【フラット35】リノベとは？中古住宅の金利引き下げを初心者にやさしく解説

マイホームを手に入れる方法には、大きく分けて「新しく家を建てる」「新築住宅を買う」「中古住宅を買う」という3つの選択肢があります。近年は、良質な住宅を長く使い続けようという流れや、新築に比べて手が届きやすいことから、中古住宅の購入を検討する方が増えています。

そこで今回は、中古住宅の購入とリフォームをセットで考えている方にぜひ知っておいてほしい「【フラット３５】リノベ」を、はじめての方にもわかるようにやさしく解説します。「聞いたことはあるけれど、仕組みがよくわからない」という方も、まずはここから読み進めてみてください。

【フラット３５】リノベとは？（いまは「ポイント制」で金利を引き下げます）

【フラット３５】リノベとは、住宅金融支援機構が提供する【フラット３５】のうち、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを行うことで、借入金利を当初の一定期間引き下げてもらえる制度です。全期間固定金利という【フラット３５】の安心感はそのままに、はじめの数年間の金利負担を軽くできるのが大きな魅力です。

利用のかたちは2つあります。ひとつは「中古住宅を購入したあと、自分でリフォームを行う場合（リフォーム一体タイプ）」、もうひとつは「住宅事業者があらかじめリフォームした中古住宅を購入する場合（買取再販タイプ）」です。

ここで大切なのが、いまの【フラット３５】の金利引き下げは「ポイント制」で決まるという点です。住宅の性能や家族構成などに応じて所定のポイントが加算され、その合計ポイント数に応じて金利の引下げ幅と引下げ期間が決まります。【フラット３５】リノベは、リフォーム後の住宅性能に応じて次の2つのプランに分かれます。

プラン（リノベ単独の場合）	加算ポイント	金利引き下げの目安
金利Ａプラン（性能の高いリフォーム）	4ポイント	当初5年間 年▲1.0％（基準金利より）
金利Ｂプラン（一定基準のリフォーム）	2ポイント	当初5年間 年▲0.5％（基準金利より）
【フラット３５】中古プラス（2025年4月新設）	1ポイント	他メニューと合算して引下げ

さらに、子どもの人数などに応じて金利が下がる「【フラット３５】子育てプラス」や「中古プラス」などと組み合わせると、合計ポイントが増えて引下げ幅が大きくなったり、引下げ期間が延びたりします。たとえば合計6ポイントになると、当初5年間は年▲1.0％、6〜10年目も年▲0.5％といった形で、長い期間にわたって金利を抑えられます（適用条件・引下げ内容は組み合わせによって異なります）。

2025年4月からは、以前は必要だった「リフォーム工事金額（200万円・300万円以上など）」の要件がなくなり、壁紙や床の張り替えなどでも金利Ｂプランを利用しやすくなりました。あわせて、一定基準を満たす良質な中古住宅を取得する場合に1ポイントが加算される「中古プラス」も新設されています。

なお、【フラット３５】リノベには予算枠があり、予算に達する見込みになると受付が終了します。利用を考えている場合は早めに取扱金融機関へ相談しておくと安心です。ポイントや引下げ幅は改定されることがあるため、最新の内容は住宅金融支援機構の公式サイト（フラット３５サイト）で必ずご確認ください。通常の【フラット３５】の基本についてはこちらの記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。

どんなリフォーム・住宅が対象になるの？

【フラット３５】リノベで金利引き下げの対象となるのは、中古住宅を購入して「性能向上リフォーム」を行う場合や、すでに性能を高めるリフォームが行われた中古住宅を購入する場合です。

性能向上リフォームとは、たとえば次のような工事を指します。むずかしく感じるかもしれませんが、「家の基本性能を良くする工事」とイメージすると分かりやすいでしょう。

・断熱材を高性能なものに入れ替えるなど、省エネルギー性を高める
・耐震性を強化して地震に備える
・手すりの設置や段差の解消など、バリアフリー性を高める
・劣化を防いで建物の耐久性を高める

中古住宅市場を活性化し、良質な住宅を長く使い続けてもらうことが、この制度のねらいです。中古住宅を「買ってから住みやすく整えたい」という方にとって、購入費用とリフォーム費用をまとめて【フラット３５】で借りられるのも心強いポイントです。

【フラット３５】リノベを利用するための住宅の条件

【フラット３５】リノベを利用するには、住宅についていくつかの条件を満たす必要があります。ここでは代表的なものを整理します。

1. 性能向上リフォームの基準（金利Ａプラン・Ｂプラン）

リフォーム後の住宅性能に応じて、金利Ａプラン（4ポイント）と金利Ｂプラン（2ポイント）に分かれます。Ａプランはより高い技術基準を満たす必要があり、Ｂプランはそれよりも緩和された基準となります。

金利Ａプランの基準の例としては、次のいずれかを満たすことが目安になります（詳細な要件は改定されることがあるため、公式サイトでご確認ください）。

（1）認定低炭素住宅
（2）一次エネルギー消費量等級5の住宅
（3）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
（4）耐震等級3の住宅
（5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
（6）長期優良住宅

2. 中古住宅の維持保全に関する措置が行われていること

購入する中古住宅を長く安心して使えるように、次の措置が行われている必要があります。

（1）インスペクション（住宅診断）を実施していること
（2）瑕疵（かし）保険に加入していること
（3）住宅履歴情報を保存していること
（4）維持保全計画を作成していること

3. 【フラット３５】の技術基準に適合していること

最後に、【フラット３５】が定める技術基準を満たす必要があります。主なものは次のとおりです。

（1）住宅の敷地が原則として道路に2ｍ以上接していること
（2）住宅の床面積が、一戸建て・連続建て・重ね建ては50平方メートル以上、共同住宅（マンションなど）は30平方メートル以上であること
（3）居住室が2つ以上あり、台所・洗面所・便所・浴室が備わっていること
（4）木造住宅の場合は一戸建てまたは連続建てであること
（5）一定の耐久性が維持されていること

※一戸建て等の床面積の下限は、2026年4月以降の物件検査申請分から「70平方メートル以上」から「50平方メートル以上」へ緩和されました（共同住宅は従来どおり30平方メートル以上）。小さめの中古住宅も対象に入りやすくなっています。

はじめての方が気になるポイント（よくある質問）

Q. リフォームをしない中古住宅でも使えますか？
【フラット３５】リノベは「リフォームを行うこと」が前提の制度です。ただし、2025年4月に新設された「中古プラス」なら、一定の基準を満たす良質な中古住宅の取得で1ポイントが加算され、金利引き下げを受けられる場合があります。

Q. 金利はどれくらい下がりますか？
ポイント制のため、合計ポイント数で決まります。リノベ単独なら金利Ｂプランで当初5年間 年▲0.5％、金利Ａプランで当初5年間 年▲1.0％が目安です。他メニューと組み合わせると引下げ幅・期間が拡大します。実際の金利・引下げ内容は公式サイトの「金利引下げ内容確認」で試算・確認してください。

Q. いつでも申し込めますか？
【フラット３５】リノベには予算枠があり、予算に達する見込みになると受付が終了します。受付終了の予定はフラット３５サイトで告知されますので、利用を考えている方は早めの相談がおすすめです。

Q. 団体信用生命保険（団信）はどうなりますか？
【フラット３５】は新機構団信付きの金利が基本ですが、団信への加入は任意です。健康上の理由などで加入しない場合は借入金利が年0.2％引き下げられます。団信の考え方については、団信に加入しない場合の代わりの保険もあわせてご覧ください。

中古住宅の購入を検討している方は、購入費用とリフォーム費用をまとめて固定金利で借りられ、当初の金利負担も抑えられる【フラット３５】リノベを、選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。制度の内容や最新の取り扱いは、必ず住宅金融支援機構・各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。