、希望通りに住宅ローンの借り換えができないことも考えられます。

民間の金融機関では団体信用生命保険の加入は必須となっており、団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンの契約ができません。住宅金融支援機構のフラット35であれば団体信用生命保険の加入は必須ではありませんので、民間の保険でカバーしている場合などはそちらを検討してみるのも良いでしょう。

ただし、現在利用している住宅ローンで団体信用生命保険に加入しており、健康状態が悪くなった場合は、金融機関によっても異なりますが保険という意味合いでもそのまま返済を続けていくほうが良いことも十分に考えられます。

さらに、健康状態だけではなく、希望する借入残高に対して、定年まで完済ができるのかといったことも考慮されます。

他のローンサービスからの借り入れの有無

住宅ローン以外に、自動車ローンやお子様の教育ローンなど他のローンサービスからの借り入れ有無についても確認が行われます。

住宅ローンを新たに契約する段階においては、他の借り入れがない状態で契約した方も多いかと思いますが、住宅購入後、自動車を新たに購入する、お子様が生まれたため、教育ローンを新規に借り入れる方も多く、新規で住宅ローンを契約したときに比べて、負債が増えている方も多いかと思います。

負債が増えた場合、返済の負担割合が高くなりますので、住宅ローンの借り換えのタイミングにおいても、返済負担率が考慮されます。そのため、返済負担が高くて住宅ローンの借り換えを検討している場合は、他のローンサービスの見直しも同時に着手し、精算できるものは最優先して返済することや、借り換え先の金融機関に相談して一本化できないかといったことも合わせて検討してみると良いでしょう。

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