住宅ローン借り換えの手続きの流れ｜5ステップでやさしく解説【2026年版】

「金利をもっと下げたい」「団信（団体信用生命保険）の保障を見直したい」――そんな理由で住宅ローンの借り換えを考え始めた方も多いのではないでしょうか。借り換えでは、新しく契約する金融機関だけでなく、今返済している金融機関でも手続きが必要になります。はじめての借り換えだと「どんな順番で進めればいいの？」と戸惑いますよね。

この記事では、住宅ローンの借り換え手続きの流れを、はじめての方にもわかるように、ステップごとにやさしく解説します。全体像をつかんでから動き出せば、迷わず進められます。

ステップ1：複数の金融機関を比べて検討する

まずは、複数の金融機関の住宅ローンを比較して、金利負担が減らせそうか、団信の保障内容はどうかなどを総合的に調べます。別の記事でも触れましたが、「金利が下がる」というだけでは、必ずしも得になるとは限りません。借り換えには数十万円の諸費用がかかるため、ローン残高が少ない・返済期間が短い・金利差がわずか、といった場合は、かえって負担が増えることもあります。

一般的に、次のような場合は借り換えの効果が出やすいとされています（あくまで目安です）。

目安の条件	考え方
ローン残高が多い（1,000万円以上が目安）	残高が大きいほど金利差の効果が出やすい
残りの返済期間が長い（10年以上が目安）	期間が長いほど金利差の恩恵を受けられる
金利差がある（0.5％以上が目安）	差が大きいほど利息軽減の効果が大きい

ただしこれは目安で、契約内容によって変わります。条件に届かなくても諸費用しだいで得になることもあれば、その逆もあります。各金融機関のシミュレーションを使ったり、窓口で相談したりして、「諸費用を差し引いても本当に得か」を確かめてから決めましょう。

なお、近年は日本銀行の利上げ（2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げ）などを背景に金利が上昇傾向にあり、単純に「今より低い金利へ」という借り換えはしにくくなっています。一方で、変動金利から固定金利へ切り替えて、将来の金利上昇に備えるという目的の借り換えを検討する人もいます。自分の目的（利息を減らしたいのか、返済額を安定させたいのか）を整理しておくと、選びやすくなります。

ステップ2：借り換え先を決めて事前審査を申し込む

借り換え先が決まったら、住宅ローンの審査を受けます。借り換えのときも、審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階が基本です。

事前審査は、年収・職業・勤続年数・健康状態や、現在のローン残高から返済負担率を確認する簡易的な審査です。申し込みには、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要になります。必要書類は金融機関から案内があるので、それに従って用意しましょう。事前審査はあくまで申し込みの入り口で、この段階では正式な契約にはなりません。

ステップ3：本審査を申し込む

事前審査に通ったら、次は本審査です。ここが住宅ローン契約の中心となる審査で、事前審査で申告した内容をもとに、より詳しく確認されます。事前審査では見なかった他社からの借り入れもチェックされ、物件のローン残高と合わせて、年収に対する返済負担率に無理がないかが確認されます。

返済負担率は年収の30～35％程度を上限の目安とすることが多く、負担率は低いほど審査に有利です。他社からの借り入れがある場合は、この機会にほかのローンも見直して負担を軽くしておくと安心です。

本審査では、本人確認書類に加え、源泉徴収票や確定申告書などの所得証明、物件の売買契約書などの物件確認書類、返済計画に関する書類などが必要になります。こちらも金融機関の案内に従って準備しましょう。

ステップ4：新しい金融機関と契約する

本審査に通ったら、住宅ローンを借り入れるための「金銭消費貸借契約（金消契約）」を結びます。契約書類への記入・押印が必要になるため、窓口で契約する場合は印鑑を忘れず持参しましょう。最近はネット銀行を中心に、来店不要でオンライン（電子契約）で完結できる金融機関も増えています。電子契約の場合は印鑑が不要なこともあるので、契約方法は金融機関に確認しておくと安心です。

あわせて、今返済している金融機関に、借り換えで全額一括返済したい旨を連絡します。一括繰り上げ返済にも書類の記入・押印が必要になることが多いので、新しい金融機関との契約と同じ時期に手続きを進めるとスムーズです。

ステップ5：融資実行・一括返済・抵当権の切り替え

借り換え先で融資が実行されると、その資金で今までの金融機関に一括返済します。返済額は、ローン残高の全額に加え、日割りの利息、（かかる場合は）繰り上げ返済手数料も含めて送金します。

同時に、これまでの金融機関が設定していた抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定します。抵当権の抹消・設定には登記が必要で、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。こうした諸費用も含めて、借り換え全体の損得を判断することが大切です。

よくある質問

Q. 借り換えにはどんな費用がかかりますか？
新しい金融機関の事務手数料や保証料、抵当権の抹消・設定にかかる登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、今の金融機関への繰り上げ返済手数料などがかかります。合計で数十万円になることも多いため、金利差による軽減額と比べて判断しましょう。

Q. 窓口に行かずに借り換えできますか？
近年はネット銀行を中心に、申し込みから契約まで来店不要・オンライン（電子契約）で完結できる金融機関が増えています。取り扱いは金融機関ごとに異なるので、事前に確認しましょう。

Q. 金利が上がっている今、借り換えは意味がありますか？
「今より低い金利へ」という借り換えは難しくなっていますが、変動から固定へ切り替えて返済額を安定させる、団信の保障を手厚くする、といった目的なら検討の価値があります。目的に合うかをシミュレーションで確認しましょう。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、①比較・検討 → ②事前審査 → ③本審査 → ④契約 → ⑤融資実行・一括返済・抵当権の切り替え、という流れで進みます。ポイントは、金利差だけでなく諸費用まで含めて損得を確かめることと、自分の目的（利息軽減か、返済額の安定か）をはっきりさせることです。借り換え先を選ぶときは、金利に加えて事務手数料などの諸費用や団信の内容も比べましょう。たとえばSBI新生銀行のように、諸費用がわかりやすく、店舗とオンラインの両方で相談できる金融機関もあります。焦らず比較して、自分に合った一本を選んでください。

※本記事は2026年7月時点の情報をもとにまとめています。金利情勢や各金融機関の手続き・必要書類は変わることがあります。最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。