損をしない住宅選びのコツ｜新築だけにこだわらない賢い視点とは

「家を買うなら、やっぱり新築がいちばん得なの？」と考えている方へ。損をしない住宅選びの基本は、新築・中古・古家付き土地を並べて比べ、売るときの価値まで考えて立地を選ぶことです。 日本ではいまも、マイホームといえば新築一戸建てというイメージが根強くあります。新しい家には新しい家の良さがありますが、新築だけがお得とは限りません。これから初めて住まいを探す方に向けて、価値を保ちやすい物件の見きわめ方を順番に見ていきます。

相場より割安な物件に掘り出し物がある

住宅を買うというと新築一戸建てを思い浮かべがちです。けれど、多くの人が敬遠する割安な物件の中に、掘り出し物が眠っていることがあります。 ここでいう割安な物件は、相場より安く売られている物件のことです。多くは住宅ローンを返せなくなった任意売却物件や、破産管財物件・競売物件などです。 こうした物件が一般の買い手にそのまま出回ることは少なく、たいていは不動産業者が買い取ってリフォームし、再販売します。 気をつけたいのは、買ったあとに欠陥が見つかっても、売主に責任を問えない場合があることです。通常の売買なら、契約内容と違う点があれば売主に修理や減額を求められます。これが契約不適合責任です（2020年4月の民法改正で、以前の瑕疵担保責任から変わりました）。 任意売却では特約でこの責任が外されていることが多く、競売物件ではそもそも品質面の責任を問えません。初めて家を買う方がいきなり手を出すには、リスクの高い分野です。 とはいえ、知識を身につけてリスクを自分で見きわめられるようになれば、掘り出し物に出会えることもあります。リスクを取ったぶんだけ得をすることがあるのは、住宅にかぎらず世の中によくある話ですね。

古い建物がある物件は割安に住宅が取得できることもある

街を歩いていると、古い建物に売り物件の看板が出ているのを見かけます。「こんなに古い家、誰が買うの？」と思うかもしれません。実は、こうした敬遠されがちな物件こそ、マイホームを割安に手に入れられることがあるのです。 古い物件は、建物の価値がほぼゼロとみなされ、価格の大半が土地代ということがよくあります。中古住宅と古家付き土地の両方の形で売り出されることもあり、家を探す人と土地を探す人の両方の目に留まります。 背景には、空き家の増加があります。総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多・過去最高でした。空き家の数はこの30年でおよそ2倍になっています。

建物を壊して更地にすると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れます。小規模住宅用地なら課税標準が6分の1になっている特例なので、固定資産税が最大で6倍相当まで増えることがあります。古い家を残したまま売りに出す空き家が多いのは、これも一因です。 2023年12月の空家対策特別措置法の改正で、倒壊のおそれがある特定空家だけでなく、放置すればそうなりかねない管理不全空家も、自治体の勧告を受けると特例から外れるようになりました。 新築を建てたい方も、古家付きの土地をあわせて探してみる価値はあります。古い建物がホームインスペクション（住宅診断）でまだ使えると分かれば、リフォームで住み継ぐこともできます。 結果として、新築を建てるより安くマイホームを手に入れられることもあります。2018年4月からは、売買のときに宅建業者が建物状況調査のあっせんについて説明する仕組みも始まり、中古住宅の状態は以前より確かめやすくなりました。 中古の一戸建てを選ぶときに見ておきたい点は、良い中古住宅の見分け方にまとめています。

値下がりしにくい物件は立地が重要

住宅は、買って住んだら終わりではありません。住み替えや相続で売る日が来ることまで考えておく、いわば出口の計画も大切です。 家の価値をできるだけ保つには、定期的なメンテナンスと立地の良さがものを言います。くわしくはマイホームの資産価値を保つ方法でも解説しています。 見ておきたいのは、駅からの距離、周りの商業施設や公共施設、地盤の強さ、水害や火災のリスク、治安です。 気になるエリアが見つかったら、現地に出向いて自分の目で確かめてみてください。駅前の施設、1時間あたりの電車の本数、特急や快速が止まるかどうかも、歩いてみると肌でわかります。 あわせて、国土交通省のハザードマップポータルサイトや市役所のホームページで、洪水・土砂災害などの危険度マップも見ておくと安心です。 立地の良い場所は、土地も家も高くなりがちです。それでも少し歩くと、古めの家が売りに出ていることもあります。ふだんから気になるエリアを散歩して街の変化を見ていると、お得な物件に出会える確率が上がります。

自治体の政策も要チェック

ひと昔前は、家は郊外に買うのが一般的でした。近年は少子高齢化を背景に、移動の負担が少ない街なかに住む都心回帰の流れも見られます。都心と郊外の比べ方は都心か郊外かで後悔しない住まい選びの考え方でくわしく取り上げています。 多くの自治体は人口減少を見すえて、駅の周りに商業施設や行政窓口、福祉施設を集めるコンパクトシティづくり（立地適正化計画）を進めています。 再開発でできた駅直結のビルに、お店だけでなく行政窓口や公共施設が入ることも増えました。将来の都市計画や再開発の予定も、市役所のホームページで調べておくと安心です。 住宅の購入費用を助成したり、子育て世帯を支えたりする自治体も増えています。市内で家を買うと助成金が出る、出産で祝金が出る、といった制度です。中身や金額は自治体や年度で変わるので、検討中のまちの公式サイトで最新の制度を見ておいてください。

新築・中古・古家付き土地をくらべてみよう

ここまでの内容を、選択肢ごとに整理します。正解はひとつではなく、予算・立地・こだわりのバランスで決まります。

選択肢	主なメリット	気をつけたい点
新築住宅	設備が新しく保証も手厚い。省エネ性能など最新基準に対応しやすい	価格は高め。人気エリアでは予算内で立地に妥協が必要になることも
中古住宅	同じ予算でより良い立地・広さを狙える。実物を見て決められる	建物の状態確認が必須（インスペクションの活用を検討）。修繕費も見込む
古家付き土地	建物代が実質ゼロで土地を割安に取得できることがある。建て替えもリフォームも選べる	解体費用がかかる場合がある。建物を使うなら耐震性・劣化状況の診断が重要

どれを選ぶにしても、物件価格だけでなく、諸費用・修繕費・税金まで含めた総額で比べるのが基本です。

初めての住宅選びでよくある質問（FAQ）

Q. 中古住宅や古家付き土地でも住宅ローンは組めますか？

A. 組めます。建物が古いと担保評価が低くなり、借入額や期間に響くことがあります。リフォーム費用もまとめて借りられるローンを扱う金融機関もあるので、物件探しと並行して早めに相談しておくと安心です。

Q. 古家付き土地を買って建て替えるときは、何に注意すればいいですか？

A. 解体費用の見積もりと、いまと同じ規模の家を建てられるか（建ぺい率・容積率・再建築の可否）の確認が大切です。不動産会社や自治体の窓口で、都市計画上の制限を必ず確かめてください。

Q. 候補地の災害リスクはどこで調べられますか？

A. 国土交通省のハザードマップポータルサイトで、洪水・土砂災害・高潮などのリスクをまとめて確かめられます。住所を入れるだけで調べられるので、候補地ごとに見比べてみてください。

Q.【フラット35】で家を買うと、ほかに受けられる特典はありますか？

A. 2026年10月1日以降に借りる【フラット35】などは、フラットすまい・るポイントの対象です。借入額に応じて2,000〜150,000ポイントが付き、借入日から6か月以内に申請します。取扱金融機関を問わず使えます。

まとめ：物件選びと資金計画はセットで考える

損をしない住宅選びの土台は、新築だけにこだわらず選択肢を広げることと、売る日のことまで考えて立地を選ぶことです。自治体の政策や支援制度にも目を配っておくと、選べる幅が広がります。 もうひとつ大切なのが、物件選びと同じくらい、住宅ローンの選び方で支払う総額が変わるということです。金利だけでなく、保証料・事務手数料・団信（団体信用生命保険）まで含めて比べてみてください。 金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。気になるまちを歩き、資金計画まで整えて、納得のいくマイホーム選びを進めていきましょう。