フラット35は住宅ローンの金利引き下げができないので注意！

2019年6月24日の記事で同一金融機関内において住宅ローンの金利の引き下げが可能になる場合があることをお伝えしました。原則として同一金融機関内では金利の引き下げなど住宅ローンの契約条件を途中から変更はできないものですが、顧客の取引実績や交渉次第では契約条件を変更して金利の引き下げができる場合もあります。

ただし、契約内容によっては交渉を行ってもそもそもが変更できないタイプであることもあります。その代表的な例が住宅金融支援機構の「フラット35」が該当します。

フラット35は金融機関に交渉しても仕組み上金利引き下げはできない

2019年6月24日の記事では、金利の引き下げができる場合があることをお伝えしました。ただし、ここで誤解してほしくないのは、誰でも無条件に金利の引き下げに応じてもらえると思ってはならないことです。

住宅ローンの金利は、原則として融資実行時点で決められた金利が適用されます。そのため、その時点で確定した金利は返済が終えるまで続いていくことになります。

住宅ローンの金利契約タイプなどによっては、金利タイプを変更することで金利を引き下げる、これまでの金融機関との間での取引実績など収益への貢献度に応じて、特別に金利引き下げ交渉に応じてもらえる場合があります。

しかしながら、住宅ローンの契約内容によっては契約変更などができないタイプも存在しています。その代表的な例が住宅金融支援機構の「フラット35」です。

多くの金融機関では住宅金融支援機構と提携して金融機関が独自に用意している住宅ローン商品に加え、フラット35を取り扱っている場合も多くあります。フラット35の場合は、特別な理由がなければ金利引き下げには応じてもらえませんので注意が必要です。

フラット35以外にも金融機関が引き下げに応じないタイプもある

金融機関において金利引き下げ交渉を行う場合におけるポイントとして、2019年7月1日の記事において金利引き下げ時の交渉ポイントをまとめました。前述したとおりフラット35の場合は金利引き下げができません。

住宅金融支援機構の取り決めにより契約内容が決められますので、金融機関だけのみで判断することはできません。また、半民半官の住宅ローンサービスであることから一部の方のみを特別に優遇することは極めて難しいと言えます。

フラット35以外の、金融機関が独自に提供している住宅ローン商品においても金利引き下げができないタイプもありますので事前に、住宅ローンの契約書類などを確認しておくことが重要です。

例えば、全期間固定金利で住宅ローンを契約している場合や住宅ローンの利用で他の金融サービスで優遇サービスが受けられるタイプなど、住宅ローンの利用で縛りや優遇措置が提供されいるのであれば金利引き下げは厳しくなることが多いです。

金利の引き下げが契約タイプによってできない場合や、仮に引き下げが可能であったとしても、結果が満足できないような場合は、他の金融機関に借り換えを行うのが鮮明であると言えます。

フラット35で返済が厳しくなった場合は返済方法の変更が可能

フラット35は金利の引き下げ交渉などによる金利を引き下げることはできませんが、返済が厳しくなった時に備えて返済方法の変更が可能となっています。フラット35の返済方法の変更については別途記事にして詳しく紹介する予定ですが、返済期間の延長や、返済額の減額、ボーナス返済額の変更取りやめなどが可能です。

例えば、教育費などで出費が増えて毎月の返済額の負担が重くなった場合や収入が減少したことで返済負担が重くなった場合などは、返済期間を延長することで、毎月の返済額を減らすことができます。

また、何かしらの事情で一時的に出費が増える場合であれば、住宅ローンの返済額を一時的（一定期間）減らすことが可能です。ボーナス返済を利用している方で、会社の事情でボーナスが減少したもしくはなくなったなどがあれば、ボーナス返済の金額の変更またはボーナス返済そのものを取りやめるといったことが可能です。

単純に返済負担が重くなって金利引き下げを検討しているのであれば、返済方法の変更を検討することが話はスムーズです。これらも住宅金融支援機構側で返済方法の変更の可否について審査が行われますので留意しておく必要があります。