土地と住宅を別々に購入する場合に検討したい「つなぎ融資」の注意点とは？

土地を購入してから注文住宅を建設する場合に利用できるローンとして「つなぎ融資」があります。通常の住宅ローンでは、土地や建物の工事費などを融資することはできませんが、つなぎ融資を利用することで、住宅建設前に必要となる資金の借り入れが可能となります。

今回は、つなぎ融資を利用する場合における注意点を解説します。

住宅建設前の資金を借りることできるつなぎ融資

つなぎ融資は、住宅そのものが建設される前に必要となる資金を借りることができるローンサービスです。

通常の住宅ローンでは、建物を担保として資金を提供する関係上、土地代や工事費など建物がない状態で住宅ローンとして資金を提供することができません。

そのため、住宅ローンに付随して「つなぎ融資」を提供することで、注文住宅を建設する方向けに、土地の購入代金や建物の工事費などを提供します。

利用者はつなぎ融資を受けている間は、利息の支払いのみを行います。その後、建物が完成し、無事に引き渡しが行われた時点で、つなぎ融資で借り入れた資金を精算し、通常の住宅ローンとして、返済を継続していきます。

つなぎ融資を利用する場合、利用している間は2％から4％程度の利息を支払う必要がある他、融資実行時には手数料の負担も必要になります。

つなぎ融資についての詳細は2019年11月28日に詳しく解説している他、諸費用については2019年12月9日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

つなぎ融資を利用する場合、2％～4％程度の金利負担が必要

つなぎ融資を利用する場合における注意点の1つとしては、利息を支払う必要があることです。また、利息についても、2％から4％程度の利息の支払いが必要となり、通常の住宅ローンの金利と比べると、利息負担は大きいものとなります。

特に、住宅関連は人生で一番高いお買い物と言われるほど高額な買い物になりますので、利息の支払いも高額となります。

例えば、ネット銀行の楽天銀行におけるつなぎ融資の2019年12月時点の支払い利息は2.63％となっています。例えば、2,000万円つなぎ融資で資金を借り入れた場合における利息支払額は約53万円となります。

また、金利は市場金利の動向に合わせて変動しますので、つなぎ融資は複数回に分けて行われますが、その時点で金利が変動することにも注意が必要です。

つなぎ融資実行時に、上記の利息を差し引いて融資金額が入金されることになります。

つなぎ融資を取り扱っている金融機関が限られる

住宅ローンについては、多くの金融機関が取り扱っていますが、つなぎ融資については、取扱金融機関が限られているのが現状です。
そのため、土地を購入してから注文住宅を建設したと考えている場合、はじめに、つなぎ融資に対応した金融機関を調べることから始めます。

一方で、つなぎ融資の場合、取り扱い金融機関が見つかっても、前述したとおり、金利が高いケースも多くありますので、必ず複数の金融機関を調べることが重要です。

また、民間の金融機関以外にも住宅金融支援機構のフラット35においてもつなぎ融資を提供しています。フラット35の場合、2019年12月時点における金利は2.4％となっており、住宅ローンの金利と比べると高めではありますが、民間の金融機関に比べるとやや金利は抑えられているといえます。

フラット35でつなぎ融資を利用したい場合は、フラット35を取り扱っている金融機関に相談してみると良いでしょう。

土地購入や建設請負契約時にも細かい手数料などが必要になる

つなぎ融資に関する費用ではありませんが、関連内容として土地購入や建設契約を締結する場合においても細々とした手数料の支払いもあります。

例えば、土地を購入する場合は、不動産会社が売り主と買い主を仲介することになりますので、契約締結ができた時点で仲介手数料の支払いが必要になるほか、契約印額に応じた印紙税も支払いが必要です。建設請負契約を締結する場合においても、契約金額に応じた印紙税が必要になります。

印紙税については、一般的な土地代や建設金額などである1,000万円から5,000万円以下であれば2万円となります。一方で、土地の売買や建設請負契約は軽減税率が適用でき、適用後は1万円となります。