住宅売却の仲介手数料はいつ支払う？タイミングと返金の扱いを解説

住み替えなどの理由でご自身が所有している住宅を売却する場合、不動産会社に売却の手続きを依頼して、次の買い手を見つけてもらうのが一般的です。

その際、以前の記事で記載したとおり、売却にも不動産会社に支払う仲介手数料などさまざまな諸費用が発生します。売却時の諸費用の中でもっとも大きな割合を占めるのが仲介手数料で、物件価格に応じて高額になります。

そこで今回は、住宅の売却を検討している方に向けて、不動産会社に支払う仲介手数料はどのタイミングで支払うのかを解説します。

仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬

仲介手数料とは、住宅などの不動産の売買契約が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。不動産会社は、売り手の依頼に応じて売却活動や買い手の募集を行い、買い手との間で売買契約の手続きを進めます。こうした仲介業務には人件費や広告費などの経費がかかるため、その経費と不動産会社の利益を加味して、物件価格に応じた仲介手数料を売り手と買い手それぞれに請求する仕組みです。

仲介手数料は「不動産を購入したり借りたりするときに支払うもの」というイメージが強いかもしれませんが、売却の際も不動産会社は売り手のために業務を行いますので、売り手も仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社が自由に金額を決められるわけではなく、宅地建物取引業法にもとづき上限が定められています。物件価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です（いわゆる速算式）。

なお、2024年7月1日の制度改正により、売買価格800万円以下の物件（低廉な空家等）については、特例として売り主・買い主それぞれから最大30万円＋消費税（税込33万円）まで受け取れるようになりました。空き家など低価格帯の物件の流通を促すための改正で、この特例を使う場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ前に報酬額を説明し、依頼者と合意することが条件とされています。低価格帯の物件を売却する方は、媒介契約時に手数料の説明をよく確認しましょう。

売却時に支払う仲介手数料の目安についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

仲介手数料は契約時と引渡し時の2回に分けて支払う

不動産を売却する際に不動産会社へ支払う仲介手数料は、基本的には売買契約を締結するときと、物件を引き渡すときの2回に分けて支払います。

売買契約締結時

1回目のタイミングは、買い手が見つかり売買契約を締結したときです。このとき、決定した仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

このタイミングで支払う仲介手数料は、手持ちの資金から支払う方法のほか、買い主が物件購入の意思表示として売買契約時に支払う手付金を充てることもできます。手付金についてはこちらの記事で詳しく記載していますが、物件価格の5％から10％程度の金額が売買契約の締結時に買い主から支払われるのが一般的です。

物件引渡し時

2回目は、物件を買い主に引き渡すときに、残りの半額を支払います。

引渡し時には買い主から売買代金の残金が売り主に支払われますので、この残金を仲介手数料の支払いに充当してもよいでしょう。もちろん、ご自身で別途用意した資金から支払っても問題ありません。

売買契約がキャンセルになった場合は返金されるのか？

仲介手数料は、売買契約の締結時に半額、物件の引渡し時に残り半額を支払うのが基本ですが、仮に売買契約がキャンセルになった場合はどうなるのでしょうか。ケース別に見ていきましょう。

ローン審査落ちであれば仲介手数料は返金される

よくあるのが、買い主側で住宅ローンの審査が通らなかったケースです。この場合、ローン特約（住宅ローン特約）により売買契約は白紙にすることができます。白紙解除になると売買契約は成立しなかったことになるため、すでに支払った半額の仲介手数料は原則として戻ってきます。

ただし、売買契約時に買い主から受け取った手付金は、白紙解除の場合は買い主へ返金する必要があります。物件を引き渡すまでは手付金を使い込まず、いつでも返金できるように手元に残しておくことが大切です。

買い主都合によるキャンセルでは仲介手数料は返金されない

買い主の自己都合で売買契約締結後にキャンセルとなった場合、すでに不動産会社に支払った仲介手数料は返金されません。売買契約自体は有効に成立しており、不動産会社の仲介業務は完了しているためです。

なお、この場合、買い主から受け取った手付金は返金する必要がありません。こちらの記事で記載しているとおり、買い主は手付金を放棄することでキャンセル（手付解除）することになります。

売り主都合によるキャンセルでも仲介手数料は返金されない

売り主の自己都合による売買契約締結後のキャンセルも、買い主都合の場合と同様に支払った仲介手数料は返金されません。さらに、受け取った手付金を買い主に返すだけでなく、手付金と同額をさらに上乗せして支払う必要があります（いわゆる手付金の倍返し）。

つまり、売り主都合のキャンセルは、仲介手数料が戻ってこないうえに手付金の倍額の支払いが発生する、金銭的な負担がとても大きい選択です。売り出し前に売却の意思をよく固めておきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 仲介手数料を引渡し時に一括で支払うことはできますか？

不動産会社との合意があれば可能です。「契約時半額・引渡し時半額」はあくまで慣行で、法律で支払時期が決められているわけではありません。資金繰りの都合で引渡し時の一括払いを希望する場合は、媒介契約を結ぶ段階で不動産会社に相談してみましょう。

Q. 仲介手数料に消費税はかかりますか？

かかります。仲介手数料は不動産会社のサービス（役務）への対価なので課税対象です。「3％＋6万円」の速算式は税抜の上限額なので、実際の支払額はこれに消費税を加えた金額になります。

Q. 法律で決まっているのは「定価」ですか？

いいえ、法律で決められているのは上限額です。下限の定めはないため、上限より低い手数料の不動産会社もあります。ただし、手数料の安さだけでなく、販売活動の質や実績もあわせて比較して依頼先を選ぶことをおすすめします。

売却で得た資金の使いみちや、住み替え先の住宅ローンの組み方に不安がある方は、あわせて資金計画も立てておくと安心です。