フラット35は途中で金利引き下げできない｜理由と返済が苦しい時の対処法

こちらの記事で、同じ金融機関の中でも住宅ローンの金利引き下げが可能になる場合があることをお伝えしました。原則として、同一の金融機関で契約条件（金利など）を途中から変更することはできませんが、取引実績や交渉次第で契約条件を変更し、金利を引き下げてもらえるケースもあります。

ただし、契約のタイプによっては、交渉してもそもそも変更ができないものもあります。その代表例が、住宅金融支援機構の「フラット35」です。この記事では、初めて住宅ローンを検討する方にもわかるように、「なぜフラット35は金利を引き下げられないのか」「返済が苦しくなったときはどうすればよいのか」をやさしく整理します。

※本記事は2026年6月時点の制度・情報にもとづいています。フラット35の金利や返済方法変更の取扱いは見直されることがあるため、最新の内容はフラット35公式サイトでご確認ください。

フラット35は金融機関に交渉しても仕組み上金利引き下げはできない

先の記事では、金利の引き下げに応じてもらえる場合があることをお伝えしました。ただし、ここで誤解してほしくないのは、誰でも無条件に金利の引き下げに応じてもらえるわけではないという点です。

住宅ローンの金利は、原則として融資が実行された時点で決まった金利が適用されます。そのため、その時点で確定した金利が、返済が終わるまで続いていくのが基本です。

民間の住宅ローンであれば、金利タイプを変更したり、これまでの取引実績（その金融機関への貢献度）に応じて、特別に金利引き下げの交渉に応じてもらえる場合があります。

しかし、契約内容によっては、こうした条件変更ができないタイプも存在します。その代表例が、住宅金融支援機構の「フラット35」です。

多くの金融機関は、自社で用意した住宅ローン商品に加えて、住宅金融支援機構と提携してフラット35も取り扱っています。フラット35は「借入期間の全期間にわたって金利が固定される全期間固定金利型」で、適用される金利や条件は住宅金融支援機構の取り決めで決まります。そのため、窓口の金融機関に交渉しても、特別な理由がない限り金利の引き下げには応じてもらえません。注意しておきましょう。

なお、2026年6月時点ではフラット35の金利は上昇傾向にあり、最頻金利は年3％台まで上がっています（借入期間21〜35年・融資率9割以下の場合）。金利は毎月見直されるため、これから借りる方は公式サイトで当月の金利を確認しましょう。

フラット35以外にも金融機関が引き下げに応じないタイプもある

金融機関に金利引き下げを交渉する際のポイントは、こちらの記事でまとめています。前述のとおり、フラット35は仕組み上、金利引き下げの交渉ができません。

フラット35は住宅金融支援機構の取り決めによって契約内容が決まるため、窓口の金融機関だけで判断することはできません。また、半官半民の住宅ローンという性格上、一部の人だけを特別に優遇することは極めて難しいといえます。

さらに、フラット35以外でも、金融機関が独自に提供している住宅ローン商品の中に、金利引き下げができないタイプがあります。契約前に、住宅ローンの契約書類などをよく確認しておくことが大切です。

たとえば、全期間固定金利で契約している場合や、住宅ローンの利用で他の金融サービスの優遇が受けられるタイプなど、利用に縛りや優遇措置がついている場合は、金利引き下げが難しくなることが多いです。

契約タイプの都合で引き下げができない場合や、引き下げが可能でも結果に満足できない場合は、他の金融機関への借り換えを検討するのが賢明だといえます。フラット35そのものは途中で金利を下げられませんが、より条件のよい住宅ローンへ借り換えることで、結果的に金利負担を軽くできるケースもあります。借り換えの際は、諸費用も含めた総額で本当にお得かを必ず試算しましょう。

フラット35で返済が厳しくなった場合は返済方法の変更が可能

フラット35は交渉による金利引き下げはできませんが、返済が厳しくなったときに「返済方法の変更」を申し込める仕組みが用意されています。住宅金融支援機構は、収入の減少や一時的な支出増などに柔軟に対応するため、タイプ別の返済方法変更メニューを設けています。

たとえば、教育費がかさんで毎月の返済が重くなった場合や、収入が減って返済負担が大きくなった場合は、返済期間を延長することで毎月の返済額を減らせます。また、一時的に出費が増える時期には、一定期間だけ返済額を減らすことも可能です。ボーナス返済を利用している方が、会社の事情でボーナスが減った・なくなったというときは、ボーナス返済の金額を変更したり、ボーナス返済そのものを取りやめたりできます。

単純に返済負担が重くなって金利引き下げを考えているのであれば、まずは返済方法の変更を相談するほうが話はスムーズです。これらは住宅金融支援機構による審査があり、希望どおりにならない場合もある点には留意しておきましょう。

【返済方法の変更メニュー】3つのタイプをやさしく整理

住宅金融支援機構の返済方法変更は、大きく次の3タイプに分かれます。組み合わせて利用することもできます。手続きに手数料はかかりません（2026年6月時点）。申請は、返済中の金融機関（融資を申し込んだ金融機関）の窓口で行います。

タイプ	変更の内容	こんなときに
Aタイプ （返済期間の変更）	返済期間を延長して毎月の返済額を減らす（短縮も可能）	収入が減って毎月の返済が重くなった
Bタイプ （一定期間の減額）	一定期間だけ毎月の返済額を減らす	一時的に支出が増える時期がある
Cタイプ （内訳の変更）	毎月分とボーナス分の返済割合を変える・ボーナス返済を取りやめる	ボーナスが減った・なくなった

ただし、いずれの場合も返済期間が延びれば利息の総額（総返済額）は増える点に注意が必要です。減額期間が終わったあとは返済額が増える点も押さえておきましょう。「いまの毎月の負担を軽くする代わりに、トータルの支払いは増えることがある」という性質を理解したうえで利用してください。詳しくはフラット35公式「返済方法の変更」をご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35は途中で金利を下げてもらえないのですか？
A. はい。フラット35は全期間固定金利型で、実行時に決まった金利が完済まで続きます。金融機関に交渉しても、仕組み上、金利の引き下げには応じてもらえません。

Q. それでも金利負担を減らす方法はありますか？
A. より条件のよい住宅ローンへの借り換えという選択肢があります。ただし借り換えには事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、諸費用も含めた総額で本当に得になるかを試算してから判断しましょう。

Q. 返済が苦しくなったらどうすればよいですか？
A. 延滞する前に、早めに返済中の金融機関へ相談してください。住宅金融支援機構の「返済方法の変更」（返済期間の延長・一定期間の減額・ボーナス返済の見直し）を利用できる場合があります。手数料はかかりません。

フラット35は「金利が最後まで変わらない安心感」が魅力の一方で、途中の金利引き下げはできないという特徴があります。これから住宅ローンを選ぶ方は、フラット35のような全期間固定だけでなく、変動金利や固定期間選択型なども含め、金利・総返済額・諸費用・団信を総合的に比較して、自分に合った一本を選びましょう。なかでもSBI新生銀行は、保証料が0円で一部繰上返済手数料も無料、一般団信を上乗せ0円で付けられるなど諸費用のわかりやすさが特徴で、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。検討候補の一つとして比べてみるとよいでしょう。