地盤調査は土地購入前にできる？費用の目安と許可・進め方

地盤調査は、土地を買う前でも実施できます。ただし土地はまだ売主のものなので、不動産会社を通して売主の許可をもらうことが前提になります。

費用は、一戸建て向けに広く使われているSWS試験で5万〜10万円程度が目安です。調査を頼む前に、国が無料で公開している地図で地盤の傾向を下調べしておくと、候補の土地を絞り込めます。

地盤調査とは、土地の強さを調べる調査

地盤調査とは、家を建てる前や土地を買う前に、その土地の地盤が建物を支えられるだけの強さを持っているかを調べる調査のことです。

地盤の強さは場所によって違います。とくに川や池、湿地、海を埋め立てて造った土地は、地盤が弱い傾向があります。

地盤が弱いまま対策をせずに家を建てると、地震のときに液状化（地面が水を含んで泥のようになる現象）が起き、建物が傾くことがあります。

時間をかけて建物が少しずつ不均等に沈む不同沈下が起きると、扉が閉まりにくくなったり、壁にひびが入ったりします。

事前に地盤の強さが分かれば、弱い土地を避けることも、買う場合に補強の工事を計画しておくこともできます。土地の成り立ちの調べ方は、地理院地図と地盤調査で土地の強弱を調べる方法で詳しく紹介しています。

地盤調査は土地の購入前でも実施できる

地盤調査は、売主の許可があれば土地を購入する前でも実施できます。

一戸建てでもっとも使われている方法は、スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）です。

以前はスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれていましたが、2020年10月の日本産業規格（JIS）の改正で名前が変わりました。略称のSWSは同じで、調べ方の基本も変わっていません。

先端がねじのような形をした棒におもりを載せ、回しながら地面に差し込んで、沈み方から地盤の固さを読み取ります。通常は、建物を建てる位置の四隅と中央の5か所ほどを、深さ10m程度まで調べます。

費用はSWS試験でおおむね5万〜10万円程度が目安で、調べる地点の数や地域によって変わります。いくつもの土地で調べると費用がかさむので、ここに決めたいと思える土地に絞ってから調査しましょう。

項目	SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）	ボーリング調査
主な対象	一戸建て住宅	マンション・大規模な建物など
期間の目安	半日〜1日	1日〜数日
費用の目安	5万〜10万円程度	20万〜30万円程度

購入前の調査は売主の許可を得てから

購入前に調査できるといっても、その土地はまだ売主のものです。調査をする前に不動産会社へ相談し、売主の許可を得てください。買主の希望で行う調査なら、費用はふつう買主が負担します。

売主のなかには調査を嫌がる人もいます。地盤に問題が見つかると土地が売れにくくなるので、気持ちは分かります。

とはいえ、調べないまま買うと、後から補強の費用が出てくるおそれがあります。売主がどうしても調査に応じないなら、その土地を見送るのも一つの判断です。

土地探しを相談する最初の段階で、購入前に地盤調査をしたいと不動産会社に伝えておいてください。売主が以前に調査をしていることもあるので、そのデータを見せてもらえないかも聞いてみてください。

調査の前に、国の地図で液状化や盛土を調べる

業者に調査を頼む前の下調べには、国が無料で公開している地図が使えます。お金をかけずに、候補の土地をふるいにかけられます。

• 国土地理院の地理院地図では、昔の地形や、土地がどうやってできたかを示す地図を重ねて見られます。
• 国土交通省の重ねるハザードマップでは、地形区分に基づく液状化の発生傾向図を見られます。全国をおよそ250m四方に区切り、液状化の起こりやすさを5段階で示した地図です。
• 同じ重ねるハザードマップで、谷や斜面を大きく埋めて造った大規模盛土造成地の場所も確認できます。

液状化の発生傾向図は2020年12月から公開されていて、2024年10月からは国土交通省の不動産情報ライブラリでも見られるようになりました。

これらの地図が示すのは地域のおおまかな傾向で、1区画ごとの地盤の強さまでは分かりません。

国土交通省も、個別の宅地の液状化の傾向を示したものではないと説明しています（国土交通省 地形区分に基づく液状化の発生傾向図等）。地図で候補を絞ったら、本命の土地は実際に調査して確かめましょう。

地盤が弱かったときと、建売住宅を買うとき

調査で地盤が弱いと分かっても、その土地を必ずあきらめる必要はありません。地盤改良（地中に柱状の補強を入れるなどして地盤を固める工事）で対策できる場合があります。

ただ、改良工事には数十万円から百万円を超える費用がかかることもあります。予算に収まるかどうかは、土地代と建物代に改良費用も足した総額で決まります。

建売住宅の多くは、建てる前に地盤調査と必要な改良工事を済ませています。買う前に、不動産会社へ地盤調査の報告書や改良工事の記録を見せてもらえるかを聞いておくと、どんな地盤に建っているかが分かります。

地盤を意識した土地探しの進め方

はじめて土地を探す方は、次の順番で進めると、調査の費用をかけすぎずに済みます。

1. 地理院地図や重ねるハザードマップで、気になるエリアの昔の地形や液状化の傾向を調べる
2. 不動産会社に希望の条件を伝え、購入前に地盤調査をしたいことも最初に話しておく
3. 地盤が強そうな土地を中心に候補を絞る
4. 本命の土地について、売主の許可を得てSWS試験などを実施する
5. 結果を見て判断する。弱ければ改良工事の費用も予算に入れる

地盤のほかにも、土地には建てられる家の大きさや道路との接し方などの決まりがあります。購入前に調べておきたい規制は用途地域・建ぺい率・接道など土地購入前の法規制で紹介しています。

まとめ

地盤調査は土地の購入前でもでき、強い土地を選ぶときにも、改良工事の計画を立てるときにも役立ちます。まずは国の無料の地図で候補を絞り、本命の土地だけ売主の許可を得て調べる流れにすると、費用と手間を抑えられます。

地盤改良が必要になると、その費用は家づくり全体の予算に加わります。土地・建物・諸費用を合わせた総額で、住宅ローンの借入額を考えてください。

地盤調査や改良工事の費用は業者や地域で変わるので、依頼する前に複数の業者から見積もりを取り、最新の金額を確かめてください。