住宅を売却する前に確認しておきたい、売却する際に発生する税金

住宅の住み替えやその他の諸事情でこれまで住んでいた住宅を売却する場合、不動産屋に売却手続きなどをお願いする、登記手続きを行うなど、様々な費用の他、手間が発生します。

住宅などの不動産は取得する時と保有している時に固定資産税などの税金を支払うことになりますが、実は、不動産を売却する際も支払うべき税金があります。今回は、住宅の売却を検討中の方に不動産を売却する際に発生する税金について解説します。

不動産を売却する際に発生する費用

住宅などの不動産を売却する際に、多くの場合、不動産屋に売却手続きや次の買い手を見つけてもらう必要がありますので、不動産屋に支払う仲介手数料が諸費用の割合を多く占めることになります。

その他、売買契約を進めるにあたり、契約書に貼る印紙税や不動産登記の変更に伴う登記費用といった諸々の費用が発生することになります。

また、付随的な費用としては、住み替え先の新居に引っ越すための引っ越し費用や、これまで住んでいた住宅を次の方に引き渡すためのクリーニング費用などが挙げられます。

不動産を売却する際に発生する諸費用についての詳細は2018年5月26日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

ただ、不動産を売却した際の費用が、その不動産を取得した費用とこれらの諸費用を差し引いて残った金額が、譲渡所得として課税対象となります。

譲渡所得＝取得費用－諸経費

売却益が出れば譲渡所得として課税対象に

不動産を売却した際に、不動産を取得（購入）した費用から、売却するに当たり仲介手数料など発生した諸費用を差し引いて、残った金額は譲渡所得として課税対象となりますが、この譲渡所得とは、株式などの有価証券や不動産といった他人にこれらの資産を譲り渡す場合に発生した所得のことを言います。

例えば、2,600万円で取得した住宅を売却した際に、仮に売却価格が3,000万円なった場合、仲介手数料は上限額3％に6万円をプラスして約130万円が仲介手数料になります。その他、登記手続きやなど諸々の諸費用を加味して、トータルで300万円の消費用が発生した場合、取得費用2,600万円に諸費用300万円をプラスすると2,900万円となります。そこから売却価格3,000万円に先程の2,900万円を差し引くと、譲渡所得として100万円が課税対象となります。

ただ、譲渡所得は単純に取得費用と諸経費を差し引いて余った金額全てに対して課税されるわけではなく、対象の不動産を所有していた期間などに応じて特例が受けられることで税率が変わってきます。また、詳しくは、後日記事にして解説する予定ですが、居住用の住宅であれば最大3,000万円の特別控除が適用できるケースもありますので、実質支払う税金はゼロになることもあります。

不動産の譲渡所得は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられる

不動産の譲渡所得では、保有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に2つに分けられます。

長期譲渡所得

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点において対象の不動産の保有期間が5年を超える場合において適用される譲渡所得です。

長期譲渡所得の場合、譲渡所得に課税される税率としては、所得税が15％、住民税が5％の合計20％となります。

短期譲渡所得

短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点において、対象の不動産の保有期間が5年以下である場合において適用される譲渡所得です。

短期譲渡所得の場合、譲渡所得で課税される税率としては、所得税が30％、住民税が9％となり、合計39％となります。

その他にも様々な特例が受けられる

譲渡所得は、5年を超えて保有しているか、5年以下なのかで税率が異なりますが、その他にも様々な特例が受けられます。

例えば、居住用の住宅や土地を売却した場合、その譲渡所得に対して最高3,000万円までの特別控除が受けられる場合もあります。そのため、3,000万円を差し引くと課税対象額はゼロとなり、税金を支払う必要はなくなります。また、居住用住宅を売却して譲渡益が3,000万円を超えた場合でも、所有期間が10年以上であり、その譲渡益が6,000万円以下であれば14％の軽減税率も併用して適用することができます。

その他、不動産の譲渡における特例については、様々な種類がありますので、詳しくは別途記事として解説する予定です。また、個々の事例については、最寄りの税務署や税理士への相談をおすすめします。