洪水や浸水リスクが少ない場所はどう選ぶ？家を買う前に確認すべきこと

近年、夏季の気温上昇などの影響で台風や大雨が増えています。住宅を購入するなら、こうした自然災害のリスクにできるだけ遭わない場所を選びたいものです。しかしながら、住宅を購入した後に予想していなかった被害が発生し、慌ててしまうケースも少なくありません。

今回は、洪水や浸水のリスクが少ない場所はどういったところなのか、住宅を購入する前に確認しておきたい内容をお伝えします。

大雨や台風などで浸水や洪水のリスクが増える

近年、夏季の気温上昇などで大雨が降る頻度が増えているほか、台風の大型化などで自然災害に対する脅威が増しています。

過去を振り返ると、2018年には西日本豪雨で中国地方を中心に大きな被害が出たほか、2019年には台風15号と台風19号（令和元年東日本台風）が立て続けに日本に上陸し、関東地方や東北地方を中心に水害をもたらしました。その後も毎年のように、全国のどこかで記録的な大雨による被害が発生しています。

水害が発生すると、住宅の中に水が入り、家財が破損して使えなくなることや、逃げ遅れた場合には命の危険にもつながってしまいます。また、川の流れのように水が迫ってきた場合、家が流されるといった被害も発生します。

台風などが到来した場合は、できるだけ家で待機することで身の安全を確保するのが基本ですが、家そのものに水害のリスクが高い場合、避難所への避難を余儀なくされます。いつでも安心して住むことができる住宅を購入するためにも、購入場所における水害のリスクをしっかりと確認しておく必要があります。

自治体が公開しているハザードマップを確認する

国土交通省の重ねるハザードマップ

水害のリスクを減らすためには、はじめに自治体が公開しているハザードマップを確認することが重要です。

ハザードマップを確認することで、浸水や洪水のリスクが高い土地などを色分けして確認することができます。おおむね川が近くに流れている場所であれば、浸水や洪水のリスクは高い傾向にあります。

特に、川が近く土地が低い場所では、大雨で増水した流れに堤防が耐えきれず決壊した場合、水が流れ出てしまう可能性がありますので、土地の高さも合わせて確認しておくことが重要です。

国土交通省・国土地理院が運営するハザードマップポータルサイトの重ねるハザードマップを活用すると、全国の災害リスク情報を1つの地図上で確認することができます。今回取り上げている洪水のほか、土砂災害、高潮、津波、道路防災情報なども合わせて確認できます。住所を入力するだけで、その場所にどんなリスクがあるかをまとめて表示できるので、候補地の比較にとても便利です（2026年7月からは指定避難所も地図上で確認できるようになりました）。

大雨や台風の場合、土地が低くなくても山が近ければ土砂災害のリスクが高まりますので、合わせて確認することをおすすめします。

また、2020年8月からは宅地建物取引業法の規則改正により、不動産会社が契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することが義務化されています。説明を受けるだけで終わらせず、ご自身でも地図を開いて周辺のリスクを確かめておくと安心です。

過去の土地の性質なども合わせて調べておく

国土地理院が公開している地理院地図

ハザードマップは過去の被害状況や予測などに基づいて自治体が作成しているものですが、ハザードマップだけでは、その土地がどういった性質を持っている土地なのかという情報までは確認できません。

ここで述べている土地の性質とは、過去に田んぼだったのか、湿地を埋め立てて住宅地にしたのか、海や河川などを埋め立てた場所であるかどうかということです。

湿地や埋立地の場合は、土地が柔らかい性質を持っていることが多く、地震の際に液状化のリスクが高いほか、土地が低い傾向もありますので、近くに河川や海などがある場合は、水が流れ込んでしまう可能性もあります。

過去の土地の状況を確認するには、国土地理院が公開している地理院地図を活用できます。地理院地図では土地の成り立ち（地形分類）や昔の空中写真も見られるため、「このあたりは昔、川や田んぼだったのか」を手軽に調べられます。また、余裕があれば、図書館などに出向いて、地元の歴史書や出来事の記録が記載された書籍を読んでみるのも良いでしょう。

内水氾濫のリスクも意識する

2019年の台風19号では、河川の増水による氾濫だけではなく、内水氾濫を引き起こした地域もありました。

内水氾濫とは、市街地に降った雨が排水路や下水管に流入した際、通常の雨量であれば適切に処理されて河川などに流されるところ、短時間に大量の雨が降ると処理が追いつかなくなり、水があふれて市街地などが浸水してしまうことです。また、河川の水位が上昇することで、下水管などに水が逆流してしまい、市街地に水があふれてしまうこともあります。

近年では都市部でマンションなどを購入する方も増えていますが、都市部の場合、アスファルトやコンクリートなどが多く、雨水が地面に吸収されにくいため、大雨が降れば雨水の処理が追いつかなくなるリスクも高いと言えます。川から離れていても内水氾濫は起こり得るため、「近くに川がないから安心」とは言い切れない点に注意が必要です。

自治体では、これらの対策として下水管の増強のほか、雨水貯留施設などを設置している場合もあります。多くの自治体は内水ハザードマップも公開していますので、都市部近辺に住宅の購入を検討している場合は、これらの設備の導入有無や内水ハザードマップも合わせて確認することが重要です。

水害リスクの確認に関するよくある質問（FAQ）

Q. ハザードマップで色が塗られていない場所なら、水害の心配はありませんか？

A. 色が塗られていなくても安心とは言い切れません。ハザードマップは一定の想定条件（想定し得る最大規模の降雨など）に基づいて作成されており、想定を超える雨や、小さな水路からのあふれ（内水氾濫）までは反映されていない場合があります。色のない場所でも、土地の低さや過去の土地利用も合わせて確認しておくと安心です。

Q. 購入前に不動産会社から水害リスクの説明はありますか？

A. あります。2020年8月から、契約前の重要事項説明で水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが宅地建物取引業法の規則で義務化されています。ただし説明されるのは所在地の位置が中心なので、避難場所や浸水の深さなどはご自身でも確認しておきましょう。

Q. 水害リスクのある場所で購入する場合、どんな備えができますか？

A. 火災保険に水災補償を付けるかどうかの検討が代表的です。水災補償の有無で保険料は変わるため、ハザードマップで確認したリスクの大きさと合わせて判断すると納得感があります。また、浸水想定のある地域では、基礎を高くした住宅や2階以上への居住スペース配置、止水板の設置なども選択肢になります。補償内容や条件は保険会社ごとに異なるので、最新の情報は各保険会社の公式サイトでご確認ください。

※本記事の内容は2026年7月時点の情報です。ハザードマップの掲載内容は随時更新されるため、最新の情報はハザードマップポータルサイトや各自治体の公式サイトでご確認ください。