住宅ローンが残っていても住宅の売却はできる？

諸事情で住宅を売却することになった場合、売却するにあたり住宅ローンの支払いが残っていると売却できるのか気になる方は多いかと思います。

住宅ローンがない場合は、そのまま不動産会社に売却の相談を持ちかければ良いですが、住宅ローンの残債が残っている場合、売却するにあたり不動産会社だけではなく住宅ローンの借入を行っている金融機関との利害関係が絡みますので、事前に相談を行った上で確実に手続きを行いたいものです。

今回は、住宅ローンの残債が残っていても住宅の売却は可能なのか、また、住宅ローンの残債が残っている場合における売却時の手続きについて解説します。

住宅ローンが残っていても抵当権を外すことで売却可能

住宅を売却したいと考えた場合、住宅ローンの残債が残っているので売却に踏み切れないと考えている方も多いかと思いますが、結論からお伝えすると、住宅ローンの残債が残っていても抵当権を外す（抹消）ことで売却は可能です。

抵当権とは、住宅ローンを金融機関から借りて購入する場合、ローンの支払いが滞った場合に備えて、担保として対象の不動産を抑えておくことで、ローンの回収が出来なかった場合、対象の不動産を売却するなどしてその資金を回収できるようにしているものです。

住宅ローンの残債が残っていた場合でも、この抵当権を外すことで売却ができますので、住宅ローンの残債があるからといって売却出来ないわけではありません。

住宅ローンの残債は一括で返済する必要がある

住宅ローンが残った状態であっても売却できることはおわかりいてだけたかと思いますが、売却する時に残った住宅ローンの残債はどのようにして返済するのか気になるところです。

住宅ローンの残債が残った状態で売却する場合、売却した時に得られた金額を住宅ローンの残債に充当することが一般的です。

売却した時の金額は、物件を実際に買い主に引き渡した時点で入金されますので、その時点で金融機関との間で設定している抵当権を抹消する手続きに入ります。

売却前に住宅ローンの残高と売却額の査定を行う

住宅を売却した際の金額からローンの残債を支払えるかどうかは物件や立地などの条件にもよりますので、売却を検討している時点で金融機関に売却を検討している旨を連絡して、「住宅借入金の残高証明書」を発行してもらい、ローンの残高を正確に把握することが重要です。

さらに、売却するにあたり、対象の住宅がいくらで売却できるのかを不動産会社に査定をお願いし、あらかじめ見積もりをとってもらうことが重要です。

不動産会社に見積もりをとってもらう場合、1社のみではなく、複数社見積もりをとってもうらことが重要です。1社だけであれば、あくまでもその会社の主眼による見積もりになるため、実際に売却した際に価格が乖離してしまい住宅ローンの残債を下回る金額でしか売却出来なかったということも考えられます。

ちなみに、住宅ローンの残債が売却金額より上回った状態を「オーバーローン」、住宅ローンの残債が売却金額より下回った場合は「アンダーローン」と呼びます。

特に注意が必要なのが、オーバーローンの時です。住宅ローンの残債が残っていれば抵当権がそのまま残ることになり、売却した時にトラブルの発端となりますので、不足分は手持ちの資金などで補うなどして抵当権が抹消できる状態に持っていくのが良いと言えます。オーバーローンの状態における住宅売却については、別途記事にして紹介します。

抵当権は引き渡し時に抹消する

住宅ローンの残債が残った状態で、住宅を売却するには抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権抹消の手続きは、住宅の売買契約の締結が終え、最後の段階で買い主に住宅を引き渡す時に行います。

住宅を売却する際の手続きの流れについては、2018年7月2日の記事で記載していますが、住宅の売却手続きを行っている間に住宅ローンの残債の返済と抵当権の抹消手続きを行うことはありません。あくまでも、買い主が住宅の購入費用を支払ったことを確認した後に手続きに入ります。

買い主から入金後住宅の引き渡しが無事に完了した後、住宅ローンの残債の支払いが完了し、それを金融機関が確認ができれば、抵当権抹消手続きを金融機関より司法書士に依頼します。

司法書士は、不動産の権利関係などを記載した「不動産登記簿」の「権利部」に記載されている抵当権の部分に対して、アンダーラインを惹かれることで抵当権抹消手続きを行います。ただ、抵当権に関する記述内容については、抹消後も残りますが、きちんとアンダーラインが引かれていれば抹消したことを意味しますので心配は不要です。

不動産登記簿についての詳細は2018年6月29日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください