つなぎ融資とは？注文住宅で失敗しないための注意点をやさしく解説

「土地を買ってから注文住宅を建てたいけれど、家が完成する前のお金はどうすればいいの？」——注文住宅を検討し始めた方がぶつかりやすいのが、この資金のタイミングの問題です。ここで登場するのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は便利な仕組みですが、通常の住宅ローンより金利が高め・取扱う金融機関が限られる・別途手数料がかかるなど、知らずに進めると想定外の負担になりやすい注意点があります。この記事では、つなぎ融資を利用する際に押さえておきたいポイントを、はじめての方にもわかるように解説します。

住宅完成前の資金を借りられる「つなぎ融資」

つなぎ融資とは、住宅が完成する前に必要となる資金を、住宅ローンの実行までの「つなぎ」として借りられるローンです。

通常の住宅ローンは、完成した建物を担保にして融資されるため、原則として建物が完成し引き渡しを受けるタイミングでしか資金を受け取れません。ところが注文住宅では、土地の購入代金や、着工金・中間金など、完成前にまとまった支払いが発生します。この「住宅ローンが下りる前の支払い」を立て替えるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資を利用している間は、原則として利息の支払いのみを行います。その後、建物が完成して引き渡しが済み、住宅ローンが実行された時点で、つなぎ融資で借りた分を精算し、以後は通常の住宅ローンとして返済を続けていきます。

つなぎ融資のより詳しい仕組みはつなぎ融資の基本を解説した記事で、関連する諸費用はつなぎ融資の諸費用を解説した記事でそれぞれ詳しく紹介していますので、あわせてご覧ください。

通常の住宅ローンより金利が高めになりやすい

つなぎ融資の注意点としてまず挙げられるのが、金利が通常の住宅ローンより高めに設定されやすいことです。目安として年2〜3％程度が一般的とされ（時期や金融機関により異なります）、住宅ローンの変動金利などと比べると利息負担は大きくなります。

住宅は人生で最も高い買い物の一つですから、借入額が大きくなる分、つなぎ融資の利息も無視できない金額になります。例えば数千万円規模で一定期間借りると、利息だけで数十万円になることもあります。金利は金融機関や実行時期によって変わり、つなぎ融資は複数回に分けて実行されることが多いため、その時々の金利で利息が計算される点にも注意しましょう。

金利や条件は金融機関ごとに差が大きいので、実際に借りる前に、必ず最新の適用金利と総額の見積もりを金融機関に確認することが大切です。最新の金利・手数料は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

つなぎ融資を扱う金融機関は限られる

住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っていますが、つなぎ融資に対応している金融機関は限られるのが実情です。そのため、土地を購入して注文住宅を建てる予定なら、早い段階で「つなぎ融資に対応した金融機関はどこか」を調べておくことが第一歩になります。

金融機関によっては、自行でつなぎ融資を扱っていない場合に、提携先のつなぎ融資を紹介してくれることもあります。また、【フラット35】を利用する場合も、建物完成後にしか資金が受け取れないため、つなぎ融資が必要になるケースがあります。この場合は、【フラット35】を取り扱う金融機関や、つなぎ融資を専門に扱う住宅ローン会社を通じて利用できることがあるので、フラット35を検討している方は取扱窓口に相談してみましょう。

金利が高めになりやすいだけに、1社だけで決めず、必ず複数の金融機関・商品を比較することが重要です。あわせて、住宅ローンを分割して受け取る「分割融資」に対応した金融機関なら、そもそもつなぎ融資が不要になり、負担を軽くできる場合もあります。

土地購入や請負契約でも手数料・印紙代がかかる

つなぎ融資そのものの費用ではありませんが、土地の購入や建設請負契約の際にも、細かな手数料や税金がかかります。資金計画を立てるときは、これらもあわせて見込んでおきましょう。

例えば土地を購入する場合、不動産会社が売主と買主を仲介するため、契約が成立すると仲介手数料の支払いが必要になります。また、契約書には契約金額に応じた印紙税もかかり、建設請負契約でも同様に印紙税が必要です。

印紙税は、一般的な土地代や建築金額にあたる「1,000万円超5,000万円以下」の契約であれば本則で2万円ですが、不動産の譲渡契約書・建設工事請負契約書には軽減措置が適用され、この区分では1万円になります（軽減措置には適用期限があります。最新の税額・期限は国税庁の情報でご確認ください）。

よくある質問（FAQ）

Q. つなぎ融資を使わずに注文住宅を建てる方法はありますか？

金融機関によっては、住宅ローンを土地取得時・着工時・中間時などに分けて受け取れる「分割融資」に対応している場合があります。分割融資が使えれば、つなぎ融資が不要になり、その分の利息や手数料を抑えられることがあります。

Q. つなぎ融資の利息はいつ払うのですか？

つなぎ融資の期間中は利息のみを支払う形が一般的で、融資実行時に利息分が差し引かれるケースもあります。支払い方法は金融機関によって異なるため、契約前に「いつ・いくら払うのか」を具体的に確認しておきましょう。

Q. つなぎ融資に団信（団体信用生命保険）は付きますか？

つなぎ融資への団信の扱いは金融機関によって異なります。つなぎ融資期間中の万一の備えがどうなるかも、あわせて確認しておくと安心です。

つなぎ融資は、注文住宅の資金繰りをスムーズにしてくれる便利な仕組みですが、金利・取扱金融機関・諸費用という3つの注意点があります。早めに情報を集め、分割融資も含めて複数の選択肢を比較しながら、無理のない資金計画を立てていきましょう。