住宅ローン借り換え時の諸費用をできるだけ抑える方法

住宅ローンを毎月返済続ける中で、支払い金利を抑えたいと考えた場合、住宅ローンを借り換えることでトータルの返済費用を抑えられる可能性があります。また、団体信用生命保険の補償内容を見直したいと考えた場合も有効です。しかしながら、借り換えとなるとその手続きに伴う諸費用が多く発生するのも事実です。今回は、住宅ローンの借り換えを検討している方に、借り換え手続き時の諸費用を抑える方法を解説します。

住宅ローン借り換え時に必要となる諸費用

住宅ローンを借り換える場合、単純にローンの残債だけが新しい金融機関に引き継がれるだけではなく、借り換え手続きに要する諸費用の負担が求められます。

住宅ローンを借り換える際に必要となる諸費用については、2019年4月26日の記事で詳しく解説していますが、概ね以下の項目の費用を負担する必要があり、少なくても30万円から50万円の費用が発生します。

1.事務手数料
2.ローン保証料
3.印紙税
4.繰り上げ返済手数料
5.保証会社事務手数料
6.抵当権設定費用
7.抵当権抹消費用

これらの項目を見ると、多くの費用が発生することがおわかりいただけるかと思いますが、費用項目によってはご自身の工夫しだいで費用を抑えることができます。

ローン保証料が無料となる金融機関を利用する

住宅ローンを借り換えるときに、必要となる諸費用の中において一番削減できる項目としては「ローン保証料」が挙げられます。

ローン保証料は、住宅ローンを契約する場合、万が一ローンが滞納した場合に備えて保証会社より一時的に返済費用を立て替えるようにしていますが、その際に必要となる費用を契約者に一部負担してもらうのもです。

本来であれば親族など連帯保証人を設定して、万が一、返済不能になった場合は連帯保証人に返済費用を請求できるようにすることで、金融機関としてはリスクを抑えていますが、連帯保証人となる方がいない場合は、保証会社がその役目を果たすことになります。

ローン保証料は金融機関によってその金額がことなりますが、近年ではインターネットで銀行業務を行っているネット銀行においては、ローン保証料が無料で利用できる金融機関も多いです。

例えば、イオン系列の「イオン銀行」やKDDIと三菱UFJ銀行が提携した「じぶん銀行」、SBIグループの「住信SBIネット銀行」では、新規で借り入れる場合だけではなく、借り換え時においてもローン保証料は無料で利用できます。

WEB契約で印紙税を節約する

住宅ローンを契約する場合「金銭消費貸借契約」を金融機関と締結する必要があります。その場合、契約書に契約金額に応じて印紙税を支払う必要があります。

印紙税は契約書類に契約金額に応じた額の印紙を契約書に貼る必要があります。一般的な住宅ローンの借入額である1,000万円から5,000万円であれば2万円となります。これまで住宅ローンを契約する場合、紙面で取り交わしが行われることが一般的でしたが、近年ではインターネットの普及により、WEB上で契約が締結できるケースも増えています。

現状では、紙面で契約書類を取り交わさず、WEBで契約を締結する場合は印紙税は無料となり支払いの必要はありません。

ネット銀行の住信SBIネット銀行では、住宅ローンの契約をWEB上で締結することが可能で、その場合、印紙税は不要としています。

不動産登記関連の費用を削減する

借り換えに伴い抵当権設定費用や抵当権抹消費用といった不動産登記関連の費用も、諸費費用の中で金額が大きいものとなります。

抵当権設定費用や抵当権抹消費用は借り換えであれば、金融機関が提携している司法書士を介して手続きをすべて代行してくれるケースが殆どですが、特に抵当権設定時は、登録免許税として借入額に対して0.4％を乗算した金額に加え、司法書士の報酬として数十万円の支払いが発生します。これらの手続きは金融機関の承諾が必要となるものの、ご自身で行うことで数十万円の費用が削減できます。

2019年6月3日の記事で紹介ししていますが、ご自身で必要書類を取り揃えた上で直接法務局の窓口に持参するだけで抵当権の設定は完了します。また、どうしても金融機関が司法書士の確認が必要であるとした場合、ご自身で司法書士を探して金額の見積もりをお願いすることで、金融機関が提示する費用に比べると安く抑えられることもあります。

また、抵当権抹消手続きについても、借り換え時は司法書士を通じて金融機関側で手続きを代行してくれるところもありますが、以前借り入れしていた金融機関から返済完了したことを証明する必要書類を取り寄せて法務局の窓口に持っていくだけで数千円の費用のみで完了しますので、難雑な手続きは不要でご自身で簡単に手続きができます。