住宅売却価格がオーバーローン状態でも売却は可能か？

2018年7月9日の記事で住宅ローンの残債がある状態でも売却が可能なのかについて解説しました。結論としては、住宅ローンの残債があっても売却は可能で、売却で得た資金から住宅ローンの残債を返済する必要があることをお伝えしました。

ただ、住宅を売却するにあたり、住宅ローンの残債と実際に売却して得られる資金が同等がそれ以上でないと、完済が難しくなってしまいます。

今回は、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回った（オーバーローン）場合において住宅の売却ができるのかについて解説します。

オーバーローンとはローン残高が住宅売却価格を上回っている状態

住宅ローンを返済中の住宅を売却する際に、一般的には売却で得られた資金を住宅ローン残債の返済に充てることで、ローンの完済が完了し、抵当権を抹消することができます。

ただし、住宅を売却するにあたり、必ずしも住宅ローンの残債以上の金額で売却できるとは限りません。売却を考えている物件の状態や立地など様々な状態や状況によって価格は大きく変わります。

ちなみに、住宅ローンの残債が売却価格より上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。逆に、住宅ローンの残債が売却価格より下回っていれば「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンの状態であれば、売却で得た資金で完済できますので良いですが、オーバーローンの状態であれば、売却資金だけで補えない分をご自身で用意する必要が出てきます。

オーバーローンでも一部自己資金を充当すれば完済可能

オーバーローンの状態であれば、売却資金だけではローンの完済が難しいため売却に躊躇してしまうことになりますが、中古物件として売却するには、後々のトラブル回避を考えると、抵当権を抹消することが望ましいと言えます。

そのため、オーバーローンでもどうしても売却する必要がある場合は、売却資金だけで足りない分については、自己資金を充当することで完済できます。

住宅ローンの残債と売却資金を差し引いて、自己資金でも返済負担が大きくない場合などは、自己資金を利用して完済したほうが、スムーズに売却の手続きも可能です。

住宅の買い替えであれば住み替えローンを活用する

住宅の買い替えを目的に、現在住んでいる住宅を売却する場合においてオーバーローン状態となった場合は、「住み替えローン」を活用することで、住宅ローンの残債を返済することができます。

住み替えローンとは、住み替えで新たに購入する住宅を、引き続き住宅ローンを活用して購入する場合、住み替え前の売却したい住宅ローンの残債と新しく住み替え先の住宅ローンと合算して支払っていく方法です。

そのため、当たらに購入する住み替え先の住宅ローンと合算することで、そのまま前の住宅ローンも引き継ぐことができ、抵当権についても抹消することが可能です。

ただ、住み替えローンの場合、ローンが二重になってしまうことになりますので返済負担が大きくなる点には注意が必要です。また、住み替えローンは、一般的な住宅ローンに比べると審査が厳しく、誰しも使える方法では無いことを理解しておく必要があります。

住宅ローンの支払いがどうしても厳しくなったら任意売却

住宅ローンを毎月返済していく中で、収入が減少するなどしたことにより住宅ローンの返済が重荷となったことで売却を検討している場合、2017年12月4日の記事で紹介している通り、任意売却という手段が活用できます。

任意売却は、どうしてもローンの支払いが難しくどうにもならないという状況になった場合において活用できる方法で、一時的な収入減や収支を見直せば返済可能な余地がある場合についての利用はおすすめできません。

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、現在住んでいる住宅を売却して、この売却資金を手元に住宅ローンを完済する方法です。任意売却してもオーバーローンの状態となった場合については、返済免除とはならず、金融機関と相談した上で、再度無理のない返済計画を作成することになります。

任意売却を行うときは、債権者と相談し互いに合意した上で手続きを進める必要があります。ただし、債権者が複数いる場合など、全員の合意を取る必要があるなど手続き上面倒なことにもなりますので注意が必要です。