住宅ローンを滞納してしまった場合どうなるのか？

住宅は人生の中で一番大きな買い物と言われる程、高額な買い物になるだけとあり住宅ローンを契約することが一般的となっています。ただ、住宅ローンを契約する上でのリスクとして考えられるのが、住宅ローンの返済ができないということです。

住宅ローンが返済できなくなり滞納を続けてしまった場合、どの様なことになるのでしょうか？今回は、住宅ローンを滞納した後について解説します。

金融機関は3ヶ月から6ヶ月程度は待ってもらえる

住宅ローンを滞納した場合、当然ですが郵送でローンの返済が滞っている旨が記載された書類や督促状などが自宅に届くことになります。

金融機関によっても異なりますが、督促状などの通知が届く期間は3ヶ月から6ヶ月程度となります。その間、督促状が届く状態であればまだ猶予は残されており、その間に支払いが困難になった旨を相談するなど何かしらの行動に踏みきることが重要です。また、督促状を無視した場合、自宅や職場へ電話、自宅や職場へ訪問して状況を尋ねられることになります。

金融機関が定めた猶予を過ぎてもなお、ローンの返済が行われない場合は、金融機関は次のステップを行うことになります。

代位弁済予告通知が届き債権者が保証会社へ

金融機関が定めた猶予を過ぎてもローンの返済が行われなかった場合は、債務者に対して「代位弁済予告通知」を発送します。この通知を持って、事実上最後の通知となります。

代位弁済予告通知は、住宅ローンを契約する際に、万が一返済行われなかった場合にそなえて保証会社との間で「保証委託契約」を行います。そのため、金融機関はその契約に従って、保証会社に対して返済が行われなかった住宅ローンの残債を請求することになります。また、住宅ローン契約時の金銭消費賃借契約書の「期限の利益の喪失」により、債務を分割で支払う権限がなくなってしまいます。

保証会社が金融機関に対して、債務者に代わって住宅ローンの残債を返済した場合、住宅ローンの債権は保証会社に移行しますので、債務者は住宅ローンの残債を遅延損害金14％を加えた額を返済することになります。

裁判所が動き出し住宅が競売にかけられる

最終的にローンの返済が滞れば、裁判所が動いて、購入した住宅は競売にかけられることになります。その際は、「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。また、不動産登記に差押登記が行わます。

差押登記が行われば、住宅は自由に売却することはできなくなってしまいます。そのため、住宅ローンの支払いが困難になったことが判明した時点で、金融機関と相談を行い、どうしても支払えない場合は最終手段として「任意売却」を選択する方法が最良となります。

任意売却については、また別途記事にして紹介する予定です。

滞納という最悪の事態にならないために

念願のマイホームを手にいれたものの、様々な要因で住宅ローンの返済ができなくなってしまい、夢が悪夢に変わってしまうこともあります。

将来給与が上がるから大丈夫といった楽観論は捨てること

2017年11月20日の記事で記載していますが、収入の減少や多重債務、借りすぎ、離婚など様々な要因で住宅ローンの返済が困難になる可能性は誰しもあります。多重債務や借りすぎについては、事前にご自身でコントールできる範囲ではありますが、収入減少や離婚など、将来どの様なことがあるかは誰しも予測が不可能です。

例えば、長く働けば給与が上がると将来について楽観的に考えてしまいがちです。日本は近年では約26年ぶりに日経平均株価が高値を記録するなど景気回復傾向にはありますが、その26年前は景気は右肩上がりに上昇するといった楽観論が裏切られ、不況が長年続くことになりました。そのため、日本企業においてもリストラや事業縮小などを余儀なくされ、サラリーマンの給与も減ってしまい、住宅ローンの返済が困難になってしまう事例も聞かれました。

確実に返済できる計画を立てる

日本の景気については、企業の稼ぐ力も着実に増えていることから回復傾向に向かうと予想されますが、26年前とは異なり国際競争力も高まっていることから、利益を最大化する経営が求められることになります。

そのため、年功序列や終身雇用で従業員の人生までをバックアップする経営から、より有益な人材を活用し入れ替えていくことで稼ぐ力を高め株主に還元するといった経営に変わると予想されます。

そのため、過去のように安定した企業で腰を落ち着かせて働けば住宅ローンは返済できると楽観的になり多額の住宅ローンを借り入れるのではななく、確実に返済できるように、2017年9月23日の記事で記載したように返済額は年収の25％以下に設定し、状況に応じて事前に頭金を多めに用意しておくなど無理のない計画を立てる必要があると言えます。