オーバーローンでも家は売れる？完済方法をやさしく解説

別の記事では、住宅ローンの残債（残りの借入）がある状態でも家を売却できること、そして売却で得たお金からローンの残債を返済する必要があることをお伝えしました。

ただし、売却価格がローンの残債と同じかそれ以上でないと、売ったお金だけでは完済が難しくなります。この記事では、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態でも、家を売れるのかを、はじめての方にもわかりやすく解説します。

オーバーローンとは残債が売却価格を上回っている状態

住宅ローンを返済中の家を売るときは、一般的に売却で得たお金をローン残債の返済に充て、完済して抵当権（金融機関が担保として設定する権利）を抹消します。 ただし、家がローン残債以上の金額で必ず売れるとは限りません。物件の状態や立地など、さまざまな条件で価格は大きく変わります。 このとき、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」、逆に残債が売却価格を下回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。アンダーローンなら売却代金で完済できますが、オーバーローンの場合は、売却代金だけでは足りない分を自分で用意する必要が出てきます。

オーバーローンでも自己資金を充てれば完済できる

オーバーローンだと売却代金だけでは完済できず、売却をためらいがちです。しかし、中古物件として売るなら、後々のトラブルを避けるためにも抵当権を抹消して引き渡すのが望ましいといえます。 そのため、オーバーローンでもどうしても売る必要がある場合は、売却代金で足りない分を自己資金で補って完済するのが基本です。差額がそれほど大きくなく、自己資金で無理なく補えるなら、手続きもスムーズに進められます。

買い替えなら「住み替えローン」を活用する

住み替え（買い替え）のために今の家を売るケースでオーバーローンになった場合は、「住み替えローン」を使って残債を返済する方法があります。 住み替えローンとは、新しく購入する住宅のローンに、売却する家のローン残債を上乗せして、まとめて借りる仕組みです。これにより前のローンの残債も引き継いで完済でき、抵当権も抹消できます。 ただし、実質的に前の家の借金を新居のローンに乗せることになるため、借入額が大きくなり返済負担が重くなりやすい点に注意が必要です。また、住み替えローンは通常の住宅ローンより審査が厳しく、誰でも使えるわけではありません。取り扱いの有無や条件は金融機関で異なるため、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応するSBI新生銀行など、複数の金融機関で条件を確認しておくとよいでしょう。

返済がどうしても厳しいときは「任意売却」

収入が減るなどして住宅ローンの返済が重荷になり、売却を検討する場合は、こちらの記事で紹介している「任意売却」という手段が使えます。 任意売却は、ローンの返済がどうしても難しく、通常の売却では完済できない状況で活用できる方法です。一時的な収入減や、家計を見直せば返済を続けられる余地がある場合は、まず返済継続を検討するほうがよく、任意売却は最終手段と考えましょう。 任意売却をしてもオーバーローンが残った場合、残った借金が免除されるわけではなく、金融機関と相談のうえ、無理のない返済計画を立て直すことになります。手続きは債権者（お金を貸している側）と合意しながら進める必要があり、債権者が複数いる場合は全員の合意が必要になるなど、手間がかかる点にも注意が必要です。早めに金融機関や専門家に相談することが大切です。

完済方法の比較とよくある質問

オーバーローンで家を手放すときの主な選択肢を整理すると、次のようになります。

方法	どんなとき向きか	注意点
自己資金で不足分を補う	残債と売却価格の差が小さく、手元資金で補えるとき	まとまった自己資金が必要
住み替えローン	売却と同時に新居を買い替えるとき	借入が増え返済負担が重い・審査が厳しい
任意売却	返済がどうしても続けられないとき	最終手段・信用情報に影響が出る場合がある

Q. 自分がオーバーローンかどうか、どう調べる？

まず、借入先から届く返済予定表や残高証明書でローンの残債を確認します。次に、不動産会社に査定を依頼して売却価格の目安を出してもらいます。残債が査定額を上回っていればオーバーローンです。査定は複数社に依頼すると精度が上がります。

Q. 住み替えローンはどの銀行でも使える？

住み替えローンを扱っていない金融機関もあり、取り扱いや審査基準は銀行ごとに異なります。借入額が大きくなるぶん審査は厳しめです。売却額の見込みと新居の価格を早めに整理し、複数の金融機関で相談してみましょう。

Q. 任意売却をすると信用情報に影響する？

任意売却は、住宅ローンの返済が滞ったあとに行われることが多く、返済の延滞によって信用情報に記録が残る場合があります。だからこそ、返済が厳しくなったら滞納する前に、早めに金融機関へ相談することが大切です。