一戸建ての立地条件チェックポイント｜交通・学区・買い物と災害リスク

「一戸建ての購入を検討しているのですが、子供を転校させたくないので学区を重視しています。他に、立地条件について注意すべきことがあったら教えてください。」

どんなに建物が気に入っても、交通の便が悪い立地ですと毎日の通勤や通学に支障をきたしてしまいます。また、利便性が良い立地は、高層の建物が建ったり騒音の問題があったりします。

建物は住んだ後でもリフォームできますが、立地だけは後から変えられません。だからこそ、間取りや設備を見る前に、まず土地と周辺環境をていねいに確かめておきたいところです。

そこで今回は、一戸建ての立地条件についてチェックポイントをお話ししていきます。

１・小中学校の学区は重要。そして通勤も重要。

新居の条件として、子供の学区を重視する方は多いでしょう。最近では、住宅事情を考慮して、隣接する学区内であれば必ずしも転校しなくても良いとする自治体も増えてきているほどです。

学区の扱いは自治体ごとに違い、指定校変更や区域外就学が認められる条件もさまざまです。また、少子化にともなう学校の統廃合で、通う学校そのものが変わる可能性もあります。気になる学区がある場合は、不動産会社の説明だけで判断せず、その市区町村の教育委員会に直接確認するのがいちばん確実です。

その学区条件にもうひとつ、「その後の通学」と「通勤」をぜひ加えてください。中学校を卒業すれば高校そして大学に通うことになります。そんな時、交通の便が悪いために行きたい学校に通えないのでは、「子供を重視」した意味がありません。

また、通勤時間については軽視する方もいらっしゃいますが、毎日のことですから少しでも短いに越したことはありません。駅までの徒歩時間は、地図上の距離ではなく実際に歩いて測ってみましょう。坂道や信号、踏切があると、表示されている時間より長くかかることがよくあります。

さらに、夜道の危険性や、天候や災害も考慮しての複数の交通手段が可能なこともチェックしておきましょう。バス便に頼る立地の場合は、平日の朝夕だけでなく、土日や最終便の時刻表まで見ておくと失敗しにくくなります。

２・日々の暮らしに障害が無いか。

毎日の生活にあたって、不便や障害が無いかについて、ぜひ現地調査をしてみて下さい。調査項目は以下の通りです。

1. 日当たり、風通しの状態を確認します。（できれば朝、昼、夜それぞれ確認する）
2. 自分の車がカースペースに十分収まるか。また、将来的に大型車を購入しても問題ない広さであるかを確認します。
3. 隣接する場所に大きな空地が無いか。ある場合は、建築計画が無いかを確認します。
4. コンビニなどが近すぎないかを確認します。（騒音等の問題）
5. 病院、スーパー、銀行（ATM）までの距離と時間を確認します。

現地調査をする際には必ず、カメラ、地図、方位磁石、メジャーを持参するようにしましょう。スマートフォンがあれば、カメラ・地図・方位磁石はアプリでまかなえますので、メジャーだけは忘れずに持っていってください。

もうひとつ大切なのが、時間帯と曜日を変えて、最低でも2回は現地を見ることです。昼間は静かでも夜になると人通りが極端に減る、平日は空いている道路が休日は渋滞する、といった違いは、一度きりの見学では気づけません。可能であれば、雨の日にも足を運んでみてください。水はけの悪さや、道路から敷地に水が流れ込む様子は、晴れた日には見えないからです。

３・隣に何が建つかは「用途地域」から読み取れる

「日当たりが気に入って買ったのに、数年後に隣が3階建てになって暗くなった」——これは中古・新築を問わず、一戸建てでよく聞く後悔です。

隣の空地に何が建つかを完全に言い当てることはできませんが、おおよその見当をつけることはできます。それが用途地域です。都市計画では地域ごとに用途地域が定められており、建てられる建物の種類や、建ぺい率・容積率、高さの制限などが決まっています。

たとえば、低層の住宅を中心とする地域では建物の高さが厳しく制限される一方、商業や幹線道路沿いの地域では高い建物や店舗が建てられます。用途地域や都市計画の内容は、市区町村の都市計画課や、自治体が公開している都市計画情報のウェブサイトで調べられます。気になる土地があれば、その周囲一帯についても確認しておきましょう。

あわせて見ておきたいのが、次のような点です。

• 隣地との高低差……擁壁がある場合、将来の補修は誰の負担になるのかを確認します。
• 前面道路の幅と接し方……道路付けは、駐車のしやすさだけでなく、建て替えのときにも関わってきます。
• 近くの大きな施設や空地……工場・倉庫・大型店舗の跡地は、用途によっては大きく環境が変わることがあります。

４・災害リスクはハザードマップで必ず確認する

近年は大雨による浸水被害が各地で起きており、住まい選びで災害リスクの確認は欠かせない項目になりました。

実は、不動産取引のルールもこの点で変わっています。2020年8月28日から、不動産の売買・賃貸の重要事項説明で、水害ハザードマップにおける対象物件のおおむねの位置を説明することが義務づけられました（宅地建物取引業法施行規則の改正・国土交通省）。市町村が配布している最新のハザードマップを提示して位置を示すことになっており、浸水想定区域の外にある物件でも説明の対象です。

ただし、これは「契約前に説明される」という制度です。物件を探している段階では、自分で調べておくほうが判断が早くなります。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、全国の情報をまとめて見ることができます。

確認しておきたいのは、次のような地図です。

• 洪水……川があふれた場合の浸水想定
• 雨水出水（内水）……下水道などの排水が追いつかず、川から離れていても水がたまる浸水想定
• 高潮・津波……沿岸部の場合
• 土砂災害……傾斜地や崖の近くの場合

洪水と内水は別のマップです。「川から遠いから大丈夫」と洪水のマップだけを見て安心せず、両方を確認してください。あわせて、その土地の古い地形（もとは池や水田だったか等）や、地盤・液状化に関する情報も調べておくと、より安心して判断できます。

なお、ハザードマップで色が付いているからといって、その土地が「買ってはいけない土地」というわけではありません。リスクを知ったうえで、住宅の設計や火災保険の水災補償の付け方で備えることができます。大切なのは、知らないまま契約してしまわないことです。

５・現地調査のチェックリスト

見に行くときに何を見ればよいのか、観点ごとに整理しました。スマートフォンに控えて、現地で1つずつ確認してみてください。

チェックの観点	現地で見るポイント	備考
交通	駅・バス停までの実際の徒歩時間、坂道や踏切の有無、終バスの時刻	複数の交通手段が使えるかも確認
学区・通学	通学路の交通量、歩道の有無、街灯、学校までの距離	学区の扱いは市区町村の教育委員会へ
日当たり・風通し	朝・昼・夕方の日の入り方、隣家との距離、窓の向き	時間帯を変えて2回以上
駐車	車がカースペースに収まるか、出し入れのしやすさ、前面道路の幅	将来の買い替えも想定して
周辺環境	スーパー・病院・銀行までの距離、騒音やにおいの出る施設の有無	コンビニが近すぎないかも
将来の変化	隣接する空地、用途地域、建築計画のお知らせ看板	市区町村の都市計画課で確認
災害リスク	洪水・内水・高潮・土砂災害のハザードマップ、地盤、雨の日の水はけ	洪水と内水の両方を見る

６・立地選びでよくある疑問

Q. ハザードマップで色が付いている土地は、避けたほうがよいのでしょうか？
一律に避ける必要はありません。想定されている浸水の深さや、その場所での過去の被害の有無によって、必要な備えは変わります。基礎を高くする、電気設備の位置を工夫する、火災保険に水災補償を付けるといった対策が取れますし、価格に反映されている場合もあります。判断材料として早い段階で知っておくことが大切です。

Q. 「駅から徒歩10分」の表示は、そのまま信じてよいですか？
不動産広告の徒歩時間は、道路距離80メートルにつき1分として計算する決まりになっています。ただし、信号待ちや坂道、踏切の待ち時間は含まれません。荷物を持って、実際に歩いてみるのがいちばん確実です。

Q. 気に入った土地が見つかりました。住宅ローンの相談はいつ始めればよいですか？
できれば物件を探し始めた早い段階がおすすめです。借入可能額の目安が分かっていれば、無理のない価格帯で物件を絞り込めますし、購入の申し込みから契約までの期間が短い場合でも慌てずに済みます。多くの金融機関が事前審査をインターネットで受け付けています。

まとめ

今後、数十年間住むかも知れない家と街ですので、情報資料や不動産会社の話だけで判断せず、必ず自分の足で現地と周辺環境を確認するようにしましょう。

立地の目星がついたら、次は資金計画です。住宅ローンは金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の保障内容まで含めて総額で比べるのがコツです。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、原則として保証料が0円で、一部繰上返済の手数料もかからず、基本的な保障の団信の保険料は銀行が負担する仕組みになっています（事務手数料は借入金額の2.20％〈税込〉）。諸費用の内訳が分かりやすいので、比較の物差しの一つとして候補に入れてみるとよいでしょう。

なお、ハザードマップや都市計画の情報、学区の取り扱いは随時更新されます。最新の情報は、各市区町村や国土交通省の公式サイトでご確認ください。