賃貸併用住宅の管理を外部委託する方法｜管理委託とサブリースの違いを解説

賃貸併用住宅は、ご自身や家族が住むだけでなく、空いた部屋を人に貸して家賃収入を得られるのが魅力です。ただし、入居者に快適な住環境を提供し続けることは、そのまま「賃貸経営」という仕事になります。

会社勤めなど本業をお持ちの方の場合、本業のかたわらで建物の維持や入居者対応まで自分で行うのは、時間的にも負担が大きいものです。そんなときに役立つのが、賃貸併用住宅の維持・管理を外部の専門会社に委託する方法です。今回は、はじめて賃貸経営を考える方にもわかるように、管理を外部委託するしくみと、その種類・注意点をやさしく解説します。

不動産契約の仕組み（仲介会社と管理会社のちがい）

はじめに、入居者となるお客さんが「部屋を借りたい」と考えたとき、大家さんと入居者の賃貸借契約を仲介する業者として「不動産仲介会社」があります。不動産仲介会社は、街中にある不動産屋さんのことで、ここが窓口となってお客さんに合う部屋を紹介し、気に入った部屋があれば大家さんとの契約を仲介します。

一方、お客さんが入居者となった後に、建物や設備の維持・管理を行うのは、街中の不動産仲介会社ではなく「不動産管理会社」または「大家さん自身」です。もちろん、不動産仲介会社が管理業務を兼業している場合もあります。

つまり、ご自身の賃貸物件の管理をお願いしたい場合は「不動産管理会社」に依頼することになります。「入居者を見つけてくれる会社（仲介）」と「貸したあとを支えてくれる会社（管理）」は役割が違う、と整理しておきましょう。

不動産管理会社が対応できること

賃貸併用住宅を建てた後、入居者に快適な住環境を提供し続けるために、ご自身だけでなく不動産管理会社に委託することで、プロのサービスを受けられます。

不動産管理会社の主な仕事は次のとおりです。

1.入居者の募集依頼
2.入居者の審査
3.入居者のクレーム対応
4.賃貸物件に設置された設備のメンテナンスの手配
5.賃貸物件の清掃
6.賃貸物件に設置された設備の修理手配
7.賃貸料の支払状況の確認や督促
8.退去時の立ち会いチェック

賃貸経営というと「部屋を貸すだけ」というイメージを持たれがちですが、実際には建てたあとにこれだけ多くの仕事があります。ご自身や家族だけでこれらを行う時間が取れない、ノウハウが不足しているという場合は、不動産管理会社に委託することで、本業と両立しながら安定した賃貸経営をめざせます。

委託する場合の契約形態（管理委託とサブリース）

不動産管理会社に管理をお願いする場合、契約のしかたは大きく2通りあります。それぞれメリットとデメリットがあるので、ご自身の経営方針に合わせて選びましょう。

管理委託契約

管理委託とは、賃貸物件の管理業務だけを不動産管理会社に委託する契約形態です。賃貸借契約は入居者と大家さんとの間で結ぶため、入居者が支払う家賃はそのまま大家さんに入ります。ただし、毎月一定の管理料（一般的には家賃の数%程度が目安）を管理会社に支払います。

この契約により、前章で挙げた設備のメンテナンス・清掃・修理、入居者の募集・審査・対応・立ち会いといった業務をまとめて任せられます。

ただし、管理委託はあくまで「管理」を任せる契約なので、入居者がいなくなれば空室リスクは大家さんが負い、その間の家賃収入は入りません。そのため、入居者の募集に強い仲介会社と、きめ細かく管理してくれる管理会社の両方を見極めることが大切です。

なお、万が一に備えて、こちらの記事で解説したとおり、日頃から財務体質に気を配り、毎月のキャッシュフローを確保したうえで、自己資本にも一定の余裕を持たせておくと、空室や金利上昇などの局面でも安定した経営を続けやすくなります。

サブリース契約

サブリースとは、不動産管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する契約形態です。空室が発生しても、契約条件に従って一定の家賃収入（家賃保証）が入るのが特徴です。

ただし、管理委託と比べると、大家さんの手取り家賃は少なくなります。会社によりますが、受け取る家賃が相場の80～90%程度になるのが一般的です。安定収入が得られる一方で、契約条件によっては保証される家賃が将来見直し（減額）されることがある点に注意が必要です。相手は法人で、借地借家法上は「借主（＝サブリース会社）」の立場が保護されやすいため、契約内容をよく理解しないまま結ぶとトラブルのもとになります。

そのため、サブリース契約を検討するときは、会社の経営状況や他の大家さんからの評判を調べ、「家賃の見直し条件」「契約期間」「中途解約の可否」などを契約書で必ず確認したうえで、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

知っておきたい「賃貸住宅管理業法」

管理委託やサブリースを検討するうえで、近年の制度変更も押さえておきましょう。サブリースをめぐるトラブルが社会問題になったことを受け、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」が2021年6月15日に施行されました（サブリースに関する規制は先行して2020年12月15日から開始）。

この法律のポイントは、大きく次の2つです。
・賃貸住宅管理業の登録制度：管理戸数200戸以上の管理業者は国土交通大臣への登録が義務づけられました（2022年6月15日に全面施行）。
・サブリースの適正化：サブリース業者による「誇大広告」や「不当な勧誘」が禁止され、契約前の重要事項説明が義務づけられました。「○年家賃保証！」のように、家賃の減額があり得ることを示さずに収入が確実に保証されるかのように見せる広告は規制対象です。

オーナー側としては、登録された管理業者かどうかを確認し、重要事項説明をしっかり受けることが、安心して任せるための第一歩になります。最新の制度内容は国土交通省の公式情報もあわせてご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理委託とサブリース、どちらを選べばよいですか？
A. 手取りを多くしたい・空室リスクを自分で管理できる方は「管理委託」、多少手取りが減っても収入を安定させたい・手間を最小限にしたい方は「サブリース」が向いています。賃貸併用住宅は貸し出す部屋数が限られることも多いため、まずは管理委託から検討する方も少なくありません。

Q. 管理料の相場はどのくらいですか？
A. 管理委託の管理料は家賃収入の数%程度が一般的ですが、対応範囲によって異なります。サブリースは家賃保証の代わりに手取りが相場の80～90%程度になるのが目安です。いずれも会社・物件によって差があるため、複数社で見積もりを比べましょう。

Q. 自主管理（自分で管理）はできますか？
A. 戸数が少ない賃貸併用住宅では自主管理も選択肢です。ただし入居者対応や設備トラブルは時間を選ばず発生するため、本業がある方は無理のない範囲で外部委託を組み合わせると安心です。

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賃貸併用住宅を長く安定して経営するには、「建てて終わり」ではなく、建てたあとの維持・管理をどう支えるかが大切です。管理委託とサブリースの違い、そして賃貸住宅管理業法のポイントを理解したうえで、ご自身のライフスタイルと経営方針に合った方法を選びましょう。資金計画やローンの組み方とあわせて、早めに専門家へ相談しておくと安心です。