一戸建て住宅を賃貸住宅として提供する際のデメリットとは？

一戸建てのマイホームを購入したものの、転勤などで住めなくなった場合、賃貸住宅として提供する方法があります。将来的に元の場所に戻ってくる可能性がある場合は、賃貸住宅として貸し出すことを考えて見るもの良いでしょう。

賃貸住宅といえば、アパートやマンションなど集合住宅をイメージしがちですが、一戸建て住宅において賃貸需要はあります。今回は、前回のメリットに引き続き、一戸建て住宅を賃貸住宅として提供するにあたりデメリットを解説します。

借家契約を結ぶにあたり事前の準備や手続きが多い

2019年3月18日の記事でも記載していますが、賃貸住宅として提供するには、不動産会社と相談して賃貸住宅として提供するにあたり、借家契約を結ぶ必要があります。賃貸住宅として提供する場合、賃貸契約の種類として「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つから選ぶ必要があります。

また、ご自身で建物を管理するのか、不動産会社と相談して管理までをまるごとお願いするのかも考えておく必要があります。

ご自身で管理する場合、休日などを利用して出向いて外回りの清掃などを行う必要があります。また、入居者からの要望などがあればその都度ご自身で対応する必要があります。一方で、不動産会社に管理委託の契約を行えば、それらの作業を不動産会社が全て行ってくれます。

そのため、賃貸住宅として提供することを考えた場合、はじめに不動産会社と相談することから始める必要があります。

これまでの住宅ローンから事業用のローンに切り替えが必要な場合も

住宅ローンの返済中である場合、これまで個人向けの居住用住宅向けに提供されている住宅ローンの利用ができず、事業用のローンに切り替える必要が発生する場合もあります。

事業用のローンの場合、収益目的であるため個人向けの居住用住宅ローンとくらべ金利が高くなってしまうデメリットも理解しておく必要があります。ただし、相談内容や金融機関によってはこれまでの住宅ローンの利用継続を認めてくれる場合もあります

そのため、賃貸住宅として提供することを考えた場合、先程解説したとおり不動産会社だけではなく、取引がある金融機関に出向いて相談する必要があります。

毎年確定申告が必要である

マイホームを賃貸住宅として提供する場合は、不動産所得となりますので、会社員や公務員であっても、毎年必ず確定申告が必要であることも忘れてはいけません。

賃貸住宅として提供する場合は、あくまでも事業であるという位置づけになりますので、その分の所得は給与所得とは別に申告をおこないます。また、青色申告を活用することで、最大65万円の控除も適用できますので、落ち着いたときに税制度についても調べておくとよいでしょう。

修繕費用など維持コストが発生する

建物を維持するに当たり、その修繕費用や維持コストが発生します。

例えば、自宅の給油機が故障した場合は、その交換費用を建物の所有者が負担することになります。こちらは、ご自身で住み続けた場合でも同様ですので、その点は承知しているかと思いますが、賃貸住宅として提供し続ける場合でもそれは変わることはありません。

また、前述したとおり、不動産会社に建物の管理を委託する場合は、管理委託手数料を別途支払う必要があります。手数料の金額は不動産会社によっても異なりますが、賃料の5％程度と考えておくと良いでしょう。

空室が発生して収益が得られないの可能性もある

賃貸住宅として提供したが、賃貸需要が低い地域などであれば空室リスクが発生することも考えておく必要があります。入居者が得られなかった場合、ローンが残っていれば、そのままローンの支払いを続ける必要があるなど逆ザヤ状態となってしまいます。

また、空き家であることから、建物の劣化がはやまることで資産価値が減少し、ますます賃貸住宅としての提供が難しくなるなど負の循環に陥るリスクもあります。

そのため、賃貸住宅として提供する場合は、あらかじめ賃貸需要の有無を調べるほか、住宅購入前に立地を事前に調べるといった対策が必要です。

賃料延滞など入居者とのトラブル

賃貸住宅として提供するにあたり、入居者が賃料を延滞することや入居者とのトラブルが発生することも考えられます。ただし、こちらは不動産会社に管理を委託することで、これらのトラブルの多くを不動産会社に転換することが可能です。

日々忙しくしているや遠距離の場合は、費用が必要ですが、不動産会社に管理を委託することをおすすめします。