住宅を購入後、転勤などで住めなくなった場合どうすればよいのか？

会社員として働いている方の多くは、結婚後しばらくしてからマイホームを購入することが一般的なライフイベントとなっています。ただ、日本の企業は人事異動により、転勤で他の場所に引っ越す必要が発生することも多いです。そのため、マイホームを買ったが、その後転勤になってしまい、住めなくなってしまうリスクが考えられます。

今回は、住宅を購入した直後に転勤などの理由で住めなくなった場合の対処法について考えてみたいと思います。

転勤をあることを前提に住宅購入を行う
賃貸に出して家賃収入を得る
購入した住宅を売却する
老後に住宅を一括で購入する

転勤をあることを前提に住宅購入を行う

人生で一番高い買い物と言われる「住宅」ですが、会社員の家庭では家族が皆が豊かに過ごすためにも住宅を購入することは一般的となっています。ただし、会社員として働いている場合、会社経営者や自営業などとは異なり「転勤」による移動を命じられることも多いです。

近年では、アベノミクスによる「働き方改革」により、転勤のあり方を検討する動きが見られますが、日本の企業は一般的に終身雇用を前提に人を雇い事業活動を行っていることから、人事調整が難しい側面があります。そのため、企業の事業戦略や事業環境の変化などにより、基本的に企業は「転勤」を拒否できないことを前提に雇用契約を結んでいます。

経済のグローバル化により、日本の企業も株主の利益を前提に競争力を高めていく必要性が高まっていることなどから、従業員の働き方を見直しを行う動きが見られ、近い将来転勤のあり方は変わってくる可能性はありますが、現状として「転勤」が発生する可能性が高い場合は、「転勤があることをあらかじめ織り込んだ上で住宅を購入する」ことにあります。

賃貸に出して家賃収入を得る

住宅を購入後、転勤辞令が出された場合、購入した住宅を誰かに貸す「賃貸住宅」として活用する方法があります。

住宅ローンの支払いがある場合、賃貸に出すことで、入ってきた家賃収入を住宅ローンの返済に回します。また、周囲の家賃相場を加味した上で、家賃をローンの支払い額を上回る金額で設定すると収益を稼ぐことができます。

住宅を賃貸として出す場合の最大のリスクが「空室リスク」です。貸しても借り手がつかない場合、その間住宅は空室となってしまい、家賃収入が入らず、ローンの支払いのみ行う必要があります。その他、入居者が家賃を滞納することや、不祥事により火災が発生したり、室内の物品を破損させたりするリスクもあります。

住宅を賃貸に出そうと考えている場合、借り手の需要がある立地を選んで住宅を購入することが大きなポイントです。例えば、駅に近いことやスーパーマーケットや公共施設、病院や学校の有無なども考慮する必要があります。

賃貸に出した住宅は、不動産管理会社に管理を委託することで、入居者との対応や家賃徴収、住宅周りの管理などを行ってもらうのも大きなポイントです。もちろん、定期的に出向くことができ管理の時間が確保できるのであれば、ご自身で実施する方法もあり、コストも抑えられますが、入居者に満足してもらい、確実に家賃を得られるためにも管理会社の活用を検討すべきだといえます。

購入した住宅を売却する

住宅を購入した後に、転勤辞令が出た場合、住んでいた住宅を売却する方法もあります。この方法を活用するには、住宅ローンを組んでいるのであれば、売却資金でローンが完済できることが望ましいといえます。

住宅を売却するには、当然買ってくれる人がいなければ売却できません。そのため、売却をしても買い手が付く立地を選んだ上で住宅を購入する必要があります。これは、住宅を賃貸に出す場合と同様ですが、駅に近いことや、スーパーマーケットや公共施設、病院、学校などの有無をしっかりと確認しておく必要があります。

2017年6月30日の記事で記載しましたが、売却の可能性を考える場合、立地も重要ですが購入した住宅の価値を維持することも重要です。そのためには、定期的にメンテナンスを行い、住宅の状態を良好に保つことが大切です。

住宅は時期が経過すると経年劣化などが起きてしまいます。これをそのままにするとやはり住宅の価値は下がってしまい、いざ、売却するとなった場合、適切な値段で売却できないことも考えられます。