三井住友銀行の住宅ローンの特徴｜金利・手数料・団信を解説

三井住友銀行の住宅ローンは、WEB申込専用住宅ローンの変動金利が年1.525％から（2026年10月時点）で、SMBCダイレクトなら繰上返済の手数料がかかりません。借りるときの融資手数料は借入金額の2.20％（税込）なので、比べるときは金利と手数料を合わせた総額で見てください。

公式サイトは専門用語が多く、どこから読めばいいか迷う方も多いと思います。はじめて借りる方がつまずきやすいのは、金利の表の見方と、借りるときと返すときにかかる手数料です。

三井住友銀行でいちばん低い金利が用意されているのは、インターネットで申し込むWEB申込専用住宅ローンです。2026年10月の新規借入の金利（最優遇）は、下の表のとおりです。

※2026年10月時点の新規借入・WEB申込の最優遇（下限）の金利です。

最優遇とは、その銀行が用意しているいちばん低い金利のことです。審査の結果によっては表より高い金利になることがあるので、表の数字は下限の目安です。自分の金利は審査を受けて初めて分かります。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、短期の政策金利を年1.25％程度へ引き上げました（日本銀行の公表資料）。住宅ローンの金利もこうした動きを受けて見直されるので、他の銀行と比べるときは同じ月の数字でそろえてください。

変動と固定のどちらかに決めきれない方は、2つを組み合わせて借りるミックスプランも相談できます。

WEB申込専用住宅ローンでは、借りるときに銀行へ払う融資手数料が借入金額×2.20％（税込）です。金利と違って毎月の返済には出てこないので、見落とされがちな費用です。

たとえば3,000万円を借りる場合、融資手数料は66万円になります。金利がわずかに低い銀行でも、手数料が高ければ差は縮みます。初期費用と完済までの利息を足した金額で比べると、どちらが得かが分かります。

住宅ローンを借りた後の口座の手数料優待は、ここ数年で仕組みが変わりました。手数料優待の中心だったSMBCポイントパックは、2023年11月22日に新規受付を停止しています。

すでに契約している方は引き続き使えますが、これから口座を開く方は申し込めません。いまはOlive（オリーブ）アカウントが窓口で、送金や本支店ATMの手数料優待などの特典がランクに応じて用意されています。

特典の回数や条件は改定されることがあります。返済用の口座をどこに作るかと合わせて、Oliveの特典の中身も申込前に聞いておくと、口座の使い方まで決められます。

繰上返済とは、毎月の返済とは別にまとまったお金を返して、元金を減らすことです。元金が減ると、その分にかかるはずだった利息を払わずに済むため、総支払額を抑えられます。

三井住友銀行では、インターネットバンキングのSMBCダイレクトで手続きすれば、一部繰上返済も全額繰上返済も銀行手数料は無料です。窓口（書面）で手続きすると、一部繰上返済は16,500円（税込）、全額繰上返済は33,000円（税込）かかります。

SMBCダイレクトでの一部繰上返済は、ローン1口座につき月4回までです。勤務先との提携ローンなど、ネットで手続きできない住宅ローンもあるので、自分のローンが対象かは借りる前に聞いておくと確実です。

保証料とは、保証会社に保証人の役目を引き受けてもらうための費用です。知人に保証人を頼む代わりに、会社にお金を払って引き受けてもらうイメージですね。

保証料を借入時に一括で払う保証料外枠方式で借りた場合、繰上返済をすると、まだ経過していない期間の保証料が戻ることがあります。全額繰上返済や窓口での一部繰上返済では、戻る保証料から保証会社手数料11,000円（税込）と振込手数料が差し引かれます。

保証料を金利に含めて払う保証料内枠方式では、繰上返済をしても保証料は戻りません。

金利の引き下げ方には、借入当初の引き下げ幅が大きい「最初にぐぐっと引き下げプラン」と、完済まで一定の幅で引き下げが続く「最後までずーっと引き下げプラン」があります。

当初の金利が低いプランは、返済が軽いうちに貯蓄を進めて繰上返済に回したい方に向いています。最後まで引き下げが続くプランは、長い期間にわたって利息を抑えたい方に合います。

固定金利特約（10年固定など）は、期間が終わるとその時点の金利で決め直します。10年後の金利がいまより高ければ、返済額も増えます。特約が終わった後の金利の決まり方は、申込前に聞いておいてください。完済まで金利を変えたくない方には、超長期固定があります。

団信（団体信用生命保険）とは、借りた人に万一のことがあったとき、保険金でローンの残りを返してくれる保険です。三井住友銀行では、保障を広げた次の住宅ローンも選べます。

クロスサポート（連生団信付住宅ローン）……連帯債務で借りる2人のどちらかに万一のことがあると、ローン残高が0円になります。金利は通常の金利に年0.180％が上乗せされます。
8大疾病保障付住宅ローン……がん（上皮内がんを除く）・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病と、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の5つの重度慢性疾患が対象です。所定の条件を満たすとローン残高が0円になり、保障は融資日から3か月を過ぎた翌日に始まります。
自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン……豪雨や落雷などで半壊以上の被害を受けたとき、一定期間の返済相当額が払い戻される約定返済保障型（年0.100％上乗せ）と、地震・噴火・津波で全壊したとき建物ローン残高の50％相当が返済に充てられる残高保障型（年0.500％上乗せ）があります。2つは同時に付けられません。

保障を広げるほど金利の上乗せも増えます。保障の内容と、上乗せで毎月の返済額がどれだけ増えるかを、セットで比べてください。