住宅ローンが残っていても家は売れる？抵当権と残債の手続き

転勤や住み替え、家庭の事情など、さまざまな理由でマイホームを手放すことになる場合があります。そのとき多くの方が最初に気になるのが、「住宅ローンがまだ残っているけれど、売却できるの？」という点ではないでしょうか。

住宅ローンがすでに完済されていれば、不動産会社に相談すればスムーズに話が進みます。ですが、ローンの残債（残っている借入）がある場合は、不動産会社だけでなく、お金を借りている金融機関との調整も必要になります。この記事では、住宅ローンが残っていても売却できるのか、そして残債がある場合の手続きの流れを、初めての方にもわかりやすく解説します。

住宅ローンが残っていても抵当権を外せば売却できる

「ローンが残っているから売れないのでは」と悩む方は多いのですが、結論からお伝えすると、住宅ローンの残債が残っていても、抵当権を外す（抹消する）ことで売却は可能です。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに金融機関が家や土地に設定する担保の権利です。もし返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を売却してお金を回収できるようにするための仕組みです。この抵当権が付いたままでは家を売れませんが、売却のタイミングで抵当権を抹消すれば売れるため、残債があること自体が売却を妨げるわけではありません。

住宅ローンの残債は一括で返済する必要がある

では、売却するときに残っている住宅ローンはどう返すのでしょうか。基本の考え方はシンプルで、家を売って得たお金を、住宅ローンの残債の返済に充てるのが一般的です。

売却代金は、買い主に物件を引き渡した時点で入金されます。そのお金でローンを完済し、それと同時に金融機関に設定していた抵当権を抹消する手続きに入ります。「売却代金の入金 → ローン完済 → 抵当権の抹消」がひとつながりで行われるとイメージしておくとわかりやすいでしょう。

売却前に「ローン残高」と「売却額の査定」を確認

売却代金でローンを返しきれるかどうかは、物件の状態や立地などの条件によって変わります。そこで売却を考え始めたら、まず金融機関に売却を検討している旨を伝え、「住宅借入金の残高証明書」を発行してもらってローンの残高を正確に把握することが大切です。

あわせて、家がいくらで売れそうかを不動産会社に査定してもらいましょう。このとき、1社だけでなく複数社に査定を依頼するのがポイントです。1社だけだとその会社の見方に偏ってしまい、実際の売却額とズレて、ローンを返しきれない金額でしか売れなかった、ということも起こり得ます。

ここで覚えておきたいのが、次の2つの言葉です。住宅ローンの残債が売却額を上回っている状態を「オーバーローン」、売却額のほうが残債を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。

特に注意が必要なのがオーバーローンのときです。売却代金だけでは残債を返しきれず、抵当権を外せないため、不足分を手持ちの資金などで補って抵当権を抹消できる状態に持っていく必要があります。自己資金だけでは足りない場合は、住み替え先の購入とセットで利用できる「住み替えローン（買い替えローン）」という選択肢もあります。オーバーローンでの売却については、別の記事でくわしく紹介しています。

抵当権は引き渡し時に抹消する

残債が残った状態で家を売るには抵当権の抹消が必要ですが、この手続きは売買契約を終えて、最後に買い主へ家を引き渡すタイミングで行います。売却の手続き中に、先にローンの返済や抵当権の抹消を済ませてしまうことはありません。あくまで買い主が購入代金を支払ったことを確認してから手続きに入ります。家を売却するときの全体の流れは、住宅売却の手続きの流れの記事で解説しています。

買い主からの入金と引き渡しが無事に完了し、住宅ローンの残債の支払いが済んだことを金融機関が確認できれば、金融機関を通じて司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼します。

司法書士は、不動産の権利関係を記載した「不動産登記簿」の「権利部」にある抵当権の記載に下線を引くことで、抵当権を抹消します。抹消後も抵当権の記載自体は履歴として残りますが、下線が引かれていれば「抹消済み」を意味するので心配はいりません。不動産登記簿についてくわしくは、不動産登記簿の見方の記事も合わせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. オーバーローン（残債＞売却額）でも家を売れますか？
A. 不足分を自己資金で補って抵当権を抹消できれば売却できます。自己資金だけで足りない場合は、住み替え先の購入資金とあわせて借りられる「住み替えローン」を利用できることもあります。返済が苦しく通常の売却が難しいときは、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法もあるため、早めに金融機関へ相談しましょう。

Q. 残高証明書はどこでもらえますか？
A. 住宅ローンを借りている金融機関に依頼すれば発行してもらえます。売却を検討し始めた段階で、正確な残高を把握しておくと計画が立てやすくなります。

Q. 売却して住み替える場合、新しい住宅ローンはどう選べばよいですか？
A. 金利だけでなく、事務手数料などの諸費用や団信（団体信用生命保険）の保障内容まで含めて比較するのがポイントです。ネット銀行から店舗で相談できる銀行まで選択肢は幅広く、たとえば店舗相談とオンライン手続きの両方に対応するSBI新生銀行なども候補になります。複数の金融機関を条件面で見比べて選びましょう。