住宅ローン借り換えの手続きの流れ｜審査から抵当権変更まで解説

住宅は「人生で一番高い買い物」と言われるとおり高額な買い物になるため、多くの方が住宅ローンを利用して購入します。ただし、返済期間が長期にわたることや、元金にあわせて利息も支払う必要があることから、家計への負担は決して小さくありません。もし金利の支払い負担が大きいと感じたら、住宅ローンを他の金融機関に借り換えるという選択肢があります。今回は、借り換えの手続きの流れを初心者の方にもわかりやすく解説します。

住宅ローンは他の金融機関に借り換えができる！

住宅ローンを返済しているものの、毎月の金利の支払い負担が大きく、家計にあまりゆとりがないと感じている方は多いのではないでしょうか。

住宅ローンの金利は原則として変動金利と固定金利から選択しますが、適用されるのは融資実行時点の金利です。そのため、金利が高いときに固定金利で契約した場合は、ローンの契約内容にもよりますが、返済期間が終わるまで当初の金利で返済を続けていくことになります。

また、近年はネット銀行などインターネットで取引できる銀行も住宅ローンを取り扱っており、実店舗を多く持たない分のコストを金利に反映した低金利の住宅ローン商品も充実しています。

そのため、いまの金利負担を見直したいと考えた場合、より条件の良い銀行に住宅ローンを借り換えることで、先々の金利支払い負担を軽減できる可能性があります。

なお、2026年に入ってからは日本銀行の利上げが進み、金利は全体として上昇局面にあります（2026年7月時点）。このような局面では「より低い金利へ」の借り換えだけでなく、将来の金利上昇に備えて変動金利から固定金利へ切り替える目的の借り換えを検討する方もいます。どちらが合うかは家計や残りの返済期間によって変わるため、最新の金利を各金融機関の公式サイトで確認しながら比較しましょう。

借り換えでは、新たに住宅ローンの審査・契約が必要

住宅ローンを借り換える場合、同じ金融機関内でより金利の低い商品への変更ができるケースもありますが、多くの場合は条件の良い別の金融機関へ乗り換えることになります。

新たな金融機関で住宅ローンを借り換える場合は、その金融機関と住宅ローンの契約をあらためて締結する必要があります。そのため、まず住宅ローンの返済が可能かどうかを判断するための審査が再度行われます。収入や勤務先、健康状態（団信の告知）などが審査され、通過すれば新たな金融機関と契約を結ぶ流れです。

手続きの内容は、以前の金融機関で住宅ローンを契約したときとほぼ同じです。借り換えの諸費用を解説した記事で詳しく紹介していますが、再度住宅ローンを契約することになるため、事務手数料や印紙税、ローン保証料などの諸費用が再び必要になります。なお、最近はWEB完結の電子契約に対応する金融機関も増えており、電子契約では紙の契約書に貼る印紙税がかからない場合があります。

新たな住宅ローンの契約後、前の金融機関に残債を一括返済する

借り換え先となる新たな金融機関で住宅ローンの契約ができると、住宅ローンの残高に応じた融資が実行されます。その融資された資金で、以前借り入れていた金融機関に住宅ローンの残債を一括で返済します。

新たな金融機関との契約前に自分で残債を一括返済しておく必要はありませんが、借り換え先の金融機関と契約しなければ借り換えは成立しません。

また、以前の金融機関に残債を一括返済する際は、金融機関が設定している全額繰上返済手数料がかかる場合があります。金融機関や金利タイプによって金額が異なる（無料の場合もある）ため、事前にいまの金融機関へ確認しておくことをおすすめします。

また、契約時に返済期間分の保証料を一括で支払っていた場合は、借り換えによって残りの期間分の保証料が戻ってきます（戻し保証料）。その際、事務手数料が返戻額から差し引かれる場合があります。ちなみに、借り換え先の候補を比較する際は、金利だけでなくこうした諸費用まわりの分かりやすさも大切です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、諸費用の仕組みが分かりやすい銀行の一つです（2026年7月時点。最新の手数料・条件は公式サイトでご確認ください）。

不動産登記簿の抵当権の変更も必要

住宅ローンの借り換えにあたって忘れてはいけないのが、不動産登記簿の抵当権の設定を変更することです。借り換えによって金融機関が変わった場合、以前の金融機関が設定していた抵当権を抹消し、新たな金融機関の抵当権を設定する必要があります。

新たな抵当権の設定は、借り換え先の金融機関（が指定する司法書士）側で手続きが進められるのが一般的ですが、以前の金融機関の抵当権の抹消は、ご自身で手続きを行う（またはご自身で司法書士に依頼する）必要があります。抵当権抹消の手続きについては抵当権抹消の手続きを解説した記事で解説していますが、管轄の法務局で申請し、登録免許税として不動産1個につき1,000円（土地と建物であわせて2,000円が一般的）を支払います。

また、抵当権を抹消する際は、以前の金融機関から送付される登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報（解除証書など）、金融機関の委任状といった書類をあわせて用意します。書類の内容や手続きに不安がある場合は、法務局の窓口相談や司法書士への依頼も検討しましょう。

借り換え手続きの流れ早見表

ここまでの手続きの流れを、時系列で整理しました。

ステップ	やること	ポイント
1. 情報収集・比較	金利・諸費用・団信を各行で比較	金利差だけでなく諸費用まで含めて試算
2. 審査・契約	借り換え先に申込み、審査を経て契約	収入・健康状態（団信告知）も再審査される
3. 旧ローンの一括返済	融資資金で前の金融機関に残債を返済	全額繰上返済手数料の有無を事前確認
4. 抵当権の変更	旧抵当権の抹消＋新抵当権の設定	抹消は自分側の手続き（登録免許税は不動産1個1,000円）

よくある質問（FAQ）

Q. いまと同じ銀行で、金利の低いプランに変えてもらうことはできますか？

金融機関によっては、借り換えをしなくても金利タイプの変更や適用金利の見直し（条件変更）に応じてもらえる場合があります。まずはいまの金融機関に相談してみて、それでも条件が合わなければ他行への借り換えを検討する、という順番で進めると手間や諸費用を抑えられる可能性があります。

Q. 抵当権の抹消手続きは自分でもできますか？費用はいくらぐらいですか？

自分で行うことも可能です。登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地＋建物なら2,000円）で、必要書類は以前の金融機関から届きます。平日に法務局へ出向く時間が取れない方や書類の作成が不安な方は司法書士に依頼でき、その場合は報酬として別途1〜2万円台程度かかるのが一般的です。

Q. 一括で支払った保証料は戻ってきますか？

契約時に返済期間分の保証料を一括前払いしていた場合、借り換え（完済）によって残りの期間に応じた保証料が返戻されるのが一般的です。ただし経過期間に応じて返戻額は少なくなり、返戻時に事務手数料が差し引かれる場合もあります。金額は保証会社によって異なるため、いまの金融機関に確認してみましょう。

※本記事の手続き・費用は2026年7月時点の一般的な内容です。手数料・必要書類・手続きの詳細は金融機関や物件の状況により異なるため、必ず各金融機関・法務局の公式情報でご確認ください。