住宅ローン借り換えの諸費用を抑える方法｜初心者向けにやさしく解説

住宅ローンを返済し続けるなかで「支払う金利を抑えたい」と考えたとき、住宅ローンを別の金融機関に借り換えることで、トータルの返済負担を軽くできる可能性があります。団体信用生命保険（団信）の保障を見直したいときにも有効です。ただし、借り換えには手続きに伴う諸費用が発生するのも事実です。この記事では、借り換えを検討している方に向けて、借り換え時の諸費用をできるだけ抑える方法をやさしく解説します。

住宅ローン借り換え時に必要となる諸費用

住宅ローンを借り換えるときは、単純にローンの残債（残高）が新しい金融機関へ引き継がれるだけではなく、借り換え手続きにかかる諸費用も負担することになります。

借り換えに必要な諸費用については借り換えにかかる費用を詳しく解説した記事でも紹介していますが、おおむね次の項目があり、合計で少なくとも30万円〜50万円ほどかかるのが一般的です（借入額や金融機関によって変わります）。

1.事務手数料
2.ローン保証料
3.印紙税
4.繰り上げ返済手数料（今のローンの一括返済にかかる場合）
5.保証会社事務手数料
6.抵当権設定費用
7.抵当権抹消費用

こう並べると費用の多さに驚くかもしれませんが、項目によっては工夫しだいで負担を抑えられます。次から、抑えやすいポイントを順に見ていきましょう。

保証料が0円の金融機関を利用する（注意点も）

諸費用の中で差が出やすい項目のひとつが「ローン保証料」です。

ローン保証料とは、住宅ローンの返済が万一滞ったときに備えて、保証会社が金融機関へ一時的に返済を立て替える仕組みにかかる費用を、契約者が負担するものです。かつては親族などの連帯保証人を立てる方法もありましたが、保証会社を利用することで連帯保証人がいなくても借りられるようになっています。

ローン保証料は金融機関によって金額が異なり、ネット銀行を中心に「保証料0円」で利用できる金融機関も多いです。たとえば、イオン系列の「イオン銀行」、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資する「auじぶん銀行」、SBIグループにルーツを持つ「ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）」などは、新規借入だけでなく借り換え時もローン保証料が0円です。

ただし注意したいのは、「保証料0円」の金融機関は、そのかわりに事務手数料が高めに設定されているのが一般的だという点です。これらのネット銀行では、事務手数料として「借入金額×2.2%（税込）」の定率型がかかることが多く、たとえば3,000万円を借り換える場合は約66万円になります（2026年7月時点。最新は各行公式でご確認ください）。

つまり「保証料0円＝諸費用が安い」とは限りません。保証料と事務手数料を合わせた総額で比較することが大切です。借入額が大きいほど定率型の手数料は増えるため、ご自身の借入額でどちらのタイプが有利になるか試算してみましょう。

WEB契約で印紙税を節約する

住宅ローンを契約するときは、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。紙の契約書を取り交わす場合、契約金額に応じた印紙税を支払う必要があります。

印紙税は、契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼って納めます。一般的な住宅ローンの借入額である1,000万円超〜5,000万円以下であれば、印紙税は2万円です（国税庁の印紙税額一覧より）。

近年はインターネットの普及で、WEB上で契約を締結できるケースも増えています。紙の契約書を取り交わさず、電子（WEB）で契約する場合は、印紙税がかかりません。これは、印紙税が「紙の課税文書」に課される税金で、電子契約はその対象にならないためです。

たとえばドコモの銀行では、住宅ローンの契約をWEB上で締結でき、その場合は印紙税が不要です。WEB契約に対応しているかは金融機関ごとに異なるため、申し込み前に確認しておきましょう。

不動産登記関連の費用を削減する

借り換えに伴う抵当権の設定費用・抹消費用といった不動産登記関連の費用も、諸費用の中で金額が大きくなりがちです。

抵当権設定時には、登録免許税として借入額（債権額）に対して0.4%がかかり、これに加えて手続きを代行する司法書士への報酬（数万円〜十数万円程度）が発生します。多くの場合は金融機関が提携する司法書士がまとめて手続きしてくれます。

登記手続きを自分で行う方法を紹介した記事もありますが、必要書類をそろえて法務局の窓口で手続きすることで、司法書士報酬を抑えられる場合があります。ただし、借り換えの抵当権設定は、金融機関が自行の指定する司法書士による手続きを条件とすることが多く、自分での申請が認められないケースもあります。事前に金融機関へ確認しましょう。

一方、以前の金融機関に対する抵当権の抹消手続きは、返済完了を証明する書類を取り寄せて法務局の窓口に持参するだけで、登録免許税は不動産1個につき1,000円と、比較的少ない費用で自分でも手続きしやすいものです。難しく考えすぎず、できる範囲で費用を抑えていきましょう。

諸費用の目安 早見表

借り換え時にかかる主な諸費用と、抑えるポイントを表にまとめました（金額は目安で、借入額・金融機関により異なります）。

費用項目	目安・内容	抑えるポイント
事務手数料	借入額×2.2%（税込）の定率型が多い	保証料とセットで総額比較
ローン保証料	金融機関により0円〜数十万円	保証料0円の金融機関を選ぶ
印紙税	借入1,000万円超〜5,000万円で2万円	WEB（電子）契約なら不要
登記費用	抵当権設定＝債権額×0.4%＋司法書士報酬	抹消は自分で手続きしやすい

よくある質問（FAQ）

Q. 諸費用はローンに含めて借りられますか？

金融機関によっては、事務手数料や諸費用を借入額に上乗せして借りられる場合があります（ドコモの銀行などが対応）。手元資金を使わずに済む一方、借入額が増えるとその分利息も増えるため、無理のない範囲で利用しましょう。

Q. 結局、諸費用を抑えるにはどこを見ればいいですか？

もっとも効きやすいのは「保証料＋事務手数料の合計」と「WEB契約による印紙税の節約」です。金利差だけでなく、これらの諸費用まで含めた総額で「借り換えて本当に得になるか」を試算することが大切です。多くの金融機関に借り換えシミュレーションがあるので活用しましょう。

Q. 諸費用がもったいなくて借り換えを迷っています。

諸費用がかかっても、金利差や残高・残期間によっては、支払う利息の減少額が諸費用を上回り、トータルで得になることがあります。逆に、残高や残期間が少ないと効果が小さいこともあります。「利息の減少額 − 諸費用」がプラスになるかを目安に判断しましょう。

※手数料・保証料・税額は改定されることがあります。最新の金額・取り扱いは各金融機関・国税庁・法務局の公式情報でご確認ください（2026年7月時点）。