仲介手数料は安くできる？上限の計算と値引き交渉のコツ

「仲介手数料って、少しでも安くできるの？」と気になる方へ。仲介手数料は法律で上限が決まっているだけなので、上限より安くすることは問題ありません。条件しだいで、交渉に応じてもらえることもあります。

ただ、何も条件を付けずに値切るだけではまず通りません。この会社で買うと約束する、売却と購入をまとめて任せるなど、不動産会社にも得がある条件を示すのがコツです。

仲介手数料とは？上限は法律で決まっている

仲介手数料とは、不動産を売ったり買ったりするときに、契約の手続きを仲介してくれた不動産会社に払う報酬のことです。売買契約が成立したときだけ払う成功報酬です。

不動産の売買は金額が大きく、手続きも複雑です。不動産会社は物件探しから契約、引き渡しまでを手伝い、その経費や人件費、利益をこの手数料でまかなっています。

とはいえ、金額を不動産会社が自由に決められるわけではありません。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が決まっています。売買価格の区分ごとの上限は、下の表のようになっています。

売買価格（税抜）	上限の料率	備考
200万円以下の部分	5%＋消費税	税込5.5%
200万円超〜400万円以下の部分	4%＋消費税	税込4.4%
400万円超の部分	3%＋消費税	税込3.3%

実際には、400万円を超える物件で物件価格×3%＋6万円＋消費税という速算式がよく使われます。3%＋6万円は税抜の上限なので、別に消費税がかかる点に注意が必要です。税込で書くと、物件価格×3.3%＋6.6万円です。

告示の原文は国土交通省の宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額で読めます。仲介の仕組みや手数料無料の理由は不動産の仲介手数料とは？上限額の計算と無料の仕組みで詳しく紹介しています。

物件価格別の上限額の目安

では、実際にいくらくらいになるのでしょうか。速算式で計算した上限額を、物件価格別に表にしました（物件価格は税抜、手数料は税込）。

物件価格	上限額の計算	上限額（税込）
1,000万円	（1,000万円×3%＋6万円）×1.1	39万6,000円
3,000万円	（3,000万円×3%＋6万円）×1.1	105万6,000円
5,000万円	（5,000万円×3%＋6万円）×1.1	171万6,000円

3,000万円の物件なら、上限は100万円を超えます。購入時の諸費用のなかでも大きな項目なので、資金計画では最初から見込んでおいてください。購入時の諸費用全体は住宅購入の諸費用の種類と支払う時期にまとめています。

【2024年7月改正】800万円以下の物件は上限が33万円に

比較的新しいルールもあります。空き家の流通を進めるため、国土交通省は報酬の告示を改正しました。2024年7月1日から、売買価格800万円以下の低廉な空家等は、仲介手数料の上限が30万円（税抜）、税込33万円になりました。

たとえば500万円の中古住宅なら、速算式では（500万円×3%＋6万円）×1.1で23万1,000円が上限です。この特例を使うと、最大33万円まで請求される場合があります。安い物件では、以前より仲介手数料が高くなることもあるわけです。

この特例を使うには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社が報酬額を説明して依頼者と合意しておく必要があります。低価格帯の物件を考えている方は、契約前に手数料がいくらになるのかを必ず聞いておいてください。

上限より安くするのは自由、交渉の余地はある

仲介手数料は不動産会社にとって大事な収入源です。そのため、多くの場合は上限いっぱいの金額で請求されます。

法律で決まっているのはあくまで上限です。上限より安くすること自体には何の問題もありません。無条件で下げてもらうのは難しくても、条件を付ければ交渉の余地は生まれます。

仲介手数料を安くする交渉のコツ

決まった方法はありませんが、単に値切るだけではうまくいきません。不動産会社にもメリットがある条件を示すことが交渉の出発点になります。

この会社で買うと約束する

手軽なのは、必ずこの会社で購入すると約束する方法です。

不動産は高い買い物なので、複数の会社を見て回るのがふつうです。不動産会社からすると、物件の紹介や案内をしても、買ってもらえなければ収入はゼロです。ここで買うと決めてくれるお客さんは、手間がむだにならない大切な相手になります。

そのためには、評判や取り扱い物件を調べ、信頼できる1社を見極めておくことが前提です。

売却と購入を同じ不動産会社に頼む

住み替えのときに使える方法が、売却と購入をまとめて同じ会社に依頼することです。

1人のお客さんから売却と購入の両方の手数料が入るので、不動産会社にとっては大きな取引になります。手続きも同時に進められ、手間も減ります。そのぶん値引きを相談しやすくなります。

新築の建売住宅を検討する

新築の建売住宅も、仲介手数料を下げられる可能性があります。

建売住宅でも、売主の建売業者が販売を不動産会社に任せていると、仲介手数料がかかります。新築は中古に比べて瑕疵（かし＝欠陥）のリスクが低く、引き渡し後のトラブル対応も少なく済みやすい物件です。

建売業者が土地をその不動産会社から仕入れている場合、その会社が優先して販売を任されていることもあります。土地と建物で2回手数料が入る取引なら、割引に応じる余地も生まれやすくなります。売主から直接買う新築マンションの場合は、そもそも仲介手数料がかからないこともあります。詳しくは新築マンションに仲介手数料は必要？不要になる理由をご覧ください。

仲介手数料のよくある疑問

Q. 仲介手数料無料・半額をうたう不動産会社は大丈夫ですか？

A. 仕組みとしては問題ありません。買主の手数料を無料にしても、売主から手数料を受け取れる取引なら成り立つからです。ただし対象物件が限られていたり、別の名目の費用がかかったりすることがあるので、総額でいくらかかるかを必ず確認してください。

Q. 値引きの相談はいつ切り出すのがよいですか？

A. 媒介契約や購入申込の前がおすすめです。契約の直前や直後の値引き要求は信頼関係を損ないやすく、その後の手続きにも響きかねません。条件とセットで、早めに相談するほうが話がまとまりやすくなります。

Q. 仲介手数料はいつ、どうやって払いますか？

A. 売買契約時に半分、引き渡し時に残りの半分を払う形がよく見られますが、支払い時期は媒介契約で決めます。現金や振込で払うのが一般的です。詳しくは不動産購入の仲介手数料はいつ払う？支払い時期と方法で紹介しています。

Q. 仲介手数料は住宅ローンに含めて借りられますか？

A. 金融機関によっては、仲介手数料などの諸費用も含めて借りられる住宅ローンがあります。ただし借入額が増えて利息も増えるうえ、扱いは銀行ごとに違うので、申し込む前に諸費用を含められるか聞いておくと安心です。

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仲介手数料には法律上の上限があり、2024年7月からは800万円以下の物件で上限を33万円（税込）とする特例も始まっています。交渉で安くできる余地はありますが、無理な値引き要求より、不動産会社にもメリットのある条件を意識したほうが話は進みます。

住まいの購入では、物件側の諸費用だけでなく住宅ローン側の諸費用も総額に大きく影響します。事務手数料が借入額の一定割合の定率型か、定額型に保証料が加わる型かで、数十万円単位の差が出ることもあります。仲介手数料とあわせて、ローンの諸費用まで含めた総額で比べてみてください。

本記事の法令は2026年10月時点の内容です。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。